許多人都想買樓收租，作為自己的被動收入來源，但是卻不知道放租按揭又是一件麻煩事。業主的確能夠獲得穩定租金回報，但出租物業申請按揭，比起自住物業申請按揭，絕不是一件易事。今日千居就準備了各種買樓放租的按揭注意事項，和你一一分享，避免誤踩地雷！ 立即跳往：按揭成數分別 ｜ 高成數按揭 ｜ 租金計入壓力測試 ｜ 第二間物業申請出租按揭 ｜申報自住VS出租用途？｜ 常見問題 近期更新 1. 按揭成數分別 截止2025年7月，所有住宅物業的最高按揭成數統一為70%（根據2024年10月公佈的《施政報告》），此政策亦適用於首置、非首置和出租物業，變相降低了買樓放租的門檻。業主需留意借款人的最終借貸額將依據物業的估值及其收入證明（如租約）來確定。 然而，在這份《施政報告》出台前，放租按揭的成數，與自住單位申請按揭的成數有所不同。根據金管局當時規定，樓價3,000萬元以下的單位，如果將單位申報為自住用途，按揭成數可高達 7 成；但如果單位申報為出租用途，按揭成數最高只有 6 成。另外，如果單位樓價為 3,600 萬元以上，無論自住還是出租用途，按揭最高都只有 6 成。 2. 高成數按揭 業主要小心，若果購買物業為出租用途，是無法申請高成數按揭的。按揭保險公司列明，申請高成數按揭（即7成以上至9成）的單位，必需要以自住為目的。換言之，由於無法申請按保，出租物業的按揭成數上限最高只到7成。 3. 租金計入壓力測試 金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試，惟仍有供款與入息比率要求，所有物業上限劃一為5成。 在政府宣佈暫停壓測前，業主可以將物業租金計算入申請按揭時的壓力測試。如果單位已經出租有租客，銀行會將租金打7折作為申請人收入，當然，申請人需要提供租約等文件證明。 如果單位尚未出租、未有租客，銀行將會根據物業租金估價作為基準，再打6折，計算出一個「擬租金收入」，作為申請人壓力測試的擬定收入。 4. 第二間物業申請出租按揭 許多人都會入手第一個單位，用來自住，再入手第二層樓作出租用途，算是一種比較穩定的投資。現時，無論多重按揭、新物業、非首置，任何樓價的住宅單位，全部最高可借7成按揭，「供款與入息比率」上限則一律為5成，全數與首置看齊。千居以下亦提供按揭放寬前的「第二層樓按揭成數表」，僅供參考： 在2024年10月按揭放寬前，業主必需留意，如果其本身第一層物業尚未供滿，而入手第二層物業作為出租用途，無論是任何價位，最高的按揭成數亦只有4成。視乎樓價不同及用途，按揭成數亦有所不同，詳情參考以下表格。 自住單位 有租客出租單位 未有租客出租單位 第二層物業出租（第一層物業未供滿) 最高按揭成數($3,000萬以下) 7成 6成 6成 5成 最高按揭成數($3,000萬以上) 6-7成 (貸款額上限 $2,100萬元) 6成 6成 5成 供款與入息比例 5成 4成 4成 … Continue reading "銀行按揭回贈 VS 中介回贈：轉按回贈注意事項"

準買家能取得高成數按揭，要多得HKMC按揭保險計劃，但非任何人皆可申請，而按揭保險計劃，亦非HKMC獨有。那究竟HKMC是甚麼？與按揭保險有何關係？等千居為你解構HKMC如何助你實現置業夢。 立即跳往：｜HKMC是甚麼｜HKMC主要作用｜按揭保險計劃概要｜常見問題 近期更新 HKMC是甚麼 HKMC全名為「香港按揭證券有限公司」(The Hong Kong Mortgage Corporation Limited)，顧名思義是一間企業機構，但實情是由香港特區政府透過外匯基金持有，公司類別屬於「公眾股份有限公司」。換句話說，政府是公司唯一的股東，現任主席兼執行董事是財政司司長陳茂波。 HKMC主要作用 自 1997 年成立至今，HKMC 有三個重要作用： 維持金融穩定 在HKMC成立前夕，樓市炒風可用狂熱來形容，當時銀行審批按揭貸款寬鬆，連普通一個白領亦可手持數個物業。由於銀行把大量的錢借了出去，為免泡沫爆破，觸發資金緊縮，HKMC因此應運而生，目的是把銀行所持的按揭貸款證券化，售予投資人士，令流動資金重新注入銀行體系。 雖然金融風暴最終還是出現，但HKMC於 1998 年購入超過 110 億港元的銀行按揭貸款，若沒有HKMC分散部分風險的話，後果更不堪設想。 推出新業務 HKMC不斷推出新業務，填補市場不足，逆按揭便是其中一例，該金融產品可理解為一種退休理財工具，例如HKMC的 「安老按揭計劃」，可讓退休人士可獲得穩定收入，卻毋須出售自住物業。另一例子是「定息按揭計劃」，市面上的按揭計劃由浮息按揭主導，一旦經濟不穩，浮息按揭有機會令供款大增，反之，定息按揭可對沖按息波動風險。 助市民置業 HKMC 的按揭保險計劃 （俗稱按保），是協助市民「上車」的重要金融產品，按保計劃早於 1999 年推出，當其時，銀行不得批出按揭成數超過70%的貸款，按保作用是讓合資格置業者，透過支付保險費用，借入高於按揭成數上限的額外貸款。 按揭保險計劃概要 根據金管局現時規定，按揭借款人如想申請 6 成以上的按揭貸款，須購買「按揭保險」。即使借款人日後違約，按揭保險公司會向銀行支付超過按揭成數上限的貸款差額，變相為銀行提供了保障，毋須承擔額外風險。 其實在 HKMC 按保出現之前，市場上已有類似服務，但卻不足以為銀行提供保障。時至今天，本港共有3 家公司提供按揭保險服務，當中以HKMC最為人熟悉。HKMC的按揭保險業務，現由旗下全資附屬公司－香港按證保險有限公司負責管理。 按保計劃會因應樓市變化而調整。例如在 2013 年 2 月，因樓市風險加劇，便將可敍造 9 成按揭的樓價上限，從 600 萬港元降至 400 萬港元，現時一般稱之為「舊按保」。 而在 2019 年 10 月，因樓價超出市民負擔水平，於是針對首置人士，提高購買自住物業的按揭成數上限，此為「新按保」，坊間俗稱「林鄭plan」。以上兩類按保政策現同時存在，申請條件各有不同。 … Continue reading "銀行按揭回贈 VS 中介回贈：轉按回贈注意事項"

銀行和財務公司為賺取利息，經常都會向客戶推銷貸款計劃，聲稱「月平息」低於 1%，驟聽似乎非常划算，但細看文件時又見到寫著高達 10% 至 20% 的「實際年利率」。到底真正的借貸成本應如何計算？千居即為你剖析「月平息」和「實際年利率」的分別。 立即跳往：月平息｜實際年利率｜不同貸款利息比較｜常見問題 月平息 顧名思義，月平息（Monthly Flat Rate）是貸款每月所收取的平均息率。 要搞清月平息的概念，首先要明白銀行計還款時，利息跟本金的比例並不是一致，而是「先息後本」。即是說，還款初期，大部分還款金額用來填利息支出，到供款一段時間後，本金餘額慢慢降低，再到後期，利息佔比才會遞減。 月平息就是將這種複雜計法簡化，將整筆利息支出除開供款月數，每月平均須繳之息率。 月平息計算例子 假設貸款 $100,000，月平息 0.12%，分 24 個月還款。 本金 x 月平息 = 每月利息開支 $100,000 x 0.12% = $120 每月利息開支 x 還款期數 = 全期利息開支 $120 x 24 = $2,880 全期利息開支 + 本金 = 總還款額 $2,880 + $100,000 = $102,880 總還款額 / 還款期數 = 每月還款額 $102,880 … Continue reading "銀行按揭回贈 VS 中介回贈：轉按回贈注意事項"