買樓除了計算置業開支，入伙後費用也不可忽視，如差餉、地租、地稅、管理費等等。對於新手業主，都能預備好每月的供樓開支和管理費，卻很多時候計漏了地租、地稅與差餉。到底這些費用有何分別？何時繳付？繳付給誰？繳付多少？千居一次過告訴您三者區別。 立即跳往：差餉  |  地租  | 地稅  | 繳付時間、金額與對象 | 2047大限 | 常見問題 差餉 差餉，字面上即「差人」的糧餉，已今天去理解這個意思，或許不合時宜，但若追溯至英治時代，這一項向政府繳納的稅，確是用作維持香港警隊開支。 時至今天，差餉是對房產物業徵收的稅項，用於支付公共服務開支，如公共照明系統、食水供應等等，基本上所有業主都需要繳付差餉，除了少數特殊情況，例如一些新界建築物。 地租 要了解地租，首先要明白，香港所有土地 (中環聖約翰教堂所屬地除外)，均由政府擁有，政府就某地批出地契（即租契）給發展商，以確認為該土地的承租人，但非真正擁有人。 簡單而言，承租人須向政府繳付地租，以換取在地契文件所指明年期內，可佔用土地的權利。順理成章，各單位業主從發展商購入物業，地租轉由各業主支付。但因牽涉歷史問題，部分由新界原居民擁有的丁屋或祖堂地，可獲豁免地租。 新地租的出現 回歸前的香港，經歷多屆殖民地政府管治，出現了不同租期的地契，1984年的《中英聯合聲明》，便釐清了香港回歸後的土地契約問題，以下兩類土地契約，需要繳交新地租： 地稅 至於地稅，其實概念上與徵收地租相同，一般而言，業主繳交地稅，便不用繳交地租，反之亦然。 由於早期香港受到「割讓」與「租借」等形式佔據，不同區域的地契年期有別，因此只有部分地區物業，需要支付地稅。 自19世紀中葉，英國與清政府簽訂了3條條約，其中《南京條約》 及《北京條約》 分別以「永久割讓」方式佔據了香港島，以及界限街以南的九龍半島；及後再簽訂《展拓香港界址專條》，將新界及多個島嶼租給英國。 一般來說，位於九龍界限街以南及港島區，及於1985年5月27日之前獲批土地契約的物業，需繳交地稅。但當中也有例外，例如位於港島區的薄扶林花園，地契於2005年續期後，需要繳交地租。 繳付時間、金額與對象 雖然差餉與地租的定義不同，但都是每個季度向業主收取的，金額是按物業的應課差餉租值 (租值)，乘以一個百分比計算；至於地稅，通常一年收取2次，視乎地稅金額及物業位置而定。 政府於《2022 / 23 財政預算案》提出差餉制度改革， 建議引入累進制差餉，按應課差餉租值，分設三個徵收類別（5%、8%、12%），於2025年1月1日起生效，具體措施如下： 差餉租值 累進稅率 首550,000元 5% 其後250,000元 8% 超出800,000元 12% 值得留意，差餉與地租由差餉物業估價署徵收，地稅則是由地政總署徵收；如不繳交地租或地稅，可被視作違反契諾，政府或有權收回有關物業。 2047大限 上文提過，已獲批續租權的地契，租期都不超過2047年6月30日，於是坊間有所謂的「2047大限」。部分人士擔心買樓後，所屬地契會否自動續期，會否需要補地價，更甚者，由政府直接收回土地。 這個問題何去何從，暫時未有太多著墨，但的而且確，中國內地的土地設有使用權期限，過了限期的物業，有需要補地價。現時，香港只有「千年契」物業 (已批999年地契) ，未必需要面對大限問題，例如太古城、香港仔中心、碧瑤灣、賽西湖大廈等等。 另外，2047大限亦影響到銀行按揭，因自2017年起批出的30年按揭，已觸及2047年。金管局曾為此作出回應，指政府有權批出2047年後的續期地契，呼籲銀行不用調整按揭政策。 遙遠的問題不容易看清，但眼前的上車置業問題，卻需要花時間處理，即上千居搜尋全港筍盤。 常見問題

自政府於 2023 年 7 月放寬按揭成數，部分投資者有意入市買第二層樓。由於已有物業在手，買家在預算上要有更多準備。然而，財政司司長陳茂波在《2024-25年財政預算案》宣布撒辣，令買第二層樓的置業成本，有了新的變化。現在讓千居為你詳列有關注意事項。 立即跳往：按揭成數｜壓測要求｜從價印花稅｜回復首置身份｜常見問題 近期更新 按揭成數 放寬按揭保險樓價上限，是為了協助未持有物業的市民置業，對於打算購買第二層樓的買家，由於其身份並非首置客，即使購入 1,000 萬元以下的單位，亦不符合申請 9 成按揭的要求。 根據按保公司契約規定，如果申請高成數按揭（7成按揭以上），申請人的物業須用作自住，才有機會獲批核。現居業主亦不能訛稱買第二層樓作自住用途，若原有物業已報稱自住，當購買新單位時，按保公司會要求申請人解釋，為何兩個單位均用作自住。若購入的是連租約物業，最多借7成按揭。 由2024年8月8日起，按保計劃推出新安排，在個別符合條件的情況下，業主可以將物業出租，有關條件包括家庭將有新生嬰兒、業主失業，又或因其他原因而有出租物業的需要，惟前提是業主本身要在有關業內自住滿12個月。 壓測要求（已暫停） 注意，金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求。 在此之前，申請人向銀行敍造按揭， 要通過兩關壓力測試。金管局曾於 2022 年 9 月 23 日下調樓按壓測要求，對於首置人士，第一關的供款入息比率(DTI) 不多於 50 %，第二關的「按息加 2%」DTI則不多於 60 % ，但即使未能通過第二關壓測，仍有機會獲批按揭，惟申請人需要繳交額外保費。 但若買入第二個單位，壓力測試要求更為嚴格，兩關的要求分別下調一成至 40% 及 50%。值得一提，銀行在計算申請人購買新樓的收入要求時，亦會考慮其當時的每月供款額，假若其現居物業仍有按揭貸款，亦會計入供款入息比率。 從價印花稅（稅率已調低） 為了壓抑樓市炒賣情況，政府於2010至2024年間推出「住宅物業需求管理措施」，即所謂「辣招稅」。其中一個政策為，買家在持有物業情況下再買另一層樓，須支付高達 7.5 %的從價印花稅；而未持有物業的首置身份人士，則只需按較低的第二標準稅率支付印花稅。 以 $800 萬單位為例，首置買家須付 3% 稅率，相等於 $24 萬元稅款；而非首置買家，則須付 $60 萬元印花稅，兩者相差逾 $36 萬元。如果是非香港永久居民買家，購買新物業時，須另付15%的買家印花稅。 隨著樓市市況轉淡，政府於2023年調整從價印花稅稅階（第二標準稅階），減輕首置負擔。及後，財政司司長陳茂波在《2024-25年財政預算案》宣布，買家印花稅 (Buyer Stamp Duty, BSD)、額外印花稅 … Continue reading "【業主自讓盤】買賣細節、注意事項、常見問題"

「自置居所貸款計劃」是政府於 1988 年推出的置業資助政策，目的是鼓勵市民自置物業，希望藉此促進社會穩定，並且增加大眾對香港的歸屬感，幫助市民完成上車的願望。雖然政策當時獲得不少市民認可，但是其後亦被其他計劃取代，最後甚至終止計劃。千居以下的文章，整合了自置居所貸款計劃的演變，以及相關的爭議。 立即跳往：自置居所貸款計劃｜資助金額｜合併取代｜終止計劃｜計劃相關爭議｜常見問題 自置居所貸款計劃 房屋委員會在 1988 年推出「自置居所貸款計劃」，一來希望可以協助市民買樓上車，二來也可以促使公屋單位騰空，以便分配給更有需要的人士。 申請資格 符合計劃申請資格的申請人，分為綠表申請人和白表申請人，下列人士獲得房屋署的綠表資格認可後，可透過綠表申請計劃： 符合以上的綠表申請條件後，申請人亦要符合以下要求： 綠表申請人在資產方面沒有審核條件，至於其餘以白表申請的人士，則需要接受資產審查，並符合以下要求： 資助金額 成功申請的綠表家庭最多可獲66萬元的免息貸款，或者可選擇每月領取最多4,200元的按揭補助金，如為個人申請者，貸款金額或補助金則為上述金額的一半。 而成功申請的白表家庭則最多可獲410,000元的免息貸款，或者選擇每月領取最多2,800元的按揭補助金，個人申請者可獲得的貸款金額或補助金亦是上述金額的一半。 合併取代 合併計劃 直至1998年，政府為了將市民的置業比率推高，推出「首次置業貸款計劃」，經資產審查後通過的家庭及個人申請者，分別可獲得最高60萬元及30萬元的低息貸款，用以資助市民的首次置業。 2003年，政府決定將房屋政策重新定位，提出將「自置居所貸款計劃」與「首次置業貸款計劃」合併，成為「置業資助貸款計劃」。 「置業資助貸款計劃」同樣旨在為能力不足人士，提供置業援助，房委會也可以藉此收回公屋單位，用以重新分發給更有需要人士。 資助金額 「置業資助貸款計劃」的資助方式分為一筆過的免息貸款，以及每月按揭還款的補助金，成功申請人只可以選擇其中一項。 獲批申請的兩人或以上家庭可獲53萬元的免息貸款，個人申請人則可獲得26.5萬元的免息貸款，兩者均可分13年每月等額還款。 另外，如果選擇每月領取補助金形式，兩人或以上家庭每月可領取3,800元補助金，個人申請人則可以領取1,900元補助金，補助金發放期為48個月，毋須償還。 終止計劃 雖然「置業資助貸款計劃」與原先的「自置居所貸款計劃」大同小異，最終目的都是為了推動市民置業意欲，但是計劃最終還是在2004年終止。 政府當時表示，該項決定是基於計劃已經干預業內市場運作，而且房委會的整體定位目標，已經不再是協助低收入家庭置業，所以需要撤銷政策，以維持物業市場的和平和穩定發展。房委會終止計劃可以集中有限的資源，投放於出租公屋之上，而非以公帑為置業人士提供貸款，而市民能否成功買樓，應該建基於市場情況，而非政策干預。 計劃相關爭議 「自置居所貸款計劃」及至後來的「置業資助貸款計劃」，都引發不少爭議，在多方考量之後，政府才決定中斷此項資助政策。 干預市場 由於政府當時推出置業貸款後，大大增加了渴望置業的市民的買樓意欲，業界認為這屬於干預市場行為，貸款計劃影響了部分市民置業的決定，扭曲市場正常運作。原本市民的買樓意欲未必那麼大，或者無法在該段時間內成功購入，甚至需要從其他途徑獲得貸款，但業界認為這才是真正的市場需求。 樓市崩盤 自1997年亞洲爆發金融風暴後，香港樓市收到重挫，於2002年樓市崩盤，樓價急跌，及後更受沙士雙重打擊，導致許多物業變成負資產。許多市民受到政府的置業貸款計劃吸引，紛紛買樓成為業主，但是因經濟環境因素，最後手上持有的物業價值大滑，不少市民拖欠政府的貸款還款，甚至成為破產人。 此外，值得關注的爭議點還有一個，根據房屋條例的規定，曾經接受自置居所貸款計劃的市民，日後將無法重新獲編公屋單位，即是受樓市崩盤而破產人士，之後亦無法獲派公屋單位。 重推可能性 政府並非無計劃過重推置業貸款，只是考慮到置業貸款會推高樓市，而且日後如果樓價下跌，因置業貸款幫助而衝動入市、未曾衡量清楚風險的市民，可能會變成負資產。就好像當年受沙士及金融風暴影響的業主，最後怪責政府推出的首次置業貸款計劃，是促成樓市崩盤的原因之一。因此，每當有聲音提出重推置業貸款計劃，不同持份者都會提出反對，政府亦暫時無公布任何相關計劃。 買樓上車固然是香港人的心願，但是準買家應該要衡量清楚自己的能力，不能衝動魯莽。如果有興趣查詢更多樓盤資訊，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題