綠表人士可透過「綠表置居計劃」(綠置居),買入新落成的公屋單位,並承造按揭。綠置居按揭有別於私樓按揭,按揭成數、申請條件均不同,並存在轉讓限制、加按和轉按等問題。即讀千居綠置居按揭攻略,了解綠置居按揭程序!
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綠置居推售的公屋屬於未補地價的資助房屋,按揭成數上限和未補地價的居屋一樣:
成數上限 | 還款年期 | |
---|---|---|
綠置居 | 95% | 25 年 |
綠置居最高按揭成數比私樓的 8 – 9 成更可觀,供款年期則短 5 年。
因為有政府作為按揭擔保人,申請綠置居高成數按揭毋須購買按揭保險,不必通過壓力測試,更沒有入息及資產限制,可以說是零條件的「呼吸 Plan」,只要符合基本綠表資格,就能申請。
不過,這只是政府訂立的最低門檻,銀行有權附加條件,譬如查閱申請人的信貸紀錄或入息證明。最低限度,一般銀行基本上不會為破產令尚未解除的破產人士提供按揭,不論是購買綠置居、居屋,抑或是私樓。
綠置居按揭批核條件寬鬆,又有政府做擔保,上車上會十分容易。萬一借入按揭後,經濟上力有不逮,斷供的話,下場是否不似私樓慘淡,被收回單位呢?
答案是:綠置居斷供仍然會收樓的。政府會向銀行償還貸款,並強制沒收單位,再向住戶追討單位新售價與按揭貸款之間的差價。
銀行按揭計劃主要分為 H 按和 P 按兩種利率,而綠置居按揭只可用 P 按,和其他未補地價的資助房屋一樣。
綠置居作為資助房屋,只要一日未補地價,轉按或加按都須先向房屋署申請,並取得同意信。
如果只是將未供貸款部分轉至另一間銀行,業主的供款壓力如常,較易取得房署同意。
透過平手轉按,按揭利率有機會下調,銀行又會提供現金回贈,扣除律師費和房署申請費,計落或者有賺。
如果目的是想增加貸款額,並提取多出來的資金,不論是從轉按還是加按的途徑套現,均會增加業主的供款壓力,令作為擔保人的房署承受更大風險,故房署只會有限度批准。
可接受套現理由例子:
其他原因則須按個別具體情況再作考慮,信用卡欠款、「借財仔」等非意外情況一般不受理。
套現金額視乎業主需要而定,如業主急需 5 萬元,就只能套現 5 萬,不似私樓一般,由物業新估價計算得來。另外,用來應急的套現金額必須超過申請人的總家庭月入。
無論用甚麼理由套現,均會永久失去政府的擔保,申請銀行按揭時會失去種種豁免,業主需要:
綠置居是綠表人士專屬的置業計劃,不如居屋般大競爭,單位售價比市價便宜逾一半,按揭基本上是零條件;2019 年最平的單位只需 4.1 萬元首期(95 成按揭),在樓價年年攀升的時勢下,能用五位數入市,這些機會只是綠表人士的了。
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