購買村花須知 | 一文看清

租買攻略 | 2022 年 5 月 11 日

樓價高企,平價村屋成為另類選擇,「村花」便是其中一種。「村花」全名是村屋樓花,村屋市場比較多是現成盤,但很多時樓齡已高,不少準買家偏好較新單位,於是村屋樓花逐漸受到注意。

但其實村屋買賣相當複雜,當中涉及批地條約,很難統一處理。即使你本身是村民,也未必了解村屋買賣的流程。村屋樓花,是否可看待成一般樓花?購買程序上有何差異?有甚麼要注意?千居整理了一些買村花的重點,入市前務必閱讀。


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村花意思及屋宇類型

村花是指未建成的村屋,以預售樓花形式出售。不少村花項目,是由發展商或財團收集丁權後覓地興建。

根據新界小型屋宇政策 (New Territories Small House Policy),丁權是香港新界原居民的男性後人所獨有的,可獲准一次免補地價在村內起樓自用。因此,村花集中於新界鄉郊農地,而村屋樓花,很多時候稱為丁屋樓花。

有別於其他村屋類型,例如1905年集體官批的村屋(即舊屋地),或者由祖先留給後人的村屋(即祖堂地),丁屋是屬於新屋地一種,由地政總署負責規管,有特定的發展限制。


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例如在建屋尺寸方面,有以下規定:

  • -不得超過3層高
  • -高度不超過8.23米(約27呎)
  • -有蓋面積不超逾65.03平方米(約700平方呎)
  • -露台深度不多於1米

因此,有意購買村花的準買家,要留意村花一般集中於新界區,而面積與高度亦有以上限制,若對社區或交通配套有一定要求,或只是尋找單身居所,村花未必太適合。



買村花流程

購買村花的過程並不複雜,但因要等待項目落成後申請所需文件,所涉及的時間會較長,步驟如下:

  • 1. 買家付訂金予發展商,並簽署「意向書」
  • 2. 待村花落成後申請滿意紙
  • 3. 申請補地價以獲准轉讓予買家
  • 4. 買家申請村屋按揭

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買村花注意事項

雖然買村花過程不算繁複,但當中卻存在不少風險,對買家而言欠缺法律保障。

意向書不等於買賣合約

由於購買當時,村花尚未補地價,即仍未取消村屋的轉讓限制,因此,買家與發展商簽訂的意向書,並非正式買賣合約。

另一方面,《一手住宅物業銷售條例》亦有訂明,凡向公眾出售一手物業(例如售予原居民以外買家),賣方不得於提供價單前,尋求或接納任何的購樓意向,變相令意向書的法律效力存疑,削弱購買保障。

價格未計及補地價

樓價未包括補地價費用,買家或誤以為村花售價便宜,但等到取得滿意紙後,買家有可能要另付補地價費用,超出了當初預算。

銀行未必批村花按揭

由於購入村花時,項目仍未獲批滿意紙,買家未有正式買賣合約,不能向銀行承造按揭。再者,村花買賣或涉及套丁等敏感問題,對銀行來說亦存在風險。

另一方面,所有村屋樓花都不接受按揭保險申請,即最高只能申請60%按揭。而在補地價後進行轉讓,亦將會以買入價(不包補地價)計算按揭成數。


隨著新界成為重點發展區域,區內交通連接,可望大為改善,村花有一定吸引力,然而,村花買賣始終有一定風險,買家需要衡量利弊,不妨多些與其他放盤做比較,即上千居搜尋各區村屋盤


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常見問題

誰合資格獲得丁權

合資格人士為年滿18歲男性,其父系家族源自1898年時為新界認可鄉村的居民。

如何計算丁屋補地價?

計算方法是把申請『轉讓同意書』時的市價,減去建屋時的優惠價。



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