啟德新盤戰：升值潛力大拆解
討論多時的啟德發展區，近年終於「起動」，而最受港人關注的，相信就是區內的住宅供應。中資企業海航集團於去年底兩度以超高價投得啟德地皮，令更多人關注啟德發展區的樓價趨勢；而近日開價的新盤啟德一號（II）發展商中海外更表明，該項目定價有參考近期的地皮價格，而開出高達17,589元的折實平均呎價，較該項目第一期貴逾兩成；而昨日中海外更加價推出第二批單位。 政府自2013年起推出啟德地皮，首兩幅「港人港地」均由中國海外投得；其後幾幅於2014年批出的啟德地皮，分別由建灝氣團、嘉華國際、會德豐及內房發展商保利置業投得，樓面呎價徘徊在5,000至6,000元。直至去年11月起，政府再度批出三幅啟德地皮，其中兩幅由當時未受港人熟悉的海航實業以「癲價」投得，樓面呎價高達13,500及13,600元；第三幅地皮亦以市場預期上限的價格，由嘉華國際投得。 麵粉價之高，自然也推高麵包價格。在「癲價地皮」成交後兩個月開價的啟德一號（II），平均呎價較啟德一號（I）高出逾兩成，但仍然大受買家歡迎，售樓處外在剛過去的周末排滿人龍。 根據政府規劃處的建議，當局計劃透過大幅提高16幅住宅地皮的地積比率，以及改劃3幅酒店地皮作住宅發展，從而將啟德發展區的住宅單位數量，由原訂的39,000個，大增近三成至49,900個。扣除約13,000個公屋單位、近700個居屋單位，以及上述已發布消息的約4,500個私人住宅單位，即尚有逾3萬個單位尚未面世。 有人大膽地預測，啟德發展區有望成為「九龍站翻版」，而中海外為啟德一號（II）定價時，亦明言以九龍站上蓋作參考。到底此預言會否成真？啟德發展區的升值潛力又是否如九龍站般強大呢？ 交通 啟德站是港鐵沙中綫的其中一站，沙中綫項目跨越多個地區，沿綫車站設於大圍、顯徑、鑽石山、啟德、土瓜灣、馬頭圍、何文田、紅磡、會展及金鐘，並將連接現有的東鐵綫及西鐵綫，形成「東西走廊」及「南北走廊」，服務範圍遍及港、九、新界，由啟德至大圍車程只需8分鐘。然而，根據港鐵網站，沙中綫大圍至紅磡段將延遲至最快2019年通車，紅磡至金鐘更需延至最快2021年才通車。換句話說，如果買家現時買入啟德樓盤，買的不只是樓花，更要買「港鐵花」，在沙中綫落成前，恐怕要繼續使用其他交通工具，及忍受區內的塞車情況。 配套 根據土木工程拓展署的啟德發展計劃，啟德區內將會興建一所中學、車站廣場、龍津石橋遺跡保育長廊、啟德體育園、都會公園、香港兒童醫院及新急症醫院，連同現已建成的兩所小學、啟德郵輪碼頭、啟德社區會堂、啟德跑道公園第一期及觀塘海濱花園，區內的文娛設施尚算齊備。 值得一提的是，利福國際去年11月以73.88億元投得啟德發展區第1E區2號「雙子塔」項目，折合每方呎樓面地價約6735元，成東九龍商業地呎價之冠。利福表明，除了崇光百貨外，項目將引入其他商業、娛樂、餐飲等設施。 可是，包括觀塘、九龍灣及啟德「起動九龍東」計劃，卻仍處於收集公眾意見及修改總綱計劃中，最新的概念總綱計劃5.0在去年11月發表，裡面提及的綠色核心商業區、智慧城市等要點仍處於概念階段；連接九龍東各區的環保連接系統，仍在進行詳細可行性研究概覽。這一系列的基建配套計劃能否順利實行，抑或又要如啟德這片土地般、等足十多年才開始發展，必定左右著啟德的樓價走勢。 人口 根據規劃處的建議，在改變土地用途及削減酒店用地後，啟德預計人口可達134,000人。根據政府統計署2015年的人口數字，在九龍東區中，觀塘區人口最多，高達641,100人；其次為黃大仙區，達426,200人；九龍城及將軍澳亦達到405,400及394,700人。相對之下，啟德的人口密度並不算高，難怪不少人都認為啟德發展區的設計「太奢侈」。 升值潛力 來到投資者最關注的議題，到底啟德有沒有可能倒模九龍站的傳奇呢？九龍站物業經歷過2003年的沙士（SARS）及2008年金融海嘯兩次樓價大跌，至今樓價升幅可以倍數計算。以九龍站「第一代」物業擎天半島為例，項目於2002至2003年推售，當時建築呎價只需約4,000元；今日在Spacious網站上搜尋到的擎天半島樓盤，建築呎價由近16,000元至逾36,000元不等，升幅為4倍至9倍不等。 啟德發展區新盤在樓價高企的2016年起推出，可謂「生不逢時」。在「輸在起跑線」下，啟德樓盤恐難成為九龍站的升值翻版。值得留意的，是在啟德多次地皮買賣中，均不見本港大孖沙發展商長實及新鴻基中標，或反映兩大地產商對啟德前景的預測呢！ 啟德冷知識 早前在深夜重播的經典電視劇《創世紀》，你有看過嗎？劇中三位主角奮力在啟德建成的「無煙城」，被指是參考了當時政府的啟德發展區規劃。然而，在電視劇中，無煙城在2010年建成揭幕，真實中的啟德發展區卻至今仍未有發展定案。
2017 年 1 月 11 日
