綠置居按揭攻略2021|看清按揭年期、壓測、加按轉按問題

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  • 千居 Spacious
  • September 10, 2020

綠表人士可透過「綠表置居計劃」(綠置居),買入新落成的公屋單位,並承造按揭。綠置居按揭有別於私樓按揭,按揭成數、申請條件均不同,並存在轉讓限制、加按轉按等問題。即讀千居綠置居按揭攻略,了解綠置居按揭程序!


綠置居按揭成數上限

綠置居推售的公屋屬於未補地價的資助房屋,按揭成數上限和未補地價的居屋一樣:

成數上限還款年期
綠置居95%25 年

綠置居最高按揭成數比私樓的 8 – 9 成更可觀,供款年期則短 5 年。


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綠置居按揭條件:無壓力測試 / 入息限制

因為有政府作為按揭擔保人,申請綠置居高成數按揭毋須購買按揭保險,不必通過壓力測試,更沒有入息及資產限制,可以說是零條件的「呼吸 Plan」,只要符合基本綠表資格,就能申請。

不過,這只是政府訂立的最低門檻,銀行有權附加條件,譬如查閱申請人的信貸紀錄或入息證明。最低限度,一般銀行基本上不會為破產令尚未解除的破產人士提供按揭,不論是購買綠置居、居屋,抑或是私樓。


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綠置居斷供 仍然會收樓

綠置居按揭批核條件寬鬆,又有政府做擔保,上車上會十分容易。萬一借入按揭後,經濟上力有不逮,斷供的話,下場是否不似私樓慘淡,被收回單位呢?

答案是:綠置居斷供仍然會收樓的。政府會向銀行償還貸款,並強制沒收單位,再向住戶追討單位新售價與按揭貸款之間的差價。


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綠置居按揭只可做 P 按

銀行按揭計劃主要分為 H 按和 P 按兩種利率,而綠置居按揭只可用 P 按,和其他未補地價的資助房屋一樣。


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轉按加按 要得房署同意

綠置居作為資助房屋,只要一日未補地價,轉按加按都須先向房屋署申請,並取得同意信。

情況 1)平手轉按

如果只是將未供貸款部分轉至另一間銀行,業主的供款壓力如常,較易取得房署同意。

透過平手轉按,按揭利率有機會下調,銀行又會提供現金回贈,扣除律師費和房署申請費,計落或者有賺。

情況 2)轉按套現/加按套現

如果目的是想增加貸款額,並提取多出來的資金,不論是從轉按還是加按的途徑套現,均會增加業主的供款壓力,令作為擔保人的房署承受更大風險,故房署只會有限度批准。

可接受套現理由例子:

  • – 籌措醫藥費;
  • – 家庭成員教育費;
  • – 殮葬費;
  • – 業主因離婚 / 分居而需向配偶付還樓價或支付贍養費;
  • – 業主因生意出現財政困難

其他原因則須按個別具體情況再作考慮,信用卡欠款、「借財仔」等非意外情況一般不受理。

套現金額視乎業主需要而定,如業主急需 5 萬元,就只能套現 5 萬,不似私樓一般,由物業新估價計算得來。另外,用來應急的套現金額必須超過申請人的總家庭月入。 


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套現會失政府擔保

無論用甚麼理由套現,均會永久失去政府的擔保,申請銀行按揭時會失去種種豁免,業主需要:

  • — 符合入息要求、壓力測試
  • — 提交證明文件
  • — 按揭利率更高,可達 4% – 5%

綠置居是綠表人士專屬的置業計劃,不如居屋般大競爭,單位售價比市價便宜逾一半,按揭基本上是零條件;2019 年最平的單位只需 4.1 萬元首期(95 成按揭),在樓價年年攀升的時勢下,能用五位數入市,這些機會只是綠表人士的了。

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