自政府於 2023 年 7 月放寬按揭成數，部分投資者有意入市買第二層樓。由於已有物業在手，買家在預算上要有更多準備。然而，財政司司長陳茂波在《2024-25年財政預算案》宣布撒辣，令買第二層樓的置業成本，有了新的變化。現在讓千居為你詳列有關注意事項。 立即跳往：按揭成數｜壓測要求｜從價印花稅｜回復首置身份｜常見問題 近期更新 按揭成數 放寬按揭保險樓價上限，是為了協助未持有物業的市民置業，對於打算購買第二層樓的買家，由於其身份並非首置客，即使購入 1,000 萬元以下的單位，亦不符合申請 9 成按揭的要求。 根據按保公司契約規定，如果申請高成數按揭（7成按揭以上），申請人的物業須用作自住，才有機會獲批核。現居業主亦不能訛稱買第二層樓作自住用途，若原有物業已報稱自住，當購買新單位時，按保公司會要求申請人解釋，為何兩個單位均用作自住。若購入的是連租約物業，最多借7成按揭。 由2024年8月8日起，按保計劃推出新安排，在個別符合條件的情況下，業主可以將物業出租，有關條件包括家庭將有新生嬰兒、業主失業，又或因其他原因而有出租物業的需要，惟前提是業主本身要在有關業內自住滿12個月。 壓測要求（已暫停） 注意，金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求。 在此之前，申請人向銀行敍造按揭， 要通過兩關壓力測試。金管局曾於 2022 年 9 月 23 日下調樓按壓測要求，對於首置人士，第一關的供款入息比率(DTI) 不多於 50 %，第二關的「按息加 2%」DTI則不多於 60 % ，但即使未能通過第二關壓測，仍有機會獲批按揭，惟申請人需要繳交額外保費。 但若買入第二個單位，壓力測試要求更為嚴格，兩關的要求分別下調一成至 40% 及 50%。值得一提，銀行在計算申請人購買新樓的收入要求時，亦會考慮其當時的每月供款額，假若其現居物業仍有按揭貸款，亦會計入供款入息比率。 從價印花稅（稅率已調低） 為了壓抑樓市炒賣情況，政府於2010至2024年間推出「住宅物業需求管理措施」，即所謂「辣招稅」。其中一個政策為，買家在持有物業情況下再買另一層樓，須支付高達 7.5 %的從價印花稅；而未持有物業的首置身份人士，則只需按較低的第二標準稅率支付印花稅。 以 $800 萬單位為例，首置買家須付 3% 稅率，相等於 $24 萬元稅款；而非首置買家，則須付 $60 萬元印花稅，兩者相差逾 $36 萬元。如果是非香港永久居民買家，購買新物業時，須另付15%的買家印花稅。 隨著樓市市況轉淡，政府於2023年調整從價印花稅稅階（第二標準稅階），減輕首置負擔。及後，財政司司長陳茂波在《2024-25年財政預算案》宣布，買家印花稅 (Buyer Stamp Duty, BSD)、額外印花稅 … Continue reading "【業主自讓盤】買賣細節、注意事項、常見問題"

許多人以為賣樓只需要坐等收錢，不知道其實賣家背後也需要支付一筆賣樓費用，賣樓並非零成本。即使你是賣家，也需要計算準確自己的成本，以免失了預算，本來賣樓打算穩賺，最後變成倒賠。如果你作為新手業主，對賣樓支出未有深入研究，以下文章將會為你列出賣樓的每項支出，並且提醒你作為賣家的注意事項。 立即跳往：地產代理佣金｜額外印花稅｜罰息期手續費｜律師費｜單位維修清潔費｜常見問題 近期更新 地產代理佣金 放售物業過程繁複，業主一般都會委託地產代理代為辦理，而買賣雙方通常都要各自支付物業成交價的 1% 予地產代理，即是地產代理總共會收到 2% 的代理佣金。當然這並不是規定的佣金金額，只是一般最普遍的情況，亦有賣家主動向代理議價，要求降低佣金。 假設你賣出的物業成交價為 $4,000,000，通常你需要支付 $40,000 予地產代理，而買家同樣也是。 罰息期手續費 不少業主都會遺忘住宅本身的銀行按揭，可能仍然處於罰息期，因而漏算這部分支出。一般而言，銀行的按揭貸款期可能長達 10 年以上至 30 年，銀行為了保障自己的按揭利息收入，於是設定「罰息期」。 如果按揭借貸人在罰息期期間，提早清還貸款，銀行就要收取手續費。每間銀行收取的金額都不一樣，通常是 1-3 年的罰息期，並收取按揭金額的某個百分比。所以賣家要留意，出售樓宇時，亦要將罰息手續費計算入賣樓費用。 律師費 物業買賣合同必須由律師處理，所以賣家需要支付律師費用，而律師費主要涵蓋合約草擬、樓契登記及按揭契，亦有可能需要支付一些雜項，包括查冊費、補契費、車馬費等等。 市面上的律師收費一般由數千元到過萬元不等，賣家可以嘗試比較不同律師行費用。 單位維修清潔費 大部分買家都一定會上樓睇盤，所以業主在買家睇樓前處理好必要的維修工程，可以增加單位的吸引力，留下良好的觀感。地產經紀在帶客人睇樓時，難免會遇上有議價或諸多要求的客人，如果業主提早將單位打理乾淨整潔，修補好必要損毀，經紀便可以新裝修為由，婉拒客戶的議價請求，甚至可以提高單位身價。 作為買家，一定會考慮到購入單位後的裝修費用，並將其計算入買樓開支中，如果單位本身已經企理，無需大翻新，在樓價支出方面就會比較鬆動，對於業主而言也是一件好事。至於維修清潔費用的數目，視乎單位本身的樓齡和使用程度而不定，介乎數千元至數萬元不等。 額外印花稅（已撤銷） 政府於2024年2月28日出台的《財政預算案》公佈全面撤銷樓市辣招，任何住宅物業交易，均不用再繳付額外印花稅、買家印花稅及新住宅印花稅，現時買樓賣樓，即使在買入後即時轉售，也無「禁售期」、毋須繳交額外印花稅。以下資料僅供參考： 在撤辣之前，額外印花稅由 2012 年 10 月 27 日起實施，用以遏制短炒情況。除非屬於豁免情況，任何在買入後 24 個月內出售的住宅物業，都需要徵收額外印花稅，詳情如下： 於以下期限內出售或轉讓物業 額外印花稅稅率（樓價的百分比） 6個月或以內 20% 6個月至12個月或以內 15% 12個月至24個月或以內 10% 辣招稅仍實行時，假如業主持有物業的年期多於半年、少於一年，而又即將出售物業，以物業成交價3,700,000元為例，是需要繳交 555,000 元的額外印花稅。 買樓賣樓都要經過一系列程序，業主切勿掉以輕心，以為放售樓盤穩坐收錢就可以。如果對更多樓盤資訊有興趣，即上千句搜尋各區筍盤。 常見問題

如果你以為購買物業後，便可在單位內為所欲為，那就大錯特錯！皆因業主的權力、責任和義務均受大廈公契所約束。 大廈公契條款可達一百多頁，買樓前已埋頭苦幹看售樓書，買樓後又要讀一份冗長文件，怎麼辦？等千居為你重點整理大廈公契的注意事項，讓你閱覽時更得心應手。 立即跳往：大廈公契是甚麼｜公契主要內容｜公契常見事項｜違反公契後果｜查閱公契方法｜常見問題 大廈公契是甚麼 簡單而言，大廈公契（Deed of Mutual Covenant，DMC）即居住規則，公契由發展商草擬，是一份具法律效力的文件，當中涵蓋屋苑守則，對物業的管理、居住和使用制定限制，是整個樓宇的 「House Rules」。 買家於簽樓契時，有列明業主須繼續承諾遵守大廈公契。換言之，發展商與首名業主簽署公契後，其後的新業主只能默認同意，即使單位日後轉手，下一手業主亦受大廈公契約束。 公契主要內容 如之前所說，大廈公契有過百多頁，想從中抽絲剝繭，可集中看以下重點： 公契常見事項 公契條文繁多，以下幾項較直接影響住客起居，亦常引起紛論。 分租 分租限制就是其中之一。有業主為爭取更高租金回報，會將單位房間分別租出予不同租客。有些公契會列明禁止分租，以免影響公共範圍的使用權。不過這種條款不易執行，始終大廈管理公司及業主立案法團難以得知個別單位住戶之間的關係，追究前必先取得合理的實際證據，如所涉之分租租約。 飼養寵物 時下現代人多有毛孩或小動物作伴，如果公契內沒有列明飼養寵物事宜，一般都可視為可飼養寵物。但公契或對可飼養動物類別設有限制，以公屋為例，住戶全面可飼養小型家居寵物，包括已閹割的貓，但就全面禁止養狗。 即使公契默許飼養寵物，亦不代表主人有「免死金牌」，可任意放養。如果寵物對鄰居構成嚴重滋擾，住戶仍須就此負上責任，業主立案法團有權向有關住戶客採取法律行動。 大廈公契的約束力凌駕於業主組織草擬的守則和協定，如公契未有禁止動物入住，但業主委員會事後要求立約禁制，亦不足以迫令大廈全面執行。 窗花 新樓公契多寫明不可改變樓宇外觀，普通的更換或添置窗花有可能已違反公契。例子如近年臨海新盤流行採用落地大玻璃及玻璃露台設計，有住戶嫌不夠穩陣，想自行裝置窗花；或住戶想善用工作平台空間，安網晾衫軌曬衫，這等改裝均須先向管理公司申請，由管理公司評估是否違反公契。 如果改裝未得管理公司許可，住戶仍執意進行改動，管理公司或向屋宇署通報，由屋宇署向住戶發信要求清拆或還原。 違反公契後果 如住戶是大廈公契慣犯，屢勸不改，管理公司及業主立案法團有權入稟提告業主，向其追討賠償。例子如業主長期拖欠管理費、私自飼養寵物、對鄰居構成嚴重滋擾、影響他人使用公共範團的權利等等。千萬不要以為買了單位，有權使用物業就可以任意妄為。 查閱公契方法 如想查閱大廈公契，可根據以下步驟： 屋苑可否飼養寵物，有時候是搵樓客所重視的因素之一，放盤時記得要列明，立即上千居放盤。 常見問題