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舊樓收購比賣樓更賺?投資舊樓3大要訣

  • By
  • 千居 Spacious
  • October 6, 2020

物業投資有很多種方式,買樓放租是其一;待樓市升時,高價放售是其二;買入舊樓,等發展商或市建局提出舊樓收購則是其三。業主如何從前兩種途徑賺錢,相信熱愛買磚頭的港人都非常理解。那麼為何有些人會選擇投資舊樓,等舊樓收購來賺錢?投資舊樓的回報可真比一般放租放售樂觀嗎?


舊樓收購回報:等收購比賣樓更賺?

舊樓被收購,賣出的價錢叫「收購價」;既然有人看中這個投資選項,即是認為「收購價」比起一般物業買賣的成交價更為有利,能夠為業主賺取更多回報。

物業成交價之高低,由自由市場根據供求來定奪;那麼「收購價」又是如何決定銀碼?這視乎誰是收購者:政府市建局,抑或是私人財團(如發展商)。

市建局舊樓收購價

市建局不定時會推出市區重建項目,收購舊樓以再發展。根據法例,市建局收購舊樓,除了須給予業主其物業的市值交吉價(俗稱「現殼價」),視乎單位的佔用情況,另外更會加上一筆津貼:

1. 自住單位:市值交吉價 + 自置居所津貼

自置居所津貼 = 自住業主遷出舊樓後,須另覓質素相似的單位購入,而重新購置單位的售價,與本身舊樓單位的公開市值或有相差,當中的差額便是由市建局提供的「自置居所津貼」。

舉例,業主本身居於土瓜灣某一高層舊樓單位,公開市值為 $500 萬;因單位被市建局收購,業主需要重置地點、座向、層數和面積相若的另一個高層單位,但該重置單位因為樓齡較新,售價高開 $600 萬,當中的 $100 萬差額便由市建局透過「自置居所津貼」向業主支付。

2. 出租 / 空置單位:市值交吉價+補助津貼

補助津貼=自置居所津貼的 25% 至 75%,視乎業主擁有多少物業及其佔用狀況

除上述津貼,市建局更會提供相關費用津貼,以助業主支付搬遷及重置物業等有關開支。換句話說,投資舊樓等市建局收購,回報比起賣樓售價多出兩筆津貼賠償,非常吸引。

發展商舊樓收購價

除市建局外,私人財團發展商亦會物色舊樓,進行併購,拆樓重建新式物業,藉此獲利。近期比較有知名度的例子,就是尖沙咀香檳大廈一址,被地產商成功收購,未來或搖身一變,成為高檔商廈或商場。

私人財團提出的收購價不如市建局般透明,和普遍物業買賣一樣,主要是視乎買賣雙方的議價能力,雙方協議的價錢,便是最終「收購價」,不會有指定的賠償津貼。

根據法例,地產商提出的「收購價」不能低單位的現殼價,為吸引一眾業主放售業權,以盡快完成收購程序,地產商一般都會開出可觀的價錢。亦因如此,投資舊樓等收購,有機會比賣樓更賺。


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落釘投機 成為職業炒家

市建區收購,明買明賣,白紙黑字,投機的空間,自然比不上由私人財團提出收購要約的情況。

投資私人財團有意收購的舊樓,方法不僅限於純粹的個別單位買賣,有投資人士更會大筆購入多個舊樓單位,以圖進行所謂的「落釘」。

要理解「落釘」的獲利方式,先要清楚私人財團收購舊樓的程序。根據法例,任何人只要集齊同一地段 80% 或以上業權,並向土地審裁處提出申請,可獲土地審裁處發出「強制售賣令」,行拍賣土地業權(俗稱「強拍」),收購便報捷。

有投資人士會預先買入相關大廈的逾 20% 業權(亦即「落釘」),藉此阻撓地產商的收購計劃,令地產商難以集得八成以上的業權申請強拍。如地產商對該地皮的需求非常熱切,或願意提出更可觀的收購價,高價拔釘,以統一業權。

不過,這種「落釘」的投資方法需要動用龐大的資金,亦存在一定的風險,如樓市不景氣,地產商放緩收購的步伐,這班「職業炒家」為落釘所付出的成本便長期積壓,影響資金流通。一般而言,懂得看準時機落釘的,都不是普通平民百姓。


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小業主或無辜犧牲

如地產商和落釘炒家談判久持不下,互相角力,一眾小業主基本上是「肉隨砧板上」,難以憑一人之力,開出其心目中所想的收購價,最終還是要視乎兩邊財團最終的洽商結果,單位的價值才得以定奪,可謂是任人魚肉。


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舊樓收購投資要訣

市建局對舊樓收購沒有特定的準則,買家或較難預料心儀舊樓單位是否真實具備收購潛力。參考過去的市區重建項目,獲收購的物業一般屬於樓齡逾 50 載、日久失修的唐樓大廈。

相反,發展商收購舊樓,目的都只是為盈利,要捉中發展商收購物業的心理,可根據以下三點看舊樓本物的發展潛力是否充足:

1. 地盤面積

地盤面積愈大,發展空間更大,方便重建成大型住宅或商廈等更賺錢的項目。如果大廈本身地盤面積大,或相鄰皆為同類型舊樓,合併地盤面積可觀,對發展商而言皆較吸引。

相反,如果舊樓夾在新建高樓大廈之間,地盤面積細,發展商再起,也只能夠起到單幢樓,除非所在地段非常搶手,否則都未必會是地產商的首選。

2. 地積比率

地積比率(Plot Ratios)是指樓宇准許發展的總建築面積與地盤面積的比例,比率愈高,可興建的樓宇面積愈高,換言之可提供伙數亦較多,故也較有機會成為收購的目標。

如果舊樓的地積比高,但使用率低,大廈伙數少,所牽涉的業主也較少,收購過程應該比較輕鬆,收購後用盡地積比,利潤空間更大,故也較為發展商的垂青。

3. 舊樓地段

地產商收購舊樓重建,原因主要是看中所在地段,然而地段能夠批出的地皮不多,只好向現有舊樓著手,一些交通便利、社區發展成熟的舊區,如深水埗、土瓜灣等地般,便偶有地產商收購舊樓,發展新穎的單幢住宅物業。

同樣地,熱門地段的舊樓,只要內隴裝潢企理,即便樓齡高,租務需求亦源源不斷,例子有如尖沙咀、佐敦、旺角、灣仔、跑馬地、北角等,投資這些地段的舊樓,可是進可攻,退可守。


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