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【業主立案法團條例】條例簡介 、法團爭議 、政府支援、常見問題

地產資訊 | 2022 年 11 月 24 日

業主立案法團條例的作用,就是界定業主立案法團的角色,賦予法團權利與義務,並且清楚劃分法團與業主之間的關係,避免爭議。業主立案法團負責管理物業大大小小的事宜,並不能忽視其重要性,更不能放任法團處理所有事務,以免出現不公、甚至濫用公家資源的情況出現。千居準備了以下文章,將業主立案法團條例整合,讓你更清楚了解法團的作用。



立即跳往:業主立案法團條例法團爭議業主/業主立案法團支援常見問題



業主立案法團條例

業主立案法團是根據《建築物條例》(第344章)而制定,提供業主一個法律依據,能夠放心依靠法團管理大廈,並且平衡業主立案法團的權力與職責,方便物業的日常運作。

法團成立背景

私人屋苑的業主共同擁有大廈的公共部分,所以大家需要一同負擔管理及維修責任,而這些工作必須有機制的監管,才能有效率地商討並執行。法團的成立就是為了提供一個具法律效力的組織,組織大廈內的大小事宜。

管理委員會委任程序

業主立案法團需要委任一個管理委員會,條例已訂明條文制定管委會的權與責,並且提供指引監督委員會會議,以及指示管委會的職位更換替補。條例已訂明管委會的人數規定,日後若想更改委員人數,只可以透過法團業主大會通過決議,才能更改。

同時,條文亦提出對管委會的保障,假如管委會能夠誠實履行職責,則無須為法團的整體錯失,承擔個人法律責任。

法團業主大會

業主立案法團必需定期舉行法團大會,管委會在法團註冊成立起15個月內,必須召開第一次業主周年大會,其後每次大會後的12-15個月內,需舉行下一個業主周年大會。

由於大廈的保養和維修需要定期進行採購,法團需要依從條例的指引進行採購或招標,以示公正。

除了監管業主立案法團,條例亦載明業主和物業管理公司的職責和權利,即使有法團的幫助,也不代表業主可以完全置大廈事宜不顧,業主有責任主動關心法團工作,而物業管理公司也需要根據條例的指引,協助大廈打理一切事務。如果任何一方沒有履行職責任務,隨時可以被強制命令以其他物業管理公司代為管理大廈。


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法團爭議

雖然早已有《建築物條例》的監管,但是業主立案法團的存在多年來也引起不少社會爭議及輿論,尤其當法團需要徵收管理費時,更容易惹業主不滿。

龍門居

以2019年龍門居增加管理費一事為例,當時龍門居的業主立案法團宣佈各單位管理費上調12%,居民因為心感不滿而於屋苑附近聚集抗議。

根據《建築物條例》(第21 1A條),只有當管理費新增幅度超過50%,法團才需要召開業主大會通過決議。但是,龍門居事件中的增幅不足50%,所以並不受條例規範。

在以上情況中,居民若想改變決議,需要召開業主大會否決新增管理費,甚至向土地審裁署訴求裁決,或者直接集合20%的業主支持,解散管理委員會。

雖然妥善管理大廈是管理委員會的義務,但是居民也要提醒自己,參與法團的決策工作也是自己應該履行的責任,需要多加上心。

彩明苑

2021年,將軍澳彩明苑的業主立案法團亦入稟高等法院,指控物業管理公司及物業管理經理多番偽造或更改銀行戶口結單,盜取屋苑逾千萬元,干犯欺詐罪。

一些屋苑的業主立案法團,可能會委任第三方物業管理公司,代為管理屋苑事務,當中許多事務可能牽涉金錢交涉,存在被第三者利用職務之便,盜取屋苑存款之風險。所以即使已委託物業管理公司,仍然要多加監督,切勿掉以輕心,被物業管理公司肆意妄為。


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業主/業主立案法團支援

業主支援

除了《建築物條例》的保障,民政事務署也會向私人物業業主提供以下支援:

  • 提供咨詢服務,讓業主查詢大廈管理程序
  • 為法團成員舉辦訓練課程
  • 更新《建築物條例》,配合時代轉變

業主立案法團支援

民政事務署設有專責部門,協助大廈成立法團並提供相關資料,此外,若業主和法團在決策期間出現分歧,可以聯絡地區大廈管理聯絡小組,小組提供以下服務:

  • 大廈管理免費法律咨詢服務
  • 大廈管理義務專業調解服務計劃
  • 大廈管理糾紛顧問服務
  • 解決大廈管理爭議服務

業主立案法團扮演物業管理的重要角色,負責處理物業大小事務,所以業主切記要多參與法團活動,若想參考更多樓盤選擇,即上千居搜尋各區筍盤


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常見問題

如果大廈並未成立法團,有何後果?

土地審裁署可以命令大廈業主,必需在指定期間召開業主會議,並且投票選出管委會,或者建築物管理代理人。

什麼人士才能成為管委會委員?

除了租客代表以外,所有委員必需為大廈的業主。

什麼時候必需召開業主大會?

在有不少於5%的業主要求召開業主大會時,管委會主席必需在收到要求後45天內舉行該會議。



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