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【新樓買家須知】一手住宅物業銷售條例重點分析 | 5大注意事項
地產資訊 | 2026 年 5 月 26 日
從預備開售新盤到雙方簽約，你知道一手樓銷售程序受《一手住宅物業銷售條例》(下稱一手銷售條例) 監管嗎? 買樓要計好預算開支，但也不可忽視相關條例，作為準買家的您，可從該條例得到甚麼保障? 以下重點幫到您！
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立即跳往：注意位1：新盤廣告 | 注意位2：售樓說明書 | 注意位3：價單 | 注意位4：示範單位 | 注意位5：簽臨約 | 常見問題
近期更新
- 差估署每月公布一手住宅成交數據，2025 年 12 月份一手住宅成交總數共 1,739 宗，較 11 月份的 1,822 宗，減少 83 宗，按月跌 4.56 %。（2026 年 2 月）
一手住宅物業銷售條例 – 5大注意事項
由於一手銷售條例涉及大量條文，而且監管對象是發展商及地產代理，一手買家未必會詳閱，但條例對提升一手樓資訊透明度卻相當重要。為求深入淺出，千居找出了5大注意位，確保消費者獲得關鍵資訊，避免中伏。
注意位1：新盤廣告宣傳
監管樓花廣告的目的十分明確，是為了防止載有虛假或誤導性資料。任何形式 (印製或非印製) 的新盤廣告，均受一手銷售條例規管。
防範虛假資料
樓盤廣告製作得美輪美奐，試圖抓住消費者眼球，但多少是真實反映，多少是憑空想像? 為此，一手銷售條例規定，如廣告載有想像的圖畫、圖像、繪圖或素描等，必須同時載有聲明。
部分聲明字眼包括「…純屬畫家對有關發展項目之想像…」、「…非按照比例繪畫…」、「…可能經過電腦修飾處理…」，提醒買家所見不一定所得。
防範誤導性資料
樓價貴，人人想買平，發展商提供優惠，正中消費者的下懷。但聲稱的優惠是否人人可享，還是有附帶條件，一手銷售條例訂明必須闡述清楚，不能矇混過關。
舉個簡單例子，假如使用某付款方式才可享九折優惠，廣告便不得簡單地寫成「九折發售」(或故意增加字體大小)，令買家誤以為所有單位均享九折優惠。
誰是發布者
每當有新盤開賣，地產代理行會自行製作宣傳資料，提供樓花開則、價單，方便買家解讀新盤。但地產代理為求銷售，有可能只集中優點。
因此條例規定，一手盤發出任何廣告前，必須取得發展商書面同意，並核實宣傳品資料的準確性，廣告亦須要列明是由賣方發布，還是在賣方同意下由另一人發布 (例如地產代理行)。
下一次從地產代理手中接過新盤資料時，記得看看資料是否已獲得發展商核實。最準確的資料可從售樓說明書找到，市民亦可於政府一手住宅物業銷售資訊網，查詢所有由發展商提供的最新銷售資料。
注意位2：售樓說明書 (Sales Brochure)
售樓說明書內的資料繁複但準確，一手銷售條例規定，樓書只能夠由發展商擬備，並須於開售前最少7天上載，而在開售期間，發展商須最少每三個月更新樓書一次。
每當有新盤開售在即，常會聽到某新盤已上載樓書，意味著開賣時間進入倒數階段。樓書除了有助於了解新盤周邊發展及規劃，更有助於揀選屋苑單位，可參考以下部分：
期數的住宅物業的樓面平面圖(Floor Plans of Residential Properties in the Phase)
發展商擬備的樓面平面圖，須提供每伙單位的外部及內部尺寸，細緻如內部間隔牆厚度也會標示，讓準買家更準確地計算可用樓面面積。
另一方面，比較同一樓層單位時，買家會留意垃圾房、電錶房、空調機窗外機或管道位置，又或者升降機數目是否足夠，明廁或黑廁等等，這些資料也可在平面圖上看到。
期數中的建築物的橫截面圖 (Cross-section Plan of Building in the Phase)
很多時候，層數未必反映樓層真實高度。舉例，住8樓聽起來不算極低，但若5樓才是住宅樓層第一層，而旁邊又有其他大樓，8樓的景觀也有可能被遮擋。想看清楚樓層與周邊建築物或街道的高低差距，就要看橫截面圖，標示了最低住宅樓層水平，以及周邊建築物的參考高度。
發展項目的所在位置圖(Location Plan of the Development)
社區環境是揀樓一大考慮因素，誰都不希望周邊有堆填區、發電廠、污水處理廠、火葬場、殯儀館或骨灰龕等厭惡性設施，有些人對聲音敏感，就連學校、球場、救護站、馬路也要盡量避開，最好是看發展項目的所在位置圖。一手銷售條例要求列出發展項目250米以內的的每條街道名稱及公用事業設施裝置。
售樓說明書內還有更多實用資訊，如室內外裝修物料、公契摘要、關鍵日期等，值得仔細一看。
注意位3：價單
發展商須於出售日前最少 3 日公布新盤價單及銷售安排。
實用面積計價
價單提供每伙開賣單位的實用面積、售價及平均實用呎價 (每平方米/呎的售價)，全部以一手銷售條例指定方式計算出來，方便比較。
推售伙數
一手銷售條例要求，如果項目單位少於30伙，首份價單須全數公布售價；若多於30伙但少於100伙，每份價單須最少公布30伙的售價；若多於100伙，首份價單須公布不少於單位總數的20%，其後每份價單公布不少於10%。
付款方法、優惠及費用
發展商一般會提供多種付款方法，因此價單是必須細閱的，特別是選用發展商一按，如經由財務公司借出按揭，是不受金管局限制的，更加要看清楚對借款人的最低收入要求、可獲按揭貸款金額上限、最長還款年期、期內按揭利率變化等。
另外，價單上亦已清楚列出購買指定單位可得的折扣優惠、獲得折扣的基礎、連帶獲得的任何贈品、財務優惠或利益，同時列出由誰來支付律師費、印花稅及文件費用等等。
至於買新樓入票及抽籤程序，會在「銷售安排」文件中詳述，發展商須於開售前最少3天內公布安排。
注意位4：示範單位
示範單位可分為兩類：「無改動示範單位」（俗稱清水房）及「經改動示範單位」（俗稱化妝房）。一手銷售條例規定發展商如有示範單位，必須先設置清水房，換句話說，不能只有化妝房。
示範單位的樓底高度，不得超出售樓說明書所述的高度，而面積、裝修物料和設備亦要與樓書一致，換言之，不得使用較薄的牆壁或較高的樓底來誤導買家。
準買家可於無改動示範單位內量度尺寸、拍照和拍攝影片，亦可於經改動的示範單位內進行量度。但要注意，發展商有權限制參觀人士於經改動示範單位內拍照或拍影片。
值得留意，樓書內的平面圖無法反映單位內橫樑狀況，因此建議準買家親自參觀了解；另外，發展商為現樓項目設置的示範單位，不受一手銷售條例規管。
注意位5：簽署臨時買賣合約
來到簽臨約階段，基本上一手銷售條例已訂明公開銷售新樓的既定程序，買賣雙方須遵從。一般而言，買家在簽臨約時須同時支付樓價3%至5%的臨時訂金（俗稱細訂）給賣方，並於5個工作天內簽正式買賣合約及交付大訂。臨時訂金支付給擔任賣方保證金保存人的律師行。
若已簽署臨約，卻沒有在5個工作天內簽署正式買賣合約，已支付的「細訂」會被沒收，而該臨約亦告無效。
無論買新樓或買二手樓，都要打醒十二分精神，充分了解購買程序，以及與周邊樓盤多作比較，即上千居搜尋全港各區筍盤。
常見問題
發展商開賣新盤，是否必須有示範單位？
不一定，但若賣方提供示範單位。則必須按法例規定建設。例如提供「經改動示範單位」，必須同時設有「無改動的示範單位」。
甚麼是實用面積？
是指住宅物業的樓面面積，包括露台、工作平台及陽台，但不包括窗台、空調機房、閣樓、天台、平台、花園、泊車位等面積。
