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【買樓必讀】實用面積的7個必備知識

  • By
  • 千居 Spacious
  • March 22, 2021

現時新樓及二手樓都以實用面積標示樓面面積,但你知不知道有多少是可使用空間 ?  如何計算? 包含哪些住宅部分 ?實用面積資料可從哪裡找到 ? 跟管理費有何關係 ? 實用率又是否可靠 ? 立即掌握以下七個必備知識。



立即跳往:實用面積的由來新樓哪些部分計入實用面積?實用面積計算方法如何找新樓實用面積資料?  |  如何找二手樓實用面積資料?  | 如何以實用面積計算管理費 ? | 實用率是否可靠? 


實用面積的由來

實用面積是指可供單位獨立使用的樓面面積,訂立實用面積標準是為了以統一量度標準,讓置業人士更清楚實際可用面積。

從2013年1月1日起,地產代理監管局規定地產代理在處理二手住宅買賣或租賃時,須向客戶提供該等物業的實用面積,而且須按實用面積計算呎價。

其後,於同年生效的《一手住宅物業銷售條例》亦要求發展商只可以實用面積表達一手住宅的面積和每平方呎/每平方米售價。

所以無論一手或二手住宅,現時都以實用面積來標示。然而,並非所有住宅物業能提供實用面積,例如村屋是以建築面積標示,該建築面積可從測量師報告查證。

新樓哪些部分計入實用面積?

簡單來說,新樓實用面積包括基本住宅部分連露台、工作平台及陽台,但不包括窗台。空調機房、閣樓、平台、花園、停車位、天台、梯屋、前庭或庭院的面積不包括在內。然而,部分獨立屋設有車房及私人電梯大堂,是否計入實用面積,則要視乎是否有法律文件列明只供該物業業主使用。


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實用面積計算方法 

實用面積是從圍封該物業的圍封牆外部計起,包括了圍封牆的厚度面積,但不包括牆面裝修物料。換句話說,並不是所有實用面積空間都是可用的空間 (即內攏面積或地毯面積)。

另外,若單位牆身與毗鄰單位相連,便會從該牆身中線開始量度。實用面積還包括單位內部的間隔牆及柱。不難想像,牆身越厚, 內攏面積越少;通常樓層越高的樓宇,牆身造得越厚。

如何找新樓實用面積資料?

根據《一手住宅物業銷售條例》,發展商在售樓說明書、價單和廣告提供的面積及每平方呎/每平方米售價,均須以實用面積表達。因此,發展商的宣傳資料提供準確的實用面積。而地產代理亦須向客戶提供實用面積。之前說過,圍封牆厚度計入實用面積,仔細閱讀樓書列出的牆身厚度尺寸,可進一步了解內攏面積。

而在參觀新盤示範單位時,亦會列明單位的實用面積 (Saleable Area) ,同時並列露台 (Balcony)、工作平台 (Utility Platform) 及 陽台 (Verrandah) 所佔單位的面積,還會列出指明項目的面積,例如窗台 (但不計入實用面積) 。


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如何找二手樓實用面積資料?

1. 首次轉讓的買賣協議

此份文件可透過土地查冊取得,從中找出物業的實用面積,可使用土地註冊處的「綜合註冊資訊系統」或由代理代為提供,但一定要是首份轉讓的買賣協議。

2. 物業資訊網

物業資訊網是差餉物業估價署 (差估署) 提供的網上服務,可找到住宅物業的實用面積、樓齡及許可用途,但不包括村屋。順帶一提, 差估署提供各類型物業的統計資料,包括售價及租金指數,落成量、入住量及空置率等,按實用面積、地區或樓齡劃分,決定入市前宜作參考。


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如何以實用面積計算管理費 ?

實用面積除了標示單位可住空間及比較不同單位面積外,亦與管理費有關。管理費根據大廈公契規定計算,大廈公契會為不同單位訂立管理份數及不可分割份數,根據單位與樓宇樓面面積的比例計算。因此,單位實用面積越大,份數越高,管理費越貴。

實用率是否可靠?

在未有較統一的實用面積標準前,住宅單位只提供建築面積,但其後規定要以實用面積標示,本來沒有實用面積的單位,便索性以一個實用率約數來計算大約的實用面積,亦即建築面積乘以實用率,等於實用面積。但問題是,建築面積本身沒有統一標準,實用率又只是約數,所以計出來也不算準確。

但整體而言,舊樓的實用率比新樓高,主要是因為少了露台、工作平台及陽台等計入實用面積的設施,因此較貼近單位的可用面積。另一原因是舊樓開則較方正實用,予人較大的空間感。