遇上租戶拖欠租金、單位被分租的問題，業主可尋找執達吏幫忙收樓。執達吏是負責執行及傳達法官裁決的官職人員，業主需要採取法律行動，再由法庭頒布收樓令。執達吏收樓程序共有 5 大步驟，下文為您講解。
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1 . 入稟追討欠租
如租戶拖租逾 15 日，業主可入稟追討欠租 / 申請收樓。
入稟前，業主記得確認租約已打釐印，並且已向差餉物業估價署呈交《新租出或重訂協議通知書》（表格 CR109），通知已將物業出租。
如當初未打釐印，可以補打，但或須繳交 10 倍罰款。如未有呈交 CR109，須事前補交該通知書，並繳付 $310 附加費。差估署收到該通知書後，業主方可依據租約採取法律行動。
根據欠額大小，業主可於下列審裁處 / 法庭作出申索：
2. 提交收樓及追租申請
如果業主決意收回單位及追收欠租，可填寫申請表及收樓令表格，於申索欠租的審裁處 / 法院申請執行令狀。
所需文件
如果是向土地審裁處申請收樓，業主須向審裁登記處提交：
- －身份證
- －已填妥的《申請通知書》（表格 22）
- －已填妥的《致實際管有或居住者通知書》
- －已打釐印的租約正副本
- －租單存根，或其他證明業權和租約的文件
所需費用
業主此時需繳付執達費用，包括：
- －《申請通知書》費用（限土地審裁處）$235
- －存檔及副本費約 $188
- －其他文件雜費
3. 向租戶發出通知書
提交申請通知書後的 7 天內，業主要向租戶送達一份副本。業主可以親自、郵寄等方式將副本送達租戶，亦可要求審裁處代為送達。同時，業主須將《致實際管有或居住者通知書》副本連續 3 天張貼於單位門口（即貼門口紙）。
通知書內一般會列明通融期，即租戶於指定期限內清還租金，業主就不收回單位。貼出 3 天後，業主須於 3 天內向審裁處提交《送達確認書》（表格30）。租戶可於 7 日內作出答辯，如無提出反對，業主可申請於無須審訊下判決。
4. 申請判決書，申請執行收樓令
如租戶不提出反對，業主可申請審裁處批出判決書，後再向審裁處申請發出收樓令狀。收樓令批出約一個星期，業主可向執達主任申請執行收樓令。如果當初未貼門口紙，此時就要補貼《收回物業通告》，連續貼足 3 天，再過 4 個工作天後，回審裁處提交《批準發出收樓令狀申請書》，繼而向執達主任申請執行審裁處的命令。
所需文件
《批準發出收樓令狀申請書》
所需費用
- －《批準發出收樓令狀申請書》費用 $182
- －收樓令狀存檔費
- －執達吏按金，約為 $1500，新界區較貴
- －保安員費用按金，以 8 天服務為上限，可託執達處代安排
無論收樓是否成功，每次所花的執達主任開支及護衛員費用，均從上述按金中扣除，收樓後業主可要求取回所剩按金。
5. 上門收樓
申請收樓令後，執達吏一般會於 1 至 2 星期內上門通知租戶遷出。如租戶 7 日後仍未離開，執達吏便會發出《最後遷出通知》，知會租戶收樓日期。
正式收樓當日，業主執達吏會與業主一同上門，如未能開門，隨行的鎖匠會破門而入。如遇到租客反抗，執達吏會代為報警。
所需費用
執達主任會單位內之財物及實產拍照，每宗案件相片的收費為 $40，而整個收樓過程可達 2 – 4 個月。
只要花些時間辨別租霸特徵，買樓放租是穩健投資之一，即上千居放盤。
常見問題
租客在收樓日前突然清還欠租，業主該如何處理？
如租客在在法庭規定收樓期限內，清還所有欠租及業主已付的法律費用，即可繼續租住，但這是對初犯者 (第一次欠租者）提供的寬限。
如收回住宅單位後，仍遺下租客的財物，業主該如何處理？
業主可向法庭申請頒令，要求處置屋內財物，但涉及費用；或另行申請「扣押判定債務人財產令狀」，指示執達主任將有關財產變賣，以抵償租金。
