地政總署又作「地政署」，轄下有３個專責辦事處，包括「測繪處」、「地政處」及「法律諮詢及田土轉易處」。地政總署負責有關土地政策的工作，包括管理香港政府的土地，以及處理相關行政事務，而在３個專責辦事處中，「地政處」的工作可說是涉獵最廣，下文將會盤點地政總署６大服務。 立即跳往：修訂契約及換地｜重建臨時住用房屋｜處理非法佔用未批租土地｜徵用土地｜處理丁屋申請｜批出完工證｜地政處聯絡方式｜常見問題 近期更新 1. 修訂契約及換地（非新界小型屋宇個案） 規劃作私人發展的土地，可以透過契約修訂（包括原址換地）的方式，申請取消或修訂批地發展限制、進行物業重建，或更改土地用途。 舊樓重建、由農地、工廈、商業用地等土地，更改為住宅用地、學校場所等程序，皆涉及地政總署提供的「修訂契約及換地」服務。地政處會評定申請能否通過，並決定土地持有人是否需要就申請補地價。 「原址換地」定義 「原址換地」可謂是近年最為人熱議的話題之一。「原址換地」是新界東北發展計劃下的產物，發展商如在指定土地範團內，持有滿 4 萬呎的相連農地儲備，而土地業權須為統一，便可向地政處申請修訂契約，透過「原址換地」，更改所持農地用途，轉為住宅用地。 這種公私合營的收地模式，近年亦應用在「土地共享先導計劃 」（已結束），符合資格的參與發展商，可申請將所持新界農地，改變住宅用途，用作興建公營房屋和港人首置項目。 2. 重建臨時住用房屋 香港曾經出現過大大小小的臨時房屋，現存的例子有如牌照屋、寮屋等等。多年來，地致總署致力協助清拆及重建這些居住環境欠佳的臨時住屋。 「牌照屋」定義 是六、七十年代，地政總署以批發牌照的方式，准許村民興建面積 400 呎內的農舍和禽畜屋。牌照屋有發牌條件，一般包括不可出租、轉讓，或供予非直系親屬居住，持牌人須定時繳交牌照費。 「寮屋」定義 「寮屋」是四十年代起的產物，當年國共內戰，大量難民湧入香港，在山邊等邊郊地區非法築成寮屋作容身之所。 寮屋不提供屋契和地契，沒有屋主，政府僅承認佔用人。地政處一般不會主動清拆寮屋，但如果收到投訴，便有需要執法，巡查物業是否與登記時之狀況相同，否則會要求還原。 如還原不果，地政處會將該寮屋之登記取消，並以未經批准建屋等理由，將寮屋釘契，甚至收回土地，要地主自行清拆違規寮屋。 3. 處理非法佔用未批租土地 地政總署自 2019 年起，致力打擊新界非法霸佔官地的個案。任何人士在未經許可的情況下，非法佔用未批租／未撥用的政府土地，即屬違法，地政總署會根據《土地（雜項條文）條例》（第28章）收回土地，並於土地範圍張貼法定通知，要求佔用人在指定期限前，停止佔用該土地。 若期滿後，佔用情況仍未見改善，地政總署有機會採取進一步行動，作出檢控。 4. 徵用土地 徵用土地又作「收地」，地政總署不時會徵用私人土地（如私人農地、屋地），以改作公共用途，如興建道路、街市、消防局、遊憩用地，以及公屋發展等等，並為受影響者提供特惠補償。 5. 處理丁屋申請 新界小型屋宇俗稱「丁屋」，在 1972 年推出的「丁屋政策」下，新界原居民的男丁，可獲准在認可範圍內興建一座最高 3 層、每層面積 700 呎內的房屋。 興建前，原居民須先向地政處提交申請，地政處會於一年內開始處理。簡單的個案，由會見申請人起計，僅需約半年時間，便能通過申請。 6. 批出完工證 一般新盤項目，必須先獲地政總署批出「完工證」（即合約完成證明書，又作「滿意紙」），確保發展商已按土地契約履行責任，譬如在項目內興建一定面積的公眾休憩空間，才能安排交樓入伙。 一般情況下，由收到申請起計，地政總署約於 10 個星期內答覆。 地政處聯絡方式 全港共有 12 個分區地政處，如有發現違規丁屋、寮屋、牌照屋，或希望就有關申請作出查詢，可聯繫相關分區地政處： 分區地政處 地址 … Continue reading "【2021樓市走勢】樓市升跌的關鍵因素"

銀行決定按揭申請人的貸款額時，除了會考慮申請人的入息，還會查看申請人的環聯信貸報告。即讀千居為按揭初哥準備的信貸報告基本須知，教你提升信貸評級的方法，免除日後要「洗底」的需要，借錢買樓更有把握，不用心慌慌！ 立即跳往：甚麼是信貸報告｜信貸報告內容｜信貸報告查閱權｜信貸評級｜信貸評級作用｜影響信貸評級因素｜如何提升信貸評級｜常見問題 近期更新 甚麼是信貸報告？ 如果你有申請過信用卡或貸款，就會有一份屬於你的信貸報告。 信貸報告記錄了你的貸款活動，如信用卡卡數、還款紀錄、私人貸款額、按揭供款紀錄等等。如果你曾拖欠還款、按揭斷供、破產、被追數，信貸報告通通都會顯示。 香港目前只得一間提供個人信貸報告的機構，就是環聯（TransUnion，TU）。一般來說，向銀行借貸時，銀行都會先查看你的環聯信貸報告，以了解你的財務信譽，再決定是否通過批核。 亦因如此，坊間有不少私人財務機構以「免 TU」作招徠，吸引部分有拖欠紀錄、難以向銀行借貸，但又急需資金周轉的人士。 【上車之選】搜尋 600 萬內最新樓盤 → 信貸報告內容 環聯信貸報告內的資料由環聯會員（包括銀行及財務機構）提供，當中包括： 基本個人資料 如你的全名、身份證號碼、出生日期、地址、電話，及其他公眾紀錄，如民事訴訟、債務追討、破產及清盤訴訟紀錄。 信貸帳戶資料 如信用卡、銀行貸款及私人貸款等使用情況和還款紀錄。 查詢紀錄 即過去 2 年內，環聯會員（銀行及財務機構）就你的信貸報告作出查閱的紀錄。 信貸評級 借貸時，放貸機構或會查閱你的環聯信貸報告，根據所得的資料，會計算出一個信貸評級，評分會在報告內顯示。環聯會員會每月都會向環聯 TU 提供信貸帳戶紀錄。 信貸報告查閱權 除了你本人外，放貸機構（如為你提供按揭的銀行）亦能索閱你的環聯信貸報告，以了解你的信貸狀況。另外，在特殊情況下（如法庭命令），環聯 TU 亦會向「相關人員」提供你的信貸報告。 【最新樓盤】搜尋所有放售樓盤 → 信貸評級 由環聯信貸報告內的資料過濾過後，根據還款紀錄、總結餘、等信貸紀錄，會得出一個信貸評分（Credit Score）。評分一共有 10 級，由 A 至 J，以 A 為最好。 信貸評分 級別 信貸評分分數 A 優良 3526 – 4000 B 良好 3417 – … Continue reading "【2021樓市走勢】樓市升跌的關鍵因素"

討論多時的啟德發展區，近年終於「起動」，而最受港人關注的，相信就是區內的住宅供應。中資企業海航集團於去年底兩度以超高價投得啟德地皮，令更多人關注啟德發展區的樓價趨勢；而近日開價的新盤啟德一號（II）發展商中海外更表明，該項目定價有參考近期的地皮價格，而開出高達17,589元的折實平均呎價，較該項目第一期貴逾兩成；而昨日中海外更加價推出第二批單位。 政府自2013年起推出啟德地皮，首兩幅「港人港地」均由中國海外投得；其後幾幅於2014年批出的啟德地皮，分別由建灝氣團、嘉華國際、會德豐及內房發展商保利置業投得，樓面呎價徘徊在5,000至6,000元。直至去年11月起，政府再度批出三幅啟德地皮，其中兩幅由當時未受港人熟悉的海航實業以「癲價」投得，樓面呎價高達13,500及13,600元；第三幅地皮亦以市場預期上限的價格，由嘉華國際投得。 麵粉價之高，自然也推高麵包價格。在「癲價地皮」成交後兩個月開價的啟德一號（II），平均呎價較啟德一號（I）高出逾兩成，但仍然大受買家歡迎，售樓處外在剛過去的周末排滿人龍。 根據政府規劃處的建議，當局計劃透過大幅提高16幅住宅地皮的地積比率，以及改劃3幅酒店地皮作住宅發展，從而將啟德發展區的住宅單位數量，由原訂的39,000個，大增近三成至49,900個。扣除約13,000個公屋單位、近700個居屋單位，以及上述已發布消息的約4,500個私人住宅單位，即尚有逾3萬個單位尚未面世。 有人大膽地預測，啟德發展區有望成為「九龍站翻版」，而中海外為啟德一號（II）定價時，亦明言以九龍站上蓋作參考。到底此預言會否成真？啟德發展區的升值潛力又是否如九龍站般強大呢？ 交通 啟德站是港鐵沙中綫的其中一站，沙中綫項目跨越多個地區，沿綫車站設於大圍、顯徑、鑽石山、啟德、土瓜灣、馬頭圍、何文田、紅磡、會展及金鐘，並將連接現有的東鐵綫及西鐵綫，形成「東西走廊」及「南北走廊」，服務範圍遍及港、九、新界，由啟德至大圍車程只需8分鐘。然而，根據港鐵網站，沙中綫大圍至紅磡段將延遲至最快2019年通車，紅磡至金鐘更需延至最快2021年才通車。換句話說，如果買家現時買入啟德樓盤，買的不只是樓花，更要買「港鐵花」，在沙中綫落成前，恐怕要繼續使用其他交通工具，及忍受區內的塞車情況。 配套 根據土木工程拓展署的啟德發展計劃，啟德區內將會興建一所中學、車站廣場、龍津石橋遺跡保育長廊、啟德體育園、都會公園、香港兒童醫院及新急症醫院，連同現已建成的兩所小學、啟德郵輪碼頭、啟德社區會堂、啟德跑道公園第一期及觀塘海濱花園，區內的文娛設施尚算齊備。 值得一提的是，利福國際去年11月以73.88億元投得啟德發展區第1E區2號「雙子塔」項目，折合每方呎樓面地價約6735元，成東九龍商業地呎價之冠。利福表明，除了崇光百貨外，項目將引入其他商業、娛樂、餐飲等設施。 可是，包括觀塘、九龍灣及啟德「起動九龍東」計劃，卻仍處於收集公眾意見及修改總綱計劃中，最新的概念總綱計劃5.0在去年11月發表，裡面提及的綠色核心商業區、智慧城市等要點仍處於概念階段；連接九龍東各區的環保連接系統，仍在進行詳細可行性研究概覽。這一系列的基建配套計劃能否順利實行，抑或又要如啟德這片土地般、等足十多年才開始發展，必定左右著啟德的樓價走勢。 人口 根據規劃處的建議，在改變土地用途及削減酒店用地後，啟德預計人口可達134,000人。根據政府統計署2015年的人口數字，在九龍東區中，觀塘區人口最多，高達641,100人；其次為黃大仙區，達426,200人；九龍城及將軍澳亦達到405,400及394,700人。相對之下，啟德的人口密度並不算高，難怪不少人都認為啟德發展區的設計「太奢侈」。 升值潛力 來到投資者最關注的議題，到底啟德有沒有可能倒模九龍站的傳奇呢？九龍站物業經歷過2003年的沙士（SARS）及2008年金融海嘯兩次樓價大跌，至今樓價升幅可以倍數計算。以九龍站「第一代」物業擎天半島為例，項目於2002至2003年推售，當時建築呎價只需約4,000元；今日在Spacious網站上搜尋到的擎天半島樓盤，建築呎價由近16,000元至逾36,000元不等，升幅為4倍至9倍不等。 啟德發展區新盤在樓價高企的2016年起推出，可謂「生不逢時」。在「輸在起跑線」下，啟德樓盤恐難成為九龍站的升值翻版。值得留意的，是在啟德多次地皮買賣中，均不見本港大孖沙發展商長實及新鴻基中標，或反映兩大地產商對啟德前景的預測呢！ 啟德冷知識 早前在深夜重播的經典電視劇《創世紀》，你有看過嗎？劇中三位主角奮力在啟德建成的「無煙城」，被指是參考了當時政府的啟德發展區規劃。然而，在電視劇中，無煙城在2010年建成揭幕，真實中的啟德發展區卻至今仍未有發展定案。