業主可以利用供樓扣稅的政策，扣減稅務負擔，究竟業主要如何申報才能用盡這筆免稅額呢？有什麼因素會影響你的扣稅額？什麼情況下不能扣稅？交稅可能佔了納稅人一部分的生活支出，所以也不是一件小事，需要慎重計劃。千居準備了所有相關的資訊，與你分享作為業主的減稅心得。 立即跳往：何謂居所貸款利息扣稅｜影響扣稅額因素｜更改扣稅選項｜加按、轉按可否扣稅｜常見問題 何謂居所貸款利息扣稅 「居所貸款利息扣稅」是財政預算案中的稅務寬免措施，讓業主可以將供樓的利息開支作為扣稅一部分。政策推行時，原先只為業主提供15個扣稅年度，而在2017年財政預算案後，政府已將扣稅上限延長至20個扣稅年度，扣稅上限為每個扣稅年度100,000元，即業主可以自由選擇何時使用扣稅機會，無需連續使用。 申請條件 由2024/25課稅年度起，符合條件的業主可獲20,000元居所貸款利息額外扣除： 車位 如果業主擁有的車位屬於自用，車位於貸款時與住宅一併購入，而且與物業位於同一範圍內，業主可以同時申索購買車位的貸款利息，也可算作居所貸款利息的一部分。 影響扣稅額因素 由於無需連續使用，大部分業主為求將扣稅額用到最盡，都會計算清楚，什麼情況下才能扣盡$100,000。 供款年期 要將免稅額用盡，第一個影響的因素便是供款年期要夠長。按揭年期越長，借貸人需要支付的總利息開支就越高，能夠用盡$100,000的機會就越大。就例如以息率2.375厘計算，如果你的供款年期為30年，只要你的貸款額有425萬，你已經可以扣盡10萬元的扣稅額。但是如果以同一金額貸款計算，供款年期越短，總利息開支便越少，可獲扣減的免稅額也越少。 息口高低 另一個影響的因素是息口的水平，有很多業主都希望等到加息周期才申請扣稅。但是按揭供款金額是基於「息隨本減」的原則，假設息率不變，當每年本金遞減，供款利息支出亦隨之減少，最終或未能用盡扣稅額。所以，除非加息追得上本金的遞減，否則之後每年可申索的利息只會越來越少。 申索時機 綜合以上的因素，其實在供樓的初期使用扣稅，會比較划算，因為初期的本金較大，利息負擔自然更多。假設貸款人的借貸金額為400萬，如果息率為2.5厘，供款年期30年，供款首年的全年利息支出達$98,966元，接近用盡$100,000的扣稅額。但之後剩餘年期越來越少後，每年利息支出遞減，並未能用盡扣稅額。 不過由於業主無需連續用盡20個年度的扣稅額，所以業主亦要考慮其他因素，決定何時申索才是最為划算。例如如果你有入手第二層價錢更高的物業的打算，可以保留剩餘的課稅年度扣稅額，用於新物業的按揭上，就可以更加有效運用所有扣稅額。 更改扣稅選項 相信有這麼多重的考慮因素，對於小業主而言，絕對不是一個容易的決定和計劃。如果你申索之後突然後悔，或者後悔沒有於該課稅年度申索居所貸款利息扣稅，可以在六個課稅年度內向稅局提出更改申請。如果你想取消原本已經申索的扣稅額，就要補交相關款項，如果想追回扣稅，就需要向稅局提交相關文件，所以業主無需擔心做錯申索決定，因為你有機會可以反悔。 加按、轉按可否扣稅？ 加按 業主若選擇加按，提高貸款額，利息亦會隨之增加，但是多出的利息，並不能用作扣稅計算之中。例如加按前的貸款額為300萬元，加按後為400萬元，計算利息支出時，需要將新的利息支出作75%的扣減，即是無法將新增利息計入扣稅額。 轉按 假設借貸人申請轉按，如果借貸人的貸款額不變，多出的利息支出是可以獲得扣稅的。 總括而言，許多業主都想用盡供樓扣稅的免稅額，但是要用盡這筆免稅額也需要考慮各方因素加上周詳的計劃，對未來的置業目標也要有更清晰的方向。如果業主想知道更多樓盤資訊，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

移民熱潮未退，不少港人選擇移民賣樓，移居到其他生活質素更高的國家，享受人生。移民並不代表一定要賣樓，即使真的要放售物業，亦要事先計算好回報率，切忌心急放樓蝕錢離場。千居將會在以下文章，教你賣樓的考慮因素、放盤貼士及告訴你相關的注意事項。 立即跳往：賣樓考慮因素｜放盤貼士｜注意事項｜常見問題 賣樓考慮因素 許多人為儘快移民，心急趕住放盤，即使降價出讓也不介意。賣樓決定重大，沒有一定正確的選擇，但是做決定前，可以先考慮以下因素： 投資回報 業主應先計算清楚當刻賣樓所能獲取的利潤，是否值得為此放棄日後的租金收益、樓價升值，同時亦要考慮到移民後賣樓的稅務問題。 第一，移民地的稅制隨時影響賣樓的回報，如果像英國實行「全球徵稅」制度，成為當地稅務居民後，售出的海外物業收益亦要繳稅，降低賣樓收益。 第二，部分徵收資產增值稅的國家，可能會對納稅人的主要居所設稅務寬免。以英國稅制為例，賣出前的 9 個月屬於豁免範圍，期間的資產增值將獲得豁免，即使移民後一段時間才出售物業，亦不用繳納高昂稅項；若在抵英後超過9個月才出售物業，就要繳18%至24%的住宅物業資本增值稅。所以，賣樓的時機非常重要。 第三，計算賣樓回報及稅款時，亦要考慮到滙率問題。移居地一般會根據購入及賣出年份，折合成當地貨幣的滙率計算資產增值稅。因此，業主出售物業前可先計算滙率何時會較有利自己，同時亦減少應繳稅項。 最後，根據以上原則平衡賣樓的利弊，究竟是立刻賣樓較划算，還是留住物業等升值、或者放著收租划算呢？ 移民後路 另外，你是否絕對肯定自己可以完全適應移民後的生活？還是移民對你而言，只是一個新嘗試？一旦賣樓後，香港便不再有屬於你的住所依靠，即使突然後悔了，也難以輕易作回港的決定。相反，如果你留住物業，萬一發現自己並不適合到新地方開展新生活，仍能隨時回港發展，所以務必要考慮清楚自己的決心。 移民資金 最後一點，亦是很多人賣樓移民的最大考量，為了籌得充足移民資金，滿足移民最低條件，支持自己開展新生活，大部份人會選擇賣掉物業，換成現金傍身，這樣即使到異地找不到工作，也能有一定資金支撐一段時間的開支。的確，移民需要具備充足資金，以備不時只需，所以準備移民的你，記得預備好最少半年的生活費，才是最穩妥的做法。 放盤貼士 基於移民熱潮持續，市場上出現許多「移民盤」、「蝕讓」、「平放」，以下是一些移民放盤的建議，各位業主應深思熟慮，免得後悔： 注意事項 移民和賣樓事宜重大，賣家應預先周詳計劃，以下是一些賣樓的注意事項： 物業成交需時長 準備移民的賣家應注意，物業買賣的成交期較長，一般最少需要 1 個半月甚至更多。過程包括買家需要向銀行申請按揭、律師需要處理樓契等等，為免影響移民的行程，賣家最好在移民前 1 個月完成交易，保留充足時間處理交易意外。 管理物業 如果你決定不賣樓，留低物業在港收租，或留待日後樓價升才放售，你需要委託可靠的親友為你管理物業，例如放租事宜。如果你沒有親友在港，你便需要考慮自己是否有多餘時間心力處理在港物業，亦是其中一項影響你賣樓決定的因素。 移民賣樓是重大決定，記得要提早制定好詳細的計劃，以免日後後悔。即上千居放盤。 常見問題

離婚是重大決定，當中須處理的手續相當複雜，離婚業權就是其中一項。若二人同時或個別持有物業，法庭會如何分配擁有權？新買家又如何辨别婚姻訴訟物業？千居在下文逐一解說。 立即跳往：離婚業權分配｜法庭處理方法 ｜辨識離婚物業｜注意事項｜常見問題 離婚業權分配 夫婦申請離婚，如果兩人未能就業權達成共識，就須透過法庭解決。而法庭會根據《婚姻法律程序與財產條例》才作出判決。 持有方式 物業持有方式會影響法庭判決，但不要以為由個人單獨持有的物業，離婚後不會被瓜分。 法庭會視夫妻二人的所有資產，包括銀行存款、物業、股票及基金等，為家庭資產，並由法庭以公平原則作出分配。就算只有一人名的樓，另一方可能會因法庭判決，獲分部分權益。反之，如果二人聯名持有物業，離婚以後，最終裁決亦未必各人擁有一半業權。 考慮因素 離婚的資產分配，須顧及雙方的不同利益，法庭一般會考慮以下情況： 法庭處理方法 在平衡各方因素後，法庭會就離婚業權發出財產分配命令，一般可分為三種情況，分別為要求出售物業、把物業轉讓至另一方或由兩人繼續聯名持有。 出售 其中一種命令為法庭要求雙方賣樓，由兩人自行協議，再分配售樓得益。若未能達成共識，則由法庭參考雙方的經濟狀況及貢獻，作出分配。 轉讓 法庭亦有權要求其中一方，將業權轉讓予另一方。不少案例中，若女方獲得子女撫養權，即使男方獨自持有原物業，法庭亦有機會判給妻子，以保障子女未來的生活水平， 但如果物業價值超出女方應獲權益，法庭可能要求其繳付款項予丈夫。由於是法庭判決，雙方毋須支付繳交印花稅。 值得留意，當把未還清按揭的單位轉讓予另一方，按揭契亦須轉名，並須獲按揭公司同意。金管局已於2024年2月28日起暫停壓力測試要求，而在此日期前，物業轉讓後，若新業主未能通過壓力測試，銀行或要求另加擔保人。 聯名持有 另一種命令是法庭裁定雙方維持以聯名持有物業，雙方須在指明情況才獲准售樓，例如其中一方去世或再婚、子女畢業等，得益則按雙方協議或法庭判決而均分。 辨識離婚物業 離婚物業涉及訴訟，更可能受法庭禁制令限制轉售，新買家若有意購入婚姻訴訟物業，即使簽訂買賣協議，也未必能順利交吉。故買家須透過查冊，辨識婚姻訴訟物業，衡量風險。 一般而言，當物業涉及婚姻訴訟，土地登記冊上的「物業涉及的轇轕」一欄會顯示： “Certified True Copy of Notice of Intention to Proceed with An Application for Ancillary Relief”。 除此之外，以下字眼亦可能與離婚物業有關： 注意事項 除了透過查冊，了解離婚物業是否處於訴訟期，準買家如有意購入婚姻訴訟物業，亦須注意涉及的風險。 未必獲批按揭 由法庭裁決須轉讓的物業屬無償轉讓，可被視為「送契樓」的其中一種，例如業主以送契方式轉讓予另一半，故與一般送契樓相同，物業可能因其破產而被收回，而銀行有可能拒絕其按揭申請。 轉讓難度高 婚姻訴訟物業有可能被當作送契樓，物業價值因而下跌，加上新買家擔憂未能獲批高成數按揭，故增加新業主日後轉售難度。 離婚業權處理較複雜， 當事人須清晰表達意願，確保權益。另一邊廂，準買家亦要了解清楚婚姻訴訟物業的風險，以免得不償失。想了解更多樓盤資訊，即上千居尋找各區樓盤。 常見問題