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【印花稅解構】額外印花稅SSD 的適用對象 + 稅率 + 計算實例 + 常見問題
租買攻略 | 2026 年 5 月 26 日
樓宇買賣需要支付印花稅，在辣招稅生效期間，包括買家印花稅 (Buyer Stamp Duty, BSD) 、額外印花稅（Special Stamp Duty, SSD）等稅項皆是政府實施的樓市需求管理措施之一，主要針對買入住宅物業，並於短期內轉售的投資者，目的是為住宅市場降溫，以照顧香港永久性居民的置業需要。 想知 SSD 幾時徵收？徵稅多少？如何計算？ 何時豁免？即看下文。
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近期更新
- 額外印花稅(SSD)已於 2024 年 2 月 28 日撤銷。( 2024年2月28日)
- 額外印花稅(SSD)禁售期由 3 年縮短至 2 年。(2023年10月)
額外印花稅的由來及歷來轉變
自2008年金融海嘯後，「摸貨」 被視為炒高當時樓價的主因之一， 摸貨即是以確認人身份轉讓，在簽署買賣協議後，抬高價格轉讓予下一手買家，確認人藉此賺取差額，並在簽署轉讓契前沽貨離場。為杜絕短炒風氣，政府在2010年11月宣布推出額外印花稅。
初時規定，任何以個人或公司名義在 2010 年 11 月 20 日或以後買入住宅物業，並在買入後 24 個月內將其轉售，須按物業持有期繳付稅率不同的額外印花稅。
落實額外印花稅的《 2011 年印花稅（修訂）條例》 於 2011 年獲立法會通過，並適用於 2010 年 11 月 20 日 至 2012 年 10 月 27 日前期間取得的物業。
2014 年，政府再通過條例，落實加強額外印花稅，並於 2012 年 10 月 27 日起生效，當中調高了額外印花稅稅率，另延長了須繳納額外印花稅的物業持有期 (由 2 年延長至 3 年)。
直到 2023 -24 年的 《施政報告》，鑑於當時樓市持續放緩，政府決定「減辣」調整額外印花稅(SSD)，禁售期由 3 年縮短至 2 年。
到 2024-25 年 《財政預算案》，因應樓市表現仍未有起色，政府決定撤銷額外印花稅(SSD)，即日生效，令該稅項步入歷史。
適用對象
如賣方或轉讓方符合下列條件，而交易又非獲豁免，便須繳納額外印花稅：
- 該交易涉及買賣或轉讓住宅物業
- 賣方或轉讓方買入有關物業後，於 24 個月或以內轉售或轉讓
買賣雙方須共同及個別負上繳納額外印花稅的法律責任，為避免爭拗，如需繳納額外印花稅，最理想做法是預先商議由哪一方繳付，並將有關協議在臨時買賣合約內訂明。
額外印花稅須在加蓋從價印花稅相同的期限加蓋，即在買賣協議簽立日期後 30 天內，若過期繳付，可被罰多達 10 倍須繳付稅項。
另外，取得物業的日期，是以簽訂最早一份「可予徵收印花稅的買賣協議」計起，例如是臨時買賣合約、正式買賣合約或轉易契。
額外印花稅稅率 (已於 2024 年 2 月 28 日撤銷)
| 於下述期內出售或轉讓住宅物業 | 稅率（樓價之百分比） |
|---|---|
| 6 個月或以內 | 20% |
| 超過 6 個月至 12 個月或以內 | 15% |
| 超過 12 個月至 24 個月或以內 | 10% |
計算實例
例子 1
陳先生買入一伙 800 萬元住宅物業，於 2018 年 12 月 1 日簽署了臨時買賣合約，並於 2019 年3 月 10 日簽署轉讓契。陳生在 2019 年 7 月 15 日以 900 萬元沽出，需付的額外印花稅為：
$9,00,000 X 15% = $1,350,000
由於臨時買賣合約是「可予徵收印花稅的買賣協議」 ，取得物業日期由 2018 年 12 月 1 日計起，距離 2019 年 7 月 15 日的沽出日期，超過 6 個月但在 12 個月以內，因此稅率為 15%。
例子 2
李先生在 2018 年 3 月 10 日簽署了臨時買賣合約 ，買入一伙 600 萬元住宅物業，之後在 2018年 3 月 30 日簽署正式買賣合約，並於 2018 年 4 月 24 日簽署轉讓契。李生在 2020 年 1 月 4 日以 850 萬元沽出，需付的額外印花稅為：
$ 8,500,000 X 10% = $850,000
例子 3
黃先生在 2023 年 9 月 10 日簽署了臨時買賣合約 ，買入一伙 1000 萬元住宅物業，之後在 2023 年 10 月 15 日簽署正式買賣合約，並於 2024 年 11 月 24 日簽署轉讓契。黃生在 2024 年 2 月 29 日以 850 萬元沽出，需付的額外印花稅為：
$0 (額外印花稅已於 2024 年 2 月 28 日撤銷）
準買家搵樓時，記得要留意業主購入單位的日期，看看是否需繳納額外印花稅，及商議由誰來支付，以免失預算。立即搜羅各區上車盤。
常見問題
買入住宅物業後24個月內，提名近親接受物業權益，是否需要付額外印花稅？
不需要。額外印花稅已於 2024 年 2 月 28 日撒銷。
如買入住宅物業24個月內，於樓契添加配偶名字， 是否需要付額外印花稅？
不需要， 稅務局訂明，在有關住宅物業的「可予徵收印花稅的買賣協議」或「轉易契約」上增加/刪除原有買家的近親名字，可獲豁免。近親定義為父母、配偶、子女、兄弟或姊妹。值得留意，額外印花稅已於 2024 年 2 月 28 日撒銷。
