樓宇買賣需要支付印花稅，如同買家印花稅 (Buyer Stamp Duty, BSD) ，額外印花稅（Special Stamp Duty, SSD）是政府實施的樓市需求管理措施之一，主要針對買入住宅物業，並於短期內轉售的投資者，目的是為住宅市場降溫，以照顧香港永久性居民的置業需要。 想知 SSD 幾時徵收？徵稅多少？如何計算？ 何時豁免？即看下文。 立即跳往：額外印花稅由來｜適用對象｜稅率 ｜ 計算實例 ｜ 常見問題 額外印花稅的由來 自2008年金融海嘯後，「摸貨」 被視為炒高當時樓價的主因之一， 摸貨即是以確認人身份轉讓，在簽署買賣協議後，抬高價格轉讓予下一手買家，確認人藉此賺取差額，並在簽署轉讓契前沽貨離場。為杜絕短炒風氣，政府在2010年11月宣布推出額外印花稅。 初時規定，任何以個人或公司名義在 2010 年 11 月 20 日或以後買入住宅物業，並在買入後 24 個月內將其轉售，須按物業持有期繳付稅率不同的額外印花稅。 落實額外印花稅的《 2011 年印花稅（修訂）條例》 於 2011 年獲立法會通過，並適用於 2010 年 11 月 20 日 至 2012 年 10 月 27 日前期間取得的物業。 直到2014 年，政府再通過條例，落實加強額外印花稅，並於 2012 年 10 月 27 … Continue reading "【印花稅解構】額外印花稅SSD 的適用對象 + 稅率 + 計算實例 + 常見問題"

買細價樓，一般以開放式單位為主。譬如出名主打迷你戶的AVA系列，旗下位處長沙灣核心地段的單棟項目 AVA 228，最細的開放式單位「龍床盤」僅得 129 呎，售價 $280 萬。今時今日，$300萬內買到市區近港鐵站盤，有得固然有失，到底買開放式單位要注意甚麼？千居即帶準買家睇睇。 立即跳往：投資VS自住｜地點優勢｜未必可明火煮食｜管理費昂貴｜納米樓熱潮或退 1. 投資VS自住 開放式單位無房，未來如果想生小朋友、請外傭等等就非常委就。居住環境細，會引伸大大小小的問題，譬如小朋友因不能分房睡而欠獨立能力，長大後又感缺乏私隱。另外，現時外傭供不應求，外傭選僱主時都會比較揀擇，很多時會要求僱主提供獨立房間。買樓自住，多數是計劃組織家庭，想有個屬於自己的地方，如果忽視這些問題，日後就可能常有爭執拗叫。 反觀投資開放式單位作出租之用，吸引區內年輕上班族，租金回報或不俗。 2. 是否擁有地點優勢 租住開放式單位納米盤的主要客源是單身專業人士，通常會揀就近公司的地方居住。亦因如此，市區迷你戶一般會比較受租客歡迎。相反，開放式單位呎價高，搬入非市區，一般都會想揀個寬敞一點的地方。同樣預算下，租客可能會先考慮舊樓一房單位，新盤開放式單位便淪為次選。 3. 未必可明火煮食 開放式單位不是個個平等，有些是不許明火煮食的。大廈公契或指明樓宇內之開放式廚房單位不能進行明火煮食，業主租客便要特別注意。 同時，沒有獨立廚房，單位內的傢俬裝潢難逃沾上油煙的厄運。為了避免居住空間充斥油煙味，很多時開放式單位的住戶都會限制烹調的選擇。 4. 管理費貴得交關？ 管理費平貴，除了視乎屋苑會所設施多寡，更看樓宇總共有多少戶。伙數愈少，每名業主需要攤分的管理費便愈貴。絕大部分的市區納米樓新盤都是單棟項目，伙數有限，細碼的開放式單位亦要負擔昂貴的管理費。譬如有「龍床盤」之稱的屯門菁雋，管理費可達每呎逾 $5。如果買來作投資之用，便要將這筆開支納入考慮之中。 5. 按保放寬　納米樓熱潮或退 政府於2019年10月放寬按揭保險下的按揭成數，首置人士買 800 萬樓下的單位最高可造 9 成按揭，準買家不用再將價就貨，可以負擔更高價位的樓盤。此舉一出，不少地產名人均指未來納米樓熱潮即將減退，迷你戶、開放式單位的銷情可能受打擊。

屯門西的70校網質素不俗，升中去向出色，加上多間小學設有相關中學，成為區內家長的追捧對象。 千居整理70校網的小學排名、各小學的結龍 / 聯繫 / 直屬中學，為你比較鄰近校網，嚴選區內名牌屋苑，教你選校揀樓策略，助家長為子女升學作最好準備。 立即跳往：70校網地區範圍｜70校網地段優勢｜70校網小學排名｜70校網選校策略｜70校網揀樓攻略 70校網地區範圍 搜尋校網位置 70校網地區範圍包括屯門西（屯門河道以西）、藍地、舊墟一帶，屋苑例子有：美樂花園、兆山苑、海翠花園、悅湖山莊、龍門居、富健花園、啟豐園、慧豐園、澤豐花園、大興花園、翠林花園、康德花園、卓爾居、茵翠豪庭、盈豐園、海麗花園等 【最新樓盤】搜尋屯門精選樓盤 → 70校網地段優勢 政府60年代起大力發展屯門成為新市鎮之一，區內的規劃及配套不斷完善，目標為將屯門建設成一個自給自足的興旺社區。屯門今日以住宅用地為主，有大量公營房屋。屯門市中心主要指由Vcity、錦薈坊、屯門時代廣場、屯門市廣場等商場連接而成的大型購物網，社區設施如街市、公園、圖書館、主要政府辦公大樓、法院等亦設於市中心一帶，是集區內居民生活、娛樂於一身的核心地帶。 政府2020年提出重新規劃屯門西地區，包括在內河碼頭一帶發展住宅社區，優化海岸線及建造沿岸綠化水道等，並研究重置屯門西現有工業設施及擴建龍門路。項目亦會研究連接屯門南與赤鱲角兩地的屯赤路，將有利大灣區發展，為屯門帶來一翻新氣象。 雖然屯門位處新界西北邊緣，但不論區內、外的交通配套均十分完善。區內設有輕鐵及多條巴士小巴路線等，深入屯門碼頭至大欖一帶；區外交通方面，除了西鐵線，屯門公路轉車站的巴士路線更通往港九新界各處，四通八達。隨著屯馬線的落成，以及未來的屯門南線，相信往返屯門及港九新界的交通將會更加便利，有助帶動區內發展，升值潛力極高。 70校網小學排名 70校網共有19間小學，各小學的類別、授課語言、所屬之一條龍 ／ 聯繫 ／ 直屬中學和小學排名如下： 70校網小學 男/女校 授課語言 宗教 相關中學 全港排名 道教青松小學Taoist Ching Chung Primary School  男女 中文 道教 317 道教青松小學（湖景邨） Taoist Ching Chung Primary School (Wu King Estate)  男女 中文 道教 267 樂善堂梁黃蕙芳紀念學校 Lok Sin Tong Leung … Continue reading "【印花稅解構】額外印花稅SSD 的適用對象 + 稅率 + 計算實例 + 常見問題"

不少短期月租套房美其名為「套房」，實際是「劏房」，呎價貴之餘又欠保障，廣告說有獨立廚廁，實際所謂「廚房」其實只是一個電磁爐和鋅盤，而廁所的衛生情況更不堪。居住時遇有維修問題，租客要找回業主負責亦十分艱難。 香港近年不斷有新型的居住模式冒起，要搵一個私隱度高，有獨立浴室的地方暫住，劏房不再是唯一選擇。千居你嚴選 3 大性價比超高的短期月租套房，部分更有打掃服務、酒店級會所設備，以及超巨型廚房，讓你能大展廚藝，天天煮住家飯！ 立即跳往：Weave on Boundary｜Dash Serviced Suites｜The Nate １. Weave on Boundary 以「Hassle Free City Living」（無憂都市生活）為理念的 Weave Coliving 於 2017 年創立，短短 3 年間已開辦 2 棟共居空間，提供短期月租套房，未來更有新項目進駐上環。 品牌旗下 Weave on Boundary 位於太子，毗鄰理工大學，距離紅磡港鐵站僅 7 分鐘步程。樓高 13 層，1 樓和 2 樓設對外開放的餐廳，3 樓為供住戶使用的 3,000 呎共用空間，設有 24 小時健身室、開放式廚房、閱讀區、迷你影院及洗衣房等設施。項目一共提供 160 間房間，戶型有分共用衛浴的4人共居房間和具獨立廁所的套房，套房面積介乎 114 至 130 呎。 Weave on Boundary 的專屬團隊亦會為住客舉辦定期活動，讓住戶在享受有私隱度的居住環境下仍能擴展個人社交網絡。 月租：$8,400 … Continue reading "【印花稅解構】額外印花稅SSD 的適用對象 + 稅率 + 計算實例 + 常見問題"

每個人都渴望有一個鬆於自己的地方，但於簽署租約之前，你必須先問一問自己，能否在交租之餘，同時應付每月洗費？租樓又有甚麼要注意？租住期間有機會遇上甚麼問題？如果有需要提前終止租約，需要如何做，及要留意甚麼事情呢？ 立即跳往：我能否應付每月洗費？｜租約內要特別注意甚麼？｜租戶的權利｜提前終止租約會點？ 我能否應付每月洗費？ 單位的租金不等於每月居住開支，出租物業未必包括水費、電費、煤氣費等雜費，安裝上網、水電按金等等全部都是支出，如果單位屬交吉盤，你更要花費添置傢私。 總結一下這些零散費用，單位可能由符合預算，變成超出預算。 所以，你一定要問清業主或代理，月租到底包含了甚麼費用，你才能真正了解及預計每月的居住洗費。 舉例，新界大西北的屋租一般較平，但如果你在港島工作，往來車資記得要計清，有機會屋租連車費已經夠租住港島區單位。 租約內要特別注意甚麼？ 簽約前，要仔細閱讀租約，這個建議耳熟能詳，往往卻有不少業主租戶忽略條款細則，最後才發現口頭同意的細節，與實際列於租約的有出入。 你要小心留意你要承擔的責任和情況，例如如遺失鑰匙，由誰付錢補領？水管爆裂，誰人負責叫水管工？業主應否定期請冷氣技工檢查冷氣機？ 簽約前，記得問清所有疑問，放膽與業主或代理商量一下條款甚至租金，以免簽約後才後悔。 租戶的權利 作為租戶，你的權利和義務是甚麼？ 你可以帶同寵物入住嗎？如果裝修不合意，你應如何通知業主就單位作出改動？ 絕大部分情況下，如果你對單位進行任何規模之改動，而事前未有諮詢業主，你或會失去按金，甚至導致租約終止。如果你堅持想為單位粉飾，記得先問業主，你在租期完結，要交還單位時，是否需要還原改動。 另外，你可以考慮自己想短租或長租，以及退租和更改租金的條款，確保租約的靈活性配何自己。一般來說，租期愈長，你愈有機會可以議價。而退租通知期大概於一至兩個月之間，如果單位為分租，租期通常較位，退租亦較易。 入伙前，為求自保，記得與業主核實所有設施。如果單位本身有缺陷，而業主不同意維修，例如地毯或窗簾破損，你就要設法記錄，確保這些損壞在起租前已經存在。 通過記錄這種損害，你的按金就更有保障。 提前終止租約會點？ 世事難料，你可能會結婚，又或者被派往海外，事出突然，你或須臨時提前終止合約。 如果你突然要退租，你或需要繳付一兩個月租嘅代通知金；更甚者，你或要交租至原本租期完結日。 你必須清楚了解提前解約的後果，即使業主口頭承諾你可以隨時退租，亦要記得闡述於租約文件當中，確保其約束力，以最好保護好自己。

16校網不乏優質的地區名校，有幾間更是頂尖的榜首學校，得到不少區內外家長的注目。千居整理出16校網的小學排名、各小學的結龍 / 聯繫 / 直屬中學，嚴選區內名牌屋苑，教你選校揀樓策略，方便家長們為升小一的子女鋪路。 立即跳往：16校網地區範圍｜16校網地段優勢｜16校網小學排名｜16校網選校策略｜16校網揀樓攻略 16校網地區範圍 搜尋校網位置 16校網覆蓋東區東一帶，包括柴灣、筲箕灣、西灣河、亞公岩、石澳、大浪灣等地區。 屋苑例子有逸濤灣、杏花邨、山翠苑、小西灣邨、富怡花園、富欣花園、佳翠苑、杏翠苑、杏花邨等。 【最新樓盤】搜尋 18區最新樓盤 → 16校網地段優勢 政府和發展商80年代開始大力發展柴灣的住宅建設和基礎配套建設，包括多個公營及私人房屋，以應付市民的不同需要。柴灣工業區亦為區內外居民帶來工作機會，帶動社區發展，同時港鐵車廠、多所本地或外地傳播媒體的總部均設於柴灣。區內有不少公共綠化空間，包括多個海濱長廊、公園、休憩處、郊遊徑等，為居民提供休憩空間。 筲箕灣、西灣河一帶以住宅用地為主，區內有不少公營房屋，私人屋苑則集中在海塝。區內有食肆林立的太安樓，被稱為「蘇豪東」的鯉景灣沿路亦有不少商店及餐廳，十分熱鬧。區內還有多間學校例如港島民生書院、香港中國婦女會中學、香港韓國國際學校和香港中國婦女會丘佐榮學校等，是購買和投資學區房的理想地點。 16校網小學排名 16校網共有15間小學，各小學的類別、授課語言、所屬之一條龍 ／ 聯繫 ／ 直屬中學和小學排名如下： 16校網小學 男/女校 授課語言 宗教 相關中學 全港排名 慈幼學校 Salesian School  男 中文 天主教 直屬：慈幼英文學校 229 中華基督教會基灣小學（愛蝶灣） C.C.C. Kei Wan Primary School (Aldrich Bay) 男女 中英文 基督教 40 勵志會梁李秀娛紀念小學 The Endeavourers Leung Lee Sau Yu … Continue reading "【印花稅解構】額外印花稅SSD 的適用對象 + 稅率 + 計算實例 + 常見問題"

各行各業都俱備自己行內的一套術語，地產界當然不乏活靈活現的用詞。云云地產術語當中，你又知多少？化妝樓、積木樓、摸底、居二價這 4 個字眼，你又是否了解其意思？即跟千居補習一下地產術語，與代理溝通更同聲同氣！ 立即跳往：「化妝樓」意思 + 自保方法｜「積木樓」意思｜「摸底」意思｜「居二價」意思 「化妝樓」意思 + 自保方法 「化妝樓」一名改得非常繪聲繪影，指的是二手物業買賣中，業主放售物業前，花一筆小資金裝修單位，只美化單位的外觀，譬如重新髹油、換上靚燈飾等，以圖掩飾單位內部結構性問題，如漏水、天花剝落、發霉等。 準買家一看化妝樓四正企理，以為執到筍貨，豈料入伙後被單位問題纏身！因為二手樓通常是以「現狀」方式買入，新業主入伙後追討無門。要避免遇上化妝樓，準買家最好自學一下如何驗樓，於睇樓時應用，或請相熟裝修師傅和驗樓師幫幫眼。 「積木樓」意思 積木樓是一個建築方法，正名為「組裝合成建築法」，Modular Integrated Construction（MIC）。有別於傳統起樓方法，積木樓不用先造地基，再逐層逐層營造，反而可將前期工序，例如外牆、樓面及結構等部分，預先於地盤以外的地方製成，再運到地盤完成組裝，就好似砌積木般搭建成一座高樓，故又稱之為「積木樓」。 積木樓的好處是效率較高，不受「釘板、紮鐵、落石屎」工序的時間限制，施工時間比傳統快約 3 個月，亦省略搭棚的功夫，工程引起的塵埃和噪音都會因此而大大減少。政府近年力推的過渡性房屋，就有一部分屬此類組合屋 / 積木屋。 ▴ 圖片：HK01 「摸底」意思 「摸底」本來是一個談判的用詞，意思是了解對方的想法和底細。但用於地產行業，摸底又可能有另一番意思。有經驗的投資人士經常討論如何「摸底入市」，即是趁樓市回落，樓價徘徊低位時，趁低吸納，買入物業。 摸底聽似簡單，但現實是十居其九都不能做到真正的摸底入市。始終樓市波動，起伏有時又非常「離地」，難以捉摸。即使失業率創新高，樓價仍可企穩好一段時間，與現實的經濟不景氣有落差，準買家要準確預計樓價幾時到「底」，可謂是不可能的任務。 「居二價」意思 來到此文的最後一門課，以簡單的「居二價」作結最好不過。居二價指的，就是白表於居屋第二市場購入二手居屋的樓價。白表人士在居屋第二市場買二手居屋不用補地價，故樓價會比公開市場的市價為低，400 餘呎的兩房單位有機會 300 多萬元就有交易。

收樓日，新業主終於收到單位鎖匙，一見廬山真面目。千居為各新業主重點整理收樓五大常見瑕疵及自行檢查方法，文末更有一份超詳細驗樓清單，業主當日就可自己照著清單檢查單位，加快執修進度，更早入伙！ 立即跳往：收樓必驗瑕疵｜免費下載驗樓清單 收樓必驗５大常見瑕疵 1. 地腳線鼓起或發黑 地腳線即連接地面與牆身的長型板塊，有為接駁位遮醜之用，亦令兩者的結合更為牢固。 缺陷隱憂：地腳線鼓起或發黑或代表單位有水患問題。常見問題位置包括窗台下（如窗有罅會滲水）及浴室外（或表示防水與去水有問題）。 檢驗方法：業主可用捲尺量度地腳線是否平整，如果是木造地腳線，更可肉眼檢查鼓起或發黑。換地腳線不難，難的是解決背後成因。 2. 空心磚 空心磚是指磁磚背面未有填滿英泥或黏合劑，與地台或牆身之間不完全貼實，造成「空鼓」現象。 缺陷隱憂：空心磚外觀完整，看似問題不大，卻暗藏因為冷縮熱脹引致磁磚膨起變形的危機。 檢驗方法：業主可用手或不會刮花磁磚表面的硬物，如硬幣、幼竹枝、天線筆等，輕敲磚塊四角及中心，聽聲檢查磁磚是否空心。檢查空心磚有兩點須注意： 一）世界上大部分單位的磁磚都存在一定的空心情況，而香港對可接受空心程度尚未有共識，故業主需斟酌自己要求及發展商決定是否合理； 二）敲擊測試雖應能找出大部分空心位置，但不能確保 100% 準確，只有毀壞原裝，拆磚檢查才能確實。 雖無標準，業主亦可參考驗樓師詹濟南詹 SIR 的驗收標準：邊長 30cm 以下的細磚每塊不得多於 3 處空心，而 30cm 以上則不得多於 5 處空心。 3. 窗門有罅 缺陷隱憂：窗罅過大會漏風滲水，門罅過大則是安全隱憂，亦會漏聲。 檢驗方法：門窗鎖上後，嘗試稍大力度推一推，如門有罅會聽到鎖舌和鎖喉碰撞的聲音。亦可攝一張卡片入窗罅，如能輕易攝入就代表窗罅過闊。 4. 喉渠漏水 缺陷隱憂：喉渠接駁不佳，有裂或塞均有機會導致漏水，如入住後喉渠突然失靈，或造成水浸，損毀傢俬。 檢驗方法：先確保洗手盆或鋅盆下喉管已扭緊，後於盆內儲滿水，再一次過放水，觀察盆下喉管有否滴水，並摸摸是否有濕。 5. 斜水不足 企缸、廁房、露台及工作平台等位置的地台必須有一定程度的傾斜／陂度，才能有效去水，此做法稱為「斜水」。 缺陷隱憂：地台斜水不足難以有效去水，容易造成水浸，室外地方遇著打風天尤甚。 檢驗方法：先檢查去水位有無藏英泥，再於企缸開水或於工作平台／露台倒水，觀察去水速度。 超詳細驗樓清單　立即免費下載！ 千居為新業主整理以下詳盡驗樓清單，以便業主於收樓日前列印，屆時就可「照單執藥」，跟著清單逐步檢查新居。 立即下載 延伸閱讀： 【驗樓攻略】新盤舊樓驗樓程序 【驗樓攻略】驗樓必備八種工具 【驗樓攻略】執漏誤期如何索償？

買家印花稅 (Buyer Stamp Duty, BSD) 於 2012 年 10 月 27 日起生效，是繼 2011 年落實的額外印花稅 (Special Stamp Duty, SSD) 後的「辣招」。買樓不了解物業印花稅的操作，隨時大失預算。誰要支付買家印花稅？稅率定為多少？３分鐘看懂。 立即跳往： 買家印花稅作用 | 適用對象 | 稅率 | 計算實例 | 常見問題 買家印花稅的作用 政府徵收買家印花稅的目的，是為抑遏非本地買家及公司名義購買住宅物業，優先照顧香港永久居民的置業需求。 繳付買家印花稅，不等於不用繳納從價印花稅， 買家印花稅是在現有的從價印花稅之上收取的。一般而言，由於非本地買家及公司名義均不適用首置印花稅稅率 ，因此除了要支付買家印花稅，另要支付15% 從價印花稅 。 買家印花稅適用對象 非以香港永久性居民個人名義取得住宅物業，均須繳納買家印花稅，包括所有非香港永久性居民 、本地和外地註冊公司。 買家印花稅須於有關物業須予徵稅的文書 (例如臨時買賣合約) 簽立日期後30天內由買方繳交。 但要留意以公司名義買樓，並不等於買入持有物業的空殼公司，因後者購買的是一間公司，需支付股權轉讓的印花稅，而非物業印花稅。 買家印花稅稅率 適用人士 稅率（樓價之百分比） 所有非香港永久性居民 15% 以公司名義購買住宅物業之人士 15% 計算實例 例子 1 陳先生為非香港永久性居民，以800萬購入1個住宅單位，需付的買家印花稅如下： $8,000,000 x … Continue reading "【印花稅解構】額外印花稅SSD 的適用對象 + 稅率 + 計算實例 + 常見問題"

收到樓不一定可以馬上入住。不少業主都選擇等執漏完成後才入伙，避過此階段的塵土飛揚，亦怕妨礙師傅開工，耽誤進度。一般售樓書上會寫有驗樓期限，要求業主在指定時間內向發展商遞交驗樓報告，普遍為 6 個月。遇上執漏誤期，如何追討賠償？繼續追看下文。 立即跳往：新盤入伙流程｜執漏誤期如何追討賠償？ 新盤入伙流程 遞交驗樓報告的期限，只代表發展商會對期內發現的問題負上維修責任，卻不代表執漏必然會在 期滿前完成。 普遍來說，發展商會於收到報告後的約 1 個月內完成維修工程，但這個期限不一定出現於售樓書及買賣合約上。 因此，過去偶有出現新盤入伙數年卻尚未完成執漏工程的新聞，業主被一拖再拖，慘變苦主。如不幸遇上茫茫無期的執修，業主該遵循甚麼渠道申訴？ 執漏誤期如何追討賠償？ 第 1 步：如果業主不滿發展商執漏工作，不論日後是否會自行聘請裝修師傳修葺，都應該先行聘請第三方公證行到單位內評估，保障自己利益。 第 2 步：業主可向消費者委員會申訴，消委會會以「調停」的方式處理業主與發展商之間糾紛。如調停不果，該會或考慮轉介業主到執法部門尋求法律援助。 第 3 步：如業主讀過公證行報告後仍決意追討，可根據索償款項多少，入稟小額錢債審裁處（少於 7.5 萬元）或區域法院，向發展商索償。 如業主打算自行聘請裝修師傅執修，在工程進行前，應向發展商書面制定最後執漏限期，並寫明如單位於限期過後仍然欠妥，就會自行找師傅處理，再向發展商追究。 當然，業主及發展商雙方都不會想事情發展至如此不可挽留的一步。故業主對於執漏應保持開放態度，不用過份執著。若瑕疵問題嚴重或有危險性，當然要馬上處理，同時亦應有合理的預期，始終單位是人手執修，而且同一時間或有幾個不同專業的師傅工作，磨完雲石，轉過身就碰花牆身這類事情見怪不怪。如問題不顯眼，而業主亦有裝修的打算，則不宜捉得太緊，以免入伙期一拖再拖。

第一次租屋最怕受騙，為保障自己，你一定要妥當地簽訂租約，確保租約範本列有適用的條款細則，以免日後糾纏不清。如果你不經代理，要自己準備租約（Tenancy Agreement），千居為你準備一份完整的租約範本文末更有租約範本供下載！ 註：如果是經代理租屋，一般代理公司已有制定一份租約範本，而和你睇樓的該位代理，普遍亦會主動就單位的個別情況，為租約作出修訂或添加備註。 立即跳往：租約應列明的條款｜租約範本下載 租約應列明的 13 項條款 1 . 租約訂立日期 即與業主簽訂租約的日期，不一定等於實際租期的開如。 2. 租期 即租戶能租住單位的時間，一般租約為「一年生約、一年死約」，合共 2 年。租期開始的日期一般稱之為「起租日」。 3. 免租期 免租期一般訂為簽約日期之後、租期開始之前。 4. 按金、上期 經代理租屋，一般要向業主支付「兩按一上」，即是相等於 2 個月租的按金，和 1 個月的上期（即預先交租）。 如有付按金上期，金額和支付日期都應列明在租約內。 5. 如何交租 包括租戶應在每月的第幾天交租、遲交租的後果，以及付款方式，如用銀行戶口轉賬，應寫明戶口號碼，以防日後有爭議。 6. 單位資料及承租日狀況 單位用途（如住宅／商業）、地址、業主姓名、鎖匙數目、設備，以及傢俬（如有），均應逐一列於租約內。如單位本身有任何缺陷，亦應在租約內備註，避免退租時雙方互相指責。 7. 租戶負責費用 列明由租戶支付的費用，一般為水費、電費、煤氣費、上網費等起居雜費。 8. 業主負責費用 列明由業主支付的費用，一般為單位結構性問題（如喉管破裂）引導的維修費、管理費、地租、差餉等。 至於家電維修方面，費用可一人一半。如睇樓時租戶未有時間檢查電器運作，業主可提供為期 1-2 星期的「保證期」，如電器在期內出現問題，就由業主負責維修。 9. 退租權 上述的「一年生約，一年死約」，即是退租權的一個規限，一般租約第一年為死約，翌年為生約。 「一生一死」的話，業主和租戶雙方都不可於第一年內退租，而第二年要退租，就要於一個月前作書面通知。換句話說，租期踏入第 11 個月，業主或租戶方能通知對方下一個月退租。 【今期最抵】千居精選筍租盤 → 10. 退租日單位狀況 退租日又稱「交吉日」，意思是一般業主會要求租戶於退租當日要還原單位，如果單位本身是「吉」的，租戶就要「交吉」。 如果單位本身有傢俬，而業主希望租戶退租時幫手清走傢俱，因此非「還原單位」，應備註於約內。 11. … Continue reading "【印花稅解構】額外印花稅SSD 的適用對象 + 稅率 + 計算實例 + 常見問題"

東區14校網的名氣雖不及港島傳統名校區，但其實當中地區名校多，學校質素平均不俗，亦有幾間出色的小學，是一個價值高的穩陣校網。千居整理出14校網的小學排名、各小學的結龍 / 聯繫 / 直屬中學，嚴選區內名牌屋苑，教你選校揀樓策略，方便家長們為升小一的子女鋪路。 立即跳往：14校網地區範圍｜14校網地段優勢｜14校網小學排名｜14校網選校策略｜14校網揀樓攻略 14校網地區範圍 搜尋校網位置 14校網覆蓋東區西一帶，包括北角、鰂魚涌、太古城、康山、鯉景灣、康東邨、西灣台、嘉亨灣等地區。 14校網地段優勢 北角是東區最富有的地區之一，收入中位數比中上環半山更高，沿海一帶及半山最受中產家庭歡迎。而年新建成的購物中心北角匯進駐不少受歡迎店舖，如日式連鎖大型超市一田等，令北角生息不少，便利區內居民。 鰂魚涌、太古城一帶同樣方便起居生活，鄰近有大型商場太古城，亦有吉之島百貨公司等，一應俱全。同時鄰近幾個港鐵站，又有鰂魚涌海濱公園，飽覽維港景色，是傍晚時分附近居民散步吹風好去處。 14校網小學排名 14校網共有 11 間小學，各小學的類別、授課語言、所屬之一條龍 ／ 聯繫 ／ 直屬中學和小學排名如下： 14校網小學 男/女校 授課語言 宗教 相關中學 全港排名 聖公會聖米迦勒小學SKH St Michael’s Primary School  男女 中文 基督教 130 北角衞理小學North Point Methodist Primary School 男女 中文 基督教 84 北角循道學校Chinese Methodist School (North Point) 男女 中文 基督教 62 佛教中華康山學校Buddhist Chung … Continue reading "【印花稅解構】額外印花稅SSD 的適用對象 + 稅率 + 計算實例 + 常見問題"

香港地少人多，樓價高不可攀，對於初出茅廬，預算有限的年輕一族，要「離巢」搬出來自己一個人住絕不容易。要平租，又不想犧牲生活質素，可考慮近年風摩全球的「共居 Coliving」另類租住模式。雖然共居近期才在亞洲流行，但在倫敦、紐約等大城市已有更長歷史。 短租公寓「共居」意念與青年旅館和 share house 有相似之處，租戶可選擇租住床位或獨立房間，與其他住戶「共享」廚房、天台、花園及健身室等公共空間。 共居空間位處優越的市區地段，每個房間都採用獨特新穎的裝潢傢俱，會所設施一應俱全，更有管理團隊負責籌組多元文化社交活動，配套服務媲美酒店。租戶可以較傳統租屋經濟、彈性的全包月租模式，靈活起租退租，搬入即住，享受豐富住屋體驗，擴展個人社交網絡。 共居公寓各具特色，表現著不同的理念和風格。千居為你盤點本港X個最型格抵住的共居品牌，即比較最適合你的居所！ 立即跳往：Weave Coliving｜The Nate｜Dash Living 1 . Weave Coliving— Hassle-Free City Living 以「Hassle Free City Living」（無憂都市生活）為理念的 Weave Coliving 於 2017 年創立，短短 3 年間已開辦 2 棟共居空間，未來更有新項目進駐上環。 Weave Coliving 創辦人 Sachin Doshi 過往從事亞洲區地產投資業務，希望透過品牌項目，迎合香港年輕專業人士對住屋的需求，改變現時普遍對共居 coliving / share house 的成見，將共居變成青年想住宿的地方，而非因負擔不起貴租，退而求其次的選擇。 品牌旗下位處太子的 Weave on Boundary 和紅磡的 Weave on Baker 項目設有共用起居樓層，租戶可共用享用健身室、電視、乒乓球桌、遊戲區、閱讀室、茶水間及大型廚房等設施，更設住戶專用的手機App，住戶可互相分享最新社區消息，如附近餐廳優惠情報等。房間面積介乎 75 至 130 … Continue reading "【印花稅解構】額外印花稅SSD 的適用對象 + 稅率 + 計算實例 + 常見問題"

40校網覆蓋範圍廣，是全港頭幾個大校網之一。40校網雖不如鄰近的41校網般多傳統名校，但因為網內小學數目達二十多間，要排志願也不是易事，故每年選校升小一的問題都令區內家長大感苦惱。千居整理 40 校網的小學排名、各小學的結龍 / 聯繫 / 直屬中學，嚴選區內名牌屋苑，教你選校揀樓策略，方便家長們為升小一的子女鋪路。 立即跳往：40校網地區範圍｜40校網地段優勢｜40校網小學排名｜40校網選校策略｜40校網揀樓攻略 40 校網地區範圍 搜尋校網位置 41 校網主要覆蓋深水埗、長沙灣、荔枝角、石硤尾一帶，例子如麗閣邨、麗安邨、怡閣苑、怡靖苑、南昌邨、長沙灣邨、元洲邨、泓景臺、昇悅居、宇晴軒、碧海藍天、海麗邨、曼克頓山、美孚新邨、清麗苑、盈暉臺、蘇屋邨、李鄭屋邨、寶麗苑、寶熙苑、爾登華庭、爾登豪庭、澤安邨、石硤尾邨、白田邨、大坑東邨、大坑西邨、南山邨及海盈邨等。 值得留意的是，低密度高尚住宅又一村、又一居和畢架山峰等，地理上雖位處九龍塘，理應納入九龍塘區 41 名校網，但現實中卻被納入 40 校網，是典型校網擲界屋苑例子。 40 校網地段優勢 40 校網位處深水埗區，近乎是全港人流最旺盛的商住熱點，區內由多條港鐵線覆蓋，交通便利，約 20 分鐘車程便可抵達新界或港島，是香港的交通樞紐。亦因如此，即使40校網欠傳統名校，網內學額亦極為搶手。 40校網一帶發展成熟，社區配套完善，公眾文娛設施眾多，亦不乏大型商場，假日消遣便不用往區外跑了。 40 校網小學排名 40 校網共有 21 間小學，各小學的類別、授課語言、所屬之一條龍 ／ 聯繫 ／ 直屬中學和小學排名如下： 40 校網小學 男/女校 授課語言 宗教 相關中學 全港排名 深水埗官立小學Sham Shui Po Government Primary School 男女 中文 – 聯繫：荃灣官立中學、何文田官立中學、九龍工業學校、賽馬會官立中學 203 福榮街官立小學Fuk Wing … Continue reading "【印花稅解構】額外印花稅SSD 的適用對象 + 稅率 + 計算實例 + 常見問題"

圖：YOHO Mall 元朗74校網學額供不應求，加上部分村校位置偏僻，而市區學校又競爭激烈，導致派位結果欠佳而出現「地獄校網」之稱。到底真的是如傳聞般「地獄」？還是只是缺乏策略？千居整理74校網的小學排名、各小學的結龍 / 聯繫 / 直屬中學，嚴選區內名牌屋苑，教你選校揀樓策略，助家長為子女升學作最好準備。 立即跳往：74校網地區範圍｜74校網地段優勢｜74校網小學排名｜74校網選校策略｜鄰近校網比較｜74校網揀樓攻略 74校網地區範圍 搜尋校網位置 74校網範圍極廣，包括： ▸元朗東（元朗主渠以東、教育路以北、大棠路以東）、元朗市中心（東部）、元朗舊墟 ▸坳頭、錦田、落馬洲、米埔、八鄉、新田、十八鄉、石崗、山背、東成里、鈞樂新村 ▸上下攸田、港頭村、瓦窰頭、塘頭埔村、南坑、南坑排、楊屋村、石塘村、新元朗中心 ▸朗晴居、鳳庭苑、采葉庭、蝶翠峰、新時代廣場、西邊圍、南邊圍、高埔村、長春新村 ▸北圍村、吉慶圍、泰康圍、錦田新村、金錢圍、水流田、大江埔、七星崗、攸潭美、大生圍 ▸逢吉鄉、沙埔、錦綉花園、加州花園、加州豪園、洲頭、南生圍、麒麟村、鹿尾村、安龍村 ▸蕃田村、新龍村、葡萄園、翠巒、新時代中城、六本木、葡萄薈、尚豪庭、尚悅、譽88 ▸爾巒、世宙、映御、朗屏8號、朗善邨、朗晴邨、峻巒、深涌村^、水蕉新村^、大旗嶺^ ▸祟正新村^、田寮村^、水蕉老圍^、宏富苑 ^該些鄉村橫跨73校網及74校網。在填寫申請表前，請參閱教育局網頁內之地理資訊地圖或致電教育局學位分配組（2832 7700）以確認申請兒童所屬校網。  【最新樓盤】搜尋元朗精選樓盤 → 74校網地段優勢 元朗近年發展急速，區內將有6個新住宅項目落成，加上政府大力推動東頭工業區的重建發展及工廈轉型，吸引不少發展商進駐，當中包括朗屏8號，預計鄰近一帶將會成為區內的新商住社區，發展潛力極佳。 元朗雖被稱為「大西北」，但其實交通配套十分完善，輕鐵、西鐵線加上多條直達港九新界的巴士線，不論是區內還是對外交通都十分便利。而且由於區內居住人口眾多，生活配罝齊全，由大型購物商場YOHO、街市，以至圖書館、大會堂、公園等一應俱全，加上因為租金相宜，吸引不少食肆、咖啡店及特色小店於區內開店，令愈來愈多人願意搬入該區。 錦田是區內最受注目的新市鎮之一，港鐵錦上路站將成為未來北環線與西鐵線的交匯點，錦上路站鄰近的「綜合發展區」將用作發展或住宅用途，並提供其他配套設施，預計未來將會發展成另一個大型住宅區。近年錦田開始進駐不小個性小店及景點，例如跳蚤市場、壁畫村、精品咖啡店、農莊等，加上環境幽靜，成吸引更多年輕一輩或追求悠閒生活的人士置業，有助促進該區發展。 74校網小學排名 74校網共有12間小學，各小學的類別、授課語言、所屬之一條龍 ／ 聯繫 ／ 直屬中學和小學排名如下： 45校網小學 男/女校 授課語言 宗教 相關中學 全港排名 惇裕學校 Tun Yu School 男女 中文 / 431 基督教宣道會徐澤林紀念小學 C.&M.A. Chui Chak Lam Memorial School  … Continue reading "【印花稅解構】額外印花稅SSD 的適用對象 + 稅率 + 計算實例 + 常見問題"