今時今日申請按揭，銀行多數會附送一個叫「高息存款掛鈎戶口／ Mortgage Link 戶口」的存款計劃，免年費免手續費，以爭取更多按揭客戶。 如果你是上車一族，或者買入物業已一段時間，對 Mortgage Link 的概念陌生，就要讀千居整合的 Mortgage Link 懶人包，一文看清如何用高息戶口節省按揭利率開支！ 立即跳往：Mortgage Link 特惠存款利率｜Mortgage Link存款限額｜Mortgage Link好處｜常見問題 近期更新 Mortgage Link 特惠存款利率 Mortgage Link 又作高息存款掛鈎戶口（即「高息戶口」），是一個儲蓄戶口。業主如果用 Mortgage Link 戶口的存款來供按揭，可享有特惠存款利率，與按揭貸款利率相同。 如果按揭利率為 2.5%，Mortgage Link 存款利率亦為 2.5%。反觀一般普通儲蓄戶口，利率最高只做到 0.001% – 0.002% 左右。換言之，業主從 Mortgage Link 高息戶口取得的利息回報，能有助抵銷按揭貸款之利息支出。 【上車之選】搜尋 600 萬內最新樓盤 → Mortgage Link 存款限額 存款與按揭利率一樣，如果用存款來償還所有貸款，豈不是無需付按揭利息？ 銀行不是開善堂，當然不會這樣大派著數。Mortgage Link 設有存款上限，一般為未償還按揭貸款的 50%。 舉例，如果業主有 100 萬元未供，存款就最多為 50 萬元；經過一段時間後，未償還貸款額跌至 … Continue reading "【按揭初哥】盤點按揭轉介著數｜5大伏位你要知"

現時新樓大多數以樓花形式發售，付款計劃選擇多，可敘造的樓花按揭亦不只一種，物業成交期、按揭成數與上限亦不同。甚麼是即供樓花? 甚麼是建期樓花? 能否與按揭保險一併使用?  發展商提供的一按、二按又有何利弊? 立即為你拆解！ 立即跳往：甚麼是樓花按揭 | 甚麼是即供樓花  |  甚麼是建期樓花 | 發展商第一按揭利弊  | 發展商第二按揭利弊 | 樓花按揭與按揭保險  |  常見問題 近期更新 甚麼是樓花按揭 樓花是指未落成物業，發展商通常會提供多種付款方法及優惠計劃給樓花買家，大致分為即供樓花及建期樓花，發展商亦通常會與財務公司合作提供按揭計劃，目的是吸引買家入市。 買樓花，除了可付首期後找銀行敘造按揭，也可因應情況使用發展商按揭 (如有一按、二按)，但記得要先了解清楚可借按揭成數上限、供款年期及利率變化、轉按及罰息期、以及可否使用按揭保險。 甚麼是即供樓花 一般來說，選用即供樓花的買家可享最高折扣優惠，因成交期是所有付款計劃中最短，亦即要在發展商指定日期前 (樓花期內) 申請按揭並支付餘下尾數。即供樓花適合資金較充裕買家。 即供樓花會設定一個成交天數，舉例，180天即供付款計劃 (照售價減20%)，即要在簽署臨時買賣合約後180天內付清樓價，便可享20%樓價折扣優惠，買家要按照發展商指定日期分階段支付：例如簽臨約付5%；臨約後30天內付5%；臨約後90天內付5%；臨約後180天內付清85%。 成交期越短，折扣優惠越多，180天即供付款計劃的優惠比210天即供計劃多，因發展商可早些從買家手中取得資金。 甚麼是建期樓花 建期樓花，即建築期付款計劃，買家可享的折扣優惠比即供樓花少，原因是買家有較長的成交期，可等到發出入伙通知知書14天內才付清尾數，屆時物業經已落成，可入住。對於換樓客，使用建期樓花，有較充裕的時間賣樓。 舉例，建築期付款計劃 (照售價減10%)，即在發出入伙通知書14天內付清樓價，便可享10%樓價折扣優惠，買家要按照發展商指定日期分階段支付：例如簽臨約付5%；臨約後90天內付5%；臨約後360天內付5%；發出入伙通知知書14天內付清85%。 值得留意，成交期變長會加大估價變動的風險，日後市況轉差或會導致估價下跌，最終影響銀行按揭申請批核。 發展商第一按揭利弊 發展商賣樓花，都希望盡早出貨套現，增加現金流，所以當遇到一些手頭上資金不足的準買家，無法從銀行借足錢，發展商很樂意提供按揭「幫他一把」。 利：審批寬鬆 金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求，因此現時在銀行借貸，或許不比借發展按揭來得更難，但銀行仍會審視申請人的供款與入息比率（DTI）。 在壓測暫停前，銀行批按揭要跟隨金管局指引，審視借貸人的按揭供款佔其每月收入比率及做要求壓力測試，但發展商一按通常由財務公司提供，不受金管局限制，可借出更高成數 (當然也較高風險)，變相令買家以較少資金入市。 坊間所指的「呼吸PLAN」，就是戲稱發展商一按毋須壓力測試及入息審查，上會如呼吸般輕而易舉。但現時發展商都要求買家提供入息證明，即所謂「半呼吸PLAN」。 弊：利息先低後高 發展商一按，同時設有低息期及高息期，首2至3年利息通常與傳統銀行P按差不多，有些甚至首年免息免供，但其後利息會大幅攀升。所以買家一般會於低息期過後轉按至傳統銀行，能否成功轉按，取決於當時物業估價、借貸人的供款與還款能力。 發展商第二按揭利弊 利：額外按揭成數 發展商第二按揭又稱「備用二按」，當借貸人想從銀行 (一按提供者) 以外借來更多的按揭成數，便可考慮選用發展商二按。舉例，購買3,000萬以上的樓花，最多可從傳統銀行借5成，再於發展商二按借額外成數，通常1按+2按設按揭成數上限 (例如加起來不超過樓價8成)。 弊：用貴息做壓測 借二按需要先得到一按(銀行)同意，而銀行會要求借貸人的一按及二按供款同時通過壓力測試，二按會用還款期中最高息口再加上2%做壓測 (可高達8厘以上)，因此要求買家有很高的供款能力。 要注意，金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求。 樓花按揭與按揭保險 … Continue reading "【按揭初哥】盤點按揭轉介著數｜5大伏位你要知"

如果有置業打算，並以新盤為上車目標，就必須了解樓花按揭。新樓按揭比較特別，除了一般銀行提供的按揭之外，還有發展商提供的按揭。銀行按揭和發展商按揭兩者有甚麼分別？哪一個低息、哪個借到高成數的機會較大？即睇銀行按揭 VS 發展商按揭大比拼，看看哪一種適合你。 立即跳往：銀行按揭｜發展商按揭｜發展商VS銀行按揭｜發展商按揭風險｜常見問題 近期更新 甚麼是銀行按揭 普遍來說，按揭多是與銀行進行，即是由香港銀行提供按揭貸款。銀行提供的按揭受金管局限制，由政府訂立按揭成數上限，銀行再根據物業估價、借款人財務狀況，以及物業類型等因素，決定最終實際按揭成數。 甚麼是發展商按揭 不少發展商在推售新盤時，為催谷樓盤銷情，均會藉指定的財務公司，推出新樓按揭計劃。 銀行按揭受金管局規管，審批較為嚴謹，按揭成數亦有限制；相反，由發展商藉財務公司提供的按揭則不受規管，毋須進行壓力測試，故過往亦有「呼吸 Plan」之戲稱，意即其寬鬆程度，是所有「有呼吸」的人士都申請得到。 發展商 V.S. 銀行按揭 承上，發展商藉財務公司提供的按揭目前不受金管局規管，故與銀行按揭有以下分別： 1）審批較寬鬆 在2024年2月政府宣佈暫停壓測前，買家使用銀行按揭，必先經過壓力測試，對申請人士的入息及信貸狀況有一定要求，較為審慎。即使壓測已暫停，申請人亦不可以超出供款佔入息比率要求（50%）。 相反，發展商按揭大多只需簡單文件，過往更試過毋須入息證明，申請門檻大大降低，較為寬鬆。 2）較易借足成數 雖然政府在 2022 年 2 月已提高了首置按揭成數，首次置業人士購買 $1,000 萬以內的物業，在有購買按揭保險的情況下，最高可做到 9 成按揭，但涉及額外保費及首置等條件。 至於發展商就多以 8 成作按揭成數上限，字面上或未及銀行獲放寬後的最高 9 成按揭吸引，但實際上因為等要求，借款人或更容易借足上限。 3）較高利息 雖然發展商按揭一般設有供款初期優惠，首 2 – 3 年息口媲美銀行，但「低息期」過後，利息普遍會大大攀升，甚至遠超銀行一倍，比銀行按揭的負擔更重。 發展商按揭風險 因為發展商按揭設有供款初期低息優惠，部分買家會考慮先使用發展商按揭，享用優惠後，再轉按至銀行。 但轉按始終存有風險，如果屆時樓價跌，導致物業估價不足，銀行批出較少貸款額，買家便要臨時籌備資金應付。 舉例，如物業買入時價值 600 萬，發展商批出 7 成按揭，即是買家可獲 420 萬的貸款。但轉按時，銀行評估物業只值 550 萬，即使銀行同樣批出 7 成按揭，貸款額亦跌至 385 萬，即是借款人需要填補 … Continue reading "【按揭初哥】盤點按揭轉介著數｜5大伏位你要知"