【樓宇轉名】內部轉讓3大竅門

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  • 千居 Spacious
  • March 27, 2020

為物業剔除、加入或更改業主時,都要進行樓宇轉名。如果想內部轉讓物業,在近親之間轉讓業權,怎樣才可以以最低成本完成轉名手續、減低須繳之印花稅呢?千居為你整理物業轉名 3 大竅門,讓你能慳到盡!



樓宇轉名 2 大法

物業轉名的常見做法分為:

1 . 以「轉讓契」轉讓物業

平時物業買賣,過程中一般所簽的就是「轉讓契」,以金錢買賣的方式轉讓業權。

近親轉讓,即直系親屬之間轉讓業權,令其中一位業主回復首置身份,以享政府為首置人士而設的置業優惠政策,亦多數是簽轉讓契。這種內部轉讓,形式上是以買賣操作,實際並不涉及資金轉移,只是純粹業權轉讓,故不涉及地產代理,通常由律師辦理手續。

2. 以「送讓契」送出物業

業主亦可用「送讓契」或「無償轉讓契」的方式無償地送贈物業,該物業即屬「送契樓」。

即使交易涉金錢代價,但成交價嚴重偏離市價,又不經代理交易,亦有機會被銀行視作送契。


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樓宇轉名要繳印花稅

買樓要繳印花稅,印花稅跟物業的售價或價值來收取。一般買賣,物業售價由買賣雙方商議而定。但如果是內部轉讓,交易雙方均是近親,樓價又是如何釐定呢?你是否能自行壓低售價,以避過印花稅?送契樓成交價是 $0,是否代表毋須繳印花稅?

答案是:不能的。如果物業成交價為 $0 或遠低於市價,稅局會自行就物業作出物業估價,並會向業主追討相差之印花稅。

不過,如果是直系親屬之間的內部轉讓(近親轉讓),因政府將視之為近親之間的資產處理,可獲豁減印花稅。

想盡慳樓宇轉名之印花稅,又想確保物業能續做按揭,你可巧妙運用以下 3 大竅門:


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1 . 進行多次物業估價,找出最低估值

要找出物業的真正市價,業主可向銀行或公證行申請物業估價,以最低者作為你內部轉讓物業的售價。取得估價編號後,假使日後稅局因物業樓價過低,向你提出質詢時,你起碼可以提供估價編號給稅局參考,以作自保。

這個方法,對於樓宇轉名同時想重做按揭的業主們最為管用。向銀行申請按揭時,銀行本身就會委託幾間公證行做物業估價,幾間公證行的估價或有出入。你可託按揭轉介或相熟的銀行按揭專員,為你向銀行爭取使用最低估值。

不過,業主須留意,假設按揭成數不變,拉低物業估值會令按揭貸款額下調。


2. 避用送讓契

即使送契樓成交價是 $0,稅局仍然會按律師樓或稅局的估價徵稅,故用送讓契或無償轉讓契來避稅是不可行的。送契樓不似用轉讓契做近親轉讓般可享免額外印花稅,於送贈日期起計 36 個月內放售物業,仍要支付額外印花稅。

除此之外,送贈契或涉業權問題,部分銀行為管理風險,一律不批核送贈日期為 5 年內的物業按揭。


3. 視乎財政能力,可拉長轉名期

假設夫妻二人聯名買入第一層樓,之後想以首置身份購入第二層,其中一方可甩名,將業權轉讓至另一方,簽署臨時買賣合約後,即可以低稅買樓。

如果物業本身有按揭,甩名便要重新申請按揭。如果本身按揭由丈夫供,妻子無入息,透過延遲簽署正式買賣合約,丈夫可繼續供按揭,直至妻子有穩定入息後,才正式完成轉名手續。

不過,如果丈夫於未完成轉名手續時,為第二層樓申請按揭時,銀行便會將第一份按揭計算在壓力測試之內。

一般來說,轉名沒有實際期限,故有些業主會以拉長轉名期的方式,確保另一半不會即時放售物業。


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