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正式買賣合約與臨約分別 + 正約條款內容 + 常見問題
租買攻略 | 2026 年 5 月 27 日
進行物業交易時，買賣雙方要簽「臨時買賣合約」（臨約）、「正式買賣合約」（正約）、業權轉讓契及按揭契等文件。以上簽署的買賣協議均具有法律效力，於是有人會問，既然臨約也有法律效力，為何要再簽正約呢？正約的條款內容有些甚麼？有甚麼需要注意？等千居為您解答。
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- 差估署每月公布住宅樓宇買賣合約數據，2026 年 1 月份住宅買賣合約總數共 5,669 宗，較 2025 年 12 月份的 5,883 宗，減少 214 宗，按月下跌 3.64 %。（2026 年 3 月）
「臨時買賣合約」與「正式買賣合約」分別
在買樓過程中，簽署臨約與正約的用意各不同，臨約的作用是確立交易意向，而正約的作用是確立條款，以及物業是否具有良好業權。
臨約與正約並沒有標準格式，但相比之下，臨約內容較簡單 （約 2 至 3 頁紙）；而正式買賣合約則相當詳細 ( 約 20 至 30 頁紙），附有更多的契據文件，是簽轉讓契前的重要一環。
臨約由代理提供，買賣雙方通常不用律師陪同簽署；但正約卻是由賣方律師草擬條款，並要提供過去不少於 15 年的物業契據，供買方律師查閱 （俗稱查契），以證明業權良好，然後再由買方律師批核及修訂。雙方律師來回磋商，直到雙方同意為止。
一般而言，簽署臨約 14 個工作天內，買賣雙方簽署正式買賣合約，買方在簽臨約時，應已付相等於樓價 3 至 5 %訂金（即細訂），並於簽正約當日，要另付餘下訂金（即大訂），為樓價 10% 減去細訂部分。
正式買賣合約條款
由於查契部分涉及法律知識，因此會交由律師處理，待正約修訂完成後，雙方會收到通知前往律師樓簽署。一般而言，正約內容主要有以下部分：
- －買賣雙方的身份詳情
- －同意買賣
- －物業資料
- －樓價及支付方式
- －成交安排
- －傢俬及固定物
- －業權狀況
- －產權負擔
- －物業風險
- －違約責任與補償
- －強制履行
- －物業以現狀出售
- －完成交易前的命令或通告
- －印花稅和開支帳目
- －律師費
- －買方最後視察物業及承按人檢查
- －第三者條款
簽署前，律師會為客戶講解正約的條款內容，但有一點值得留意，一旦簽約完成，便構成必買必賣條款，意思是，除非業權出現問題，否則合約任何一方，均可要求另一方完成買賣，否則視為撻訂，並有權追討賠償。
舉例，如若賣方不履行合約，買方可要求退回訂金，另再賠償損失；如若買方若不履行合約，賣方可要求沒收訂金，將物業售予他人，如果屆時樓價下跌，業主可以追討差額及其他損失。
簽署正約後，下一步是由買方律師草擬轉讓契（即樓契），再由賣方律師審核，然後雙方擬定成交日期，買方於當日支付成交價餘款。簽立樓契的日期，應與物業買賣完成的日期相同。
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常見問題
簽署買賣合約後，由誰負責加蓋印花（打釐印）及田土廳登記？
由買家代表律師將合約送交稅務局加蓋印花及繳付印花稅，並在 1 個月內交到土地註册處登記。
如臨時買賣合約和正式買賣合約的簽立日期相距超過 14 天，該何時繳交印花稅 ?
印花稅須於簽訂臨時買賣合約後 30 天內繳付，同時須為另一買賣合約繳付$100印花稅。
