地積比率是一個城市規劃用途的專有名詞，你或許間中在新發展項目當中聽過，地積比率是一個重要的城市發展指標，但是，你知道它實際的定義是什麼嗎？你又有沒有聽過地積轉移、地積放寬？其實地積比率與許多土地規劃問題掛鉤，因此是一個值得探討的概念，今日，千居準備了以下文章，為你解釋地積比率的相關知識，並且一同探究背後發展的限制。 立即跳往：何謂地積比率 | 地積轉移 | 放寬地積比率 | 限制與困難 | 常見問題 近期更新 何謂地積比率？ 地積比率（Plot Ratios）是指樓宇准許發展的總建築面積與地盤面積的比例，比率越高，代表可興建的樓宇總面積越高。 一般而言，根據香港規劃署規定，住宅用途的最高地積比率大概是8至10倍，主要集中在香港島的地盤，而商業用途等地帶獲准的最高比率則是15倍。假如一個地盤面積是1,000平方呎，地積比率是8倍，該地盤最高的可建樓面面積則是8,000呎。 為何要訂立地積比率？ 地積比率是界定建築密度的指標，而建築密度亦同時影響著該地區的人口密度。香港的土地資源珍貴有限，所以需要訂明土地的最高地積比率，才能夠確保發展項目除了有效地使用土地，亦要顧及平衡市民生活需求，例如地區是否有足夠基礎配套，支持其人口密度。 最合適的地積比率，就是能夠用盡土地資源之餘，又不會造成周邊的城市基礎設施壓力過大。 地積轉移 由於並不是每個地區的發展地盤都用盡地積比，所以衍生了地積轉移的發展概念。地積轉移的意思即是，將某幢樓宇或某個發展地盤，未用盡的地積比，轉移至另一個地點使用，亦可算是轉移土地發展權的一種。 由於香港的可發展土地貧乏，所以香港也有地積轉移的規劃，以增加土地發展的靈活性和效率。 中環下亞厘畢道 一般而言，地積轉移的應用通常適用於文物保育項目，例如2011年，政府提出重建聖公會位於中環下亞厘畢道的古建築群，並且允許聖公會在此項項目中轉移地積。由於整個重建方案涉及超過三萬平方米的面積，比起原址的地積比多出一萬平方米，所以政府批准聖公會，將某部分建築群，包括幼稚園和神學院，轉移至畢拉山另一幅地皮重建。 中環匯豐總行 根據現行條例，如果為了托寬大廈所在的街道，或者能夠將大廈的地面空間作為公共用途，發展商可以此轉移作公共用途的地積，至發展更高更大的總樓面面積。而中環的匯豐總行便是將大廈的底層作為公共空間，以此提高總建築面積。 放寬地積比率 除了地積轉移可以活用建築面積外，亦經常有人向政府建議放寬地積比率，允許發展商有更多興建面積。 放寬地積比的用處有幾個，其中較多人支持放寬的原因，便是可以增加住宅供應。眾所周知，香港的房屋供應緊張，因此需要提高地積比來增加房屋供應量。 其二，提高某些地區地積比可以縮短城鄉發展差異。香港島的住宅發展地積比最高可達10倍，但是新界偏遠地區的地積比則可能只有少於3倍，許多保育價值偏低的地帶也被遺棄，浪費了大量土地資源。如果能夠放寬某部分新界土地的地積比，用作興建住宅或發展不同設施，亦能改善鄉郊居民的生活，及增加住宅的選擇， 其三，放寬地積比能夠加速舊區重建。目前為止，由於新界地區的地盤的地積比甚低，比不上市區，所以發展商對於重建新界舊區的意欲不高。以新界的荃灣和九龍的深水埗為例，荃灣的地積比只有5倍，而深水埗最高可達7.5倍，因此難以得發展商收購重建，因為重建空間不大。如果政府願意放寬地積限制，便能提高發展商重建一些原本地積比較低的舊區，加速城市的繁榮發展，提高整體生活水平。 限制與困難 無論是地積轉移，還是放寬地積比，都有不同方面的限制和顧慮，並不是隨隨便便就能打破原有的規例。 首先，政府早已制定了「分區計劃大綱圖」，訂明每個地區的地積比，如果有發展商希望轉移地積、或者提高建築項目的地積比，就需要向城市規劃委員會申請，並可能需要經過修改地契、換地、補地價等繁複過程，並且最終的決定仍然是不確定的因素。 另外，改變建築地盤的地積比，最大的考慮是土地附近的交通網絡、基礎設施甚至環境因素，是否能夠支援放寬地積比後，隨之提升的建築和人口密度。如果地區本身的發展配套不足，可能要靠市建局進行市區重建後，才能增加該區地積比。 地積比率能夠決定建築、發展密度，對於香港這個土地資源珍貴的城市，絕對是重要的一個指標。買家入手樓盤前，也不妨留意心水地區的地積比率，查看居住地區的發展是否過於密集，附近有沒有足夠配套支持與地積比相稱的發展。或者從過低的地積比也能夠看出，該區的發展力度不足，代表可能相對應的設施也不會那麼完善。 人人都想住在周邊配套完善、發展密度恰當的舒適小區，如果對不同地區的樓盤有更深入了解的興趣，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

香港房屋條例主要用作規管公共屋邨住戶，條例機制主要從香港房屋委員會角度出發，透明化公共房屋政策，並且釐定住戶的權益和義務。如果你對於房屋條例並無概念，那你切勿錯過以下文章，千居將會為你拆解條例各部分機制，告訴你一旦違例可能造成的後果，提醒你避免誤墮法網。 立即跳往：房屋條例 | 常見違例個案 | 打擊濫用公屋方案 | 常見問題 近期更新 房屋條例 房屋條例是香港政府管理公營房屋的重要指標，房屋委員會必需根據指引管理公營房屋，才能避免官員或市民濫用珍貴的房屋資源，為政府的資源分配設下統一的標準。 交代背景與財產管理 房屋條例的第一部，主要簡介香港房屋委員會的成立及組成，並且釐定委員會的一般權力及職責，當中包括整個房屋委員會的架構，還有委員會成員執行職務的權力。而第二及第三部則是關於委員會的財政管理和財產處置，包括委員會擁有處置盈餘、借取款項的權力，以及委員會對於屋邨租契和租金的處理，甚至是土地的售賣事宜，全部均屬於房屋委員會的管轄範圍之內。 根據第三部的第十七條，在2020年，房委會就曾經為公屋租戶提供兩個月的租金寬免，希望能夠舒緩租戶的負擔。由於條例列明房委會需要每兩年檢討公屋租金一次，並按租戶收入指數變動調整租金，所以公屋租金大概每兩年會改動一次。 管制權力與罪行罰則 第四部分開始便是針對公共屋邨住戶的管制，包括委員會擁有隨時終止租契、驅逐侵入者、保管及處置財產的絕對權力。 第五部分詳盡描述了不同的罪行及罰則： 第六部分則是一般的條文和附表，作為房屋條例細節的總結，概括委員會如何訂立附例和其他條文。 常見違例個案 大概了解房屋條例的架構和罪行罰則後，究竟實際上什麼情況下會觸犯條例呢？以下幾個實例供你參考，切勿以身試法。 公屋申請人漏報財產 租戶沒有申報擁有市區的士牌照，經調查後發現的士牌照的市值是公屋住戶入息限額的100倍，由於住戶忽略申報資產，被判處監禁十四天。 公屋申請人作出虛假陳述 公屋申請人於審核過程報稱的資產淨值，比實際持有的銀行存款少五十多萬，由於申請人的總資產淨值超過限額四十多萬，並不符合申請公屋的資格。並且因為干犯了虛假陳述，被判處監禁一個月。 另一宗個案中，申請人申報的婚姻狀況為已婚，但是經過調查後被發現已經離婚，所以實際上並不應該獲配該單位。，同樣地干犯了虛假陳述，兩名被告均被判處監禁一個月。 公屋放租 早年粉嶺祥華邨曾經有一家四口，因為將未補地價的公屋出租，被指欺詐房屋津貼，最後被判監8周。 違反房屋條例的後果可大可小，隨時被判處監禁及罰款，到時反而得不償失，所以不要輕易以身試法，記得看清楚條例，了解清楚後再申請。 打擊濫用公屋方案 為確保公屋資源得以善用，由 2023 年 10 月 1日起，當局實施以下方案： 由2025年1月起，房委會再推出「舉報濫用公屋獎」，鼓勵市民以實名提供真確的資料，以舉報濫用公屋單位的住戶。若房屋署成功發出「遷出通知書」，舉報人可獲最高3,000元獎金及感謝狀。 市面上也有不少公屋盤放租，租屋時切記為了貪小便宜，一旦被揭發，即使不用身陷囹吾，單位隨時即時被收走，到時又要再搬一次屋，甚至連按金也無法退回。想尋找其他合法租盤？即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

早在2012年6月開始，政府已經開始全面實施強制驗窗計劃，對於窗戶安全進行規管，降低意外發生的風險。究竟計劃的詳情是什麼？萬一業主收到強制驗窗通知，但是不遵從，又會有什麼法律責任嗎？今日，千居準備了以下文章，為你講解計劃對業主的風險和有什麼需要注意的事項。 立即跳往：強制驗窗計劃 ｜ 法律責任 ｜ 保障業主免受威脅 ｜ 給業主的建議 ｜ 常見問題 強制驗窗計劃 在2012年，政府規定，樓齡達10年或以上的私人樓宇（除了低於3層的住宅）的業主，一旦接到屋宇署的驗窗通知，便必須要委派一名合資格人士就樓宇的所有窗戶進行檢驗，並需要就檢驗後負責進行相關的修葺工程監督。 假設檢驗後，單位需要進行修葺，業主的做法應是委派一名註冊承建商，在一名合資格人士的監督下進行訂明修葺。 窗戶需要修葺的情況 一般而言，以下窗戶組件的欠妥情況均需要進行修葺： 未執行驗窗通知的後果 屋宇署會就發出通知的單位中，抽樣檢查合資格人士提交的檢驗及指明表格填寫的證明書，以確保單位已經根據法例及屋宇署的指引進行相關的檢驗和修葺。 如果屋宇署揭發合資格人士或服務提供者有任何違規行為，將會提出檢控，甚至採取其他法例行動。 法律責任 業主/業主立案法團責任 無論是業主還是業主立案法團收到，就個別單位或是整棟樓宇的強制驗窗通知，都需要嚴格遵守實行，否則需要承擔相關法律責任。根據《建築物條例》第40（1BD）條，任何人無合理辯解而沒有遵從送達予他的法定通知，即屬犯法，可處以第四級罰款。即$25,000元及監禁3個月，及可就罪行持續的每一天，罰款2,000元。 合資格檢驗或修葺人士失職後果 若然有任何合資格人士，或者修葺承建商，出現涉嫌違規、行為失當及疏忽的情況，業主或業主立案法團可致電屋宇署舉報，屋宇署會就該舉報採取檢控，甚至其他法律行動。 保障業主免受威脅 根據《建築物條例》，政府規定業主立案法團需要購買第三者風險保險，減低意外發生時，業主需要面對的巨額賠償，為公眾提供更好的保障。 強制驗窗計劃下，檢驗和修葺的工程所造成的意外，也屬於業主及業主立案法團的責任，任何意外都可能造成業主及業主立案法團的巨大賠償負擔，因此，購買第三者風險保險，是保障業主的最佳辦法。 給業主的建議 既然強制驗窗計劃已經全面實行，各位業主應該要配合條例，遵守通知進行檢驗修葺，並可以參考以下事項多加注意： 業主接到強制驗窗通知無需擔心，只需遵守條例，尋找合資格人士進行檢驗及修葺便可以。如果想知道更多樓盤資訊，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題