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【新樓買家須知】一手住宅物業銷售條例重點分析 | 5大注意事項

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  • 【新樓買家須知】一手住宅物業銷售條例重點分析 | 5大注意事項
  •  |  2021 年 11 月 22 日

從預備開售新盤到雙方簽約,你知道一手樓銷售程序受《一手住宅物業銷售條例》(下稱一手銷售條例) 監管嗎? 買樓要計好預算開支,但也不可忽視相關條例,作為準買家的您,可從該條例得到甚麼保障? 以下重點幫到您! 



立即跳往:注意位1:新盤廣告 | 注意位2:售樓說明書 | 注意位3:價單 | 注意位4:示範單位 | 注意位5:簽臨約 | 常見問題



一手住宅物業銷售條例 – 5大注意事項

由於一手銷售條例涉及大量條文,而且監管對象是發展商及地產代理,一手買家未必會詳閱,但條例對提升一手樓資訊透明度卻相當重要。為求深入淺出,千居找出了5大注意位,確保消費者獲得關鍵資訊,避免中伏。



注意位1:新盤廣告宣傳

監管樓花廣告的目的十分明確,是為了防止載有虛假或誤導性資料。任何形式 (印製或非印製) 的新盤廣告,均受一手銷售條例規管。

防範虛假資料

樓盤廣告製作得美輪美奐,試圖抓住消費者眼球,但多少是真實反映,多少是憑空想像? 為此,一手銷售條例規定,如廣告載有想像的圖畫、圖像、繪圖或素描等,必須同時載有聲明。

部分聲明字眼包括「…純屬畫家對有關發展項目之想像…」、「…非按照比例繪畫…」、「…可能經過電腦修飾處理…」,提醒買家所見不一定所得。

防範誤導性資料

樓價貴,人人想買平,發展商提供優惠,正中消費者的下懷。但聲稱的優惠是否人人可享,還是有附帶條件,一手銷售條例訂明必須闡述清楚,不能矇混過關。

舉個簡單例子,假如使用某付款方式才可享九折優惠,廣告便不得簡單地寫成「九折發售」(或故意增加字體大小),令買家誤以為所有單位均享九折優惠。

誰是發布者

每當有新盤開賣,地產代理行會自行製作宣傳資料,提供樓花開則、價單,方便買家解讀新盤。但地產代理為求銷售,有可能只集中優點。

因此條例規定,一手盤發出任何廣告前,必須取得發展商書面同意,並核實宣傳品資料的準確性,廣告亦須要列明是由賣方發布,還是在賣方同意下由另一人發布 (例如地產代理行)。

下一次從地產代理手中接過新盤資料時,記得看看資料是否已獲得發展商核實。最準確的資料可從售樓說明書找到。



注意位2:售樓說明書 (Sales Brochure) 

售樓說明書內的資料繁複但準確,一手銷售條例規定,樓書只能夠由發展商擬備,並須於開售前最少7天上載,而在開售期間,發展商須最少每三個月更新樓書一次。 

每當有新盤開售在即,常會聽到某新盤已上載樓書,意味著開賣時間進入倒數階段。樓書除了有助於了解新盤周邊發展及規劃,更有助於揀選屋苑單位,可參考以下部分:

期數的住宅物業的樓面平面圖(Floor Plans of Residential Properties in the Phase)

發展商擬備的樓面平面圖,須提供每伙單位的外部及內部尺寸,細緻如內部間隔牆厚度也會標示,讓準買家更準確地計算可用樓面面積。

另一方面,比較同一樓層單位時,買家會留意垃圾房、電錶房、空調機窗外機或管道位置,又或者升降機數目是否足夠,明廁或黑廁等等,這些資料也可在平面圖上看到。

期數中的建築物的橫截面圖 (Cross-section Plan of Building in the Phase)

很多時候,層數未必反映樓層真實高度。舉例,住8樓聽起來不算極低,但若5樓才是住宅樓層第一層,而旁邊又有其他大樓,8樓的景觀也有可能被遮擋。想看清楚樓層與周邊建築物或街道的高低差距,就要看橫截面圖,標示了最低住宅樓層水平,以及周邊建築物的參考高度。

發展項目的所在位置圖(Location Plan of the Development)

社區環境是揀樓一大考慮因素,誰都不希望周邊有堆填區、發電廠、污水處理廠、火葬場、殯儀館或骨灰龕等厭惡性設施,有些人對聲音敏感,就連學校、球場、救護站、馬路也要盡量避開,最好是看發展項目的所在位置圖。一手銷售條例要求列出發展項目250米以內的的每條街道名稱及公用事業設施裝置。

售樓說明書內還有更多實用資訊,如室內外裝修物料、公契摘要、關鍵日期等,值得仔細一看。


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注意位3:價單

發展商須於出售日前最少 3 日公布新盤價單及銷售安排。

實用面積計價

價單提供每伙開賣單位的實用面積、售價及平均實用呎價 (每平方米/呎的售價),全部以一手銷售條例指定方式計算出來,方便比較。

推售伙數

一手銷售條例要求,如果項目單位少於30伙,首份價單須全數公布售價;若多於30伙但少於100伙,每份價單須最少公布30伙的售價;若多於100伙,首份價單須公布不少於單位總數的20%,其後每份價單公布不少於10%。

付款方法、優惠及費用

發展商一般會提供多種付款方法,因此價單是必須細閱的,特別是選用發展商一按,如經由財務公司借出按揭,是不受金管局限制的,更加要看清楚對借款人的最低收入要求、可獲按揭貸款金額上限、最長還款年期、期內按揭利率變化等。

另外,價單上亦已清楚列出購買指定單位可得的折扣優惠、獲得折扣的基礎、連帶獲得的任何贈品、財務優惠或利益,同時列出由誰來支付律師費、印花稅及文件費用等等。

至於買新樓入票及抽籤程序,會在「銷售安排」文件中詳述,發展商須於開售前最少3天內公布安排。


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image source: consumer council


注意位4:示範單位

示範單位可分為兩類:「無改動示範單位」(俗稱清水房)及「經改動示範單位」(俗稱化妝房)。一手銷售條例規定發展商如有示範單位,必須先設置清水房,換句話說,不能只有化妝房。

示範單位的樓底高度,不得超出售樓說明書所述的高度,而面積、裝修物料和設備亦要與樓書一致,換言之,不得使用較薄的牆壁或較高的樓底來誤導買家。

準買家可於示範單位內量度尺寸,至於拍照和拍攝影片,則只可在清水房內進行。

值得留意,樓書內的平面圖無法反映單位內橫樑狀況,因此建議準買家親自參觀了解;另外,發展商為現樓項目設置的示範單位,不受一手銷售條例規管。



注意位5:簽署臨時買賣合約

來到簽臨約階段,基本上一手銷售條例已訂明公開銷售新樓的既定程序,買賣雙方須遵從。買家在簽臨約時須同時支付樓價5%的臨時訂金給賣方,並於五個工作天內簽正式買賣合約。臨時訂金支付給擔任賣方保證金保存人的律師行。

若已簽署臨約,卻沒有在五個工作天內簽署正式買賣合約,已支付的5%臨訂會被沒收,而該臨約亦告無效。


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常見問題

發展商開賣新盤,是否必須有示範單位?

不一定,但若賣方提供示範單位。則必須按法例規定建設。例如提供「經改動示範單位」,必須同時設有「無改動的示範單位」。

甚麼是實用面積?

是指住宅物業的樓面面積,包括露台、工作平台及陽台,但不包括窗台、空調機房、閣樓、天台、平台、花園、泊車位等面積。


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