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【康怡花園搵樓全攻略】平面圖、交通、景觀、各期特色、附近樓盤比較

租買攻略 | 2022 年 6 月 23 日

康怡花園位處鰂魚涌,是十大藍籌屋苑之一,座落於另一藍籌屋苑「太古城」附近,樓價於區內具指標性。

不時有買家混淆康怡花園與「康山花園」,誤以為康怡亦是居屋。想知康怡是否好住,不妨讀讀這篇康怡花園揀樓懶人包,了解交通配套、景觀和平面圖,分析上、中、下康怡各期優劣,以及與附近樓盤比較。


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康怡花園:太古城勁敵

康怡花園(Kornhill)位處港島東鰂魚涌港鐵太古站上蓋,於 1985 至 1988 年間分四期落成,第 3 期為居屋「康山花園」。除康山以外,三期共建 32 座,提供 6,648 伙,實用面積介乎 461 至 1,049 方呎,間隔包括 2 至 4 房,標準單位三梯八伙。

康山花園
康山花園 / 星島日報

屋苑由恆隆集團、新世界發展和香港鐵路公司(今港鐵)等公司合作發展,屬於混合式發展項目,但因當年中英談判時期的經濟問題,第 3 期部分改作私人參建居屋,成為今天的「康山花園」(Kornhill Garden)。

康山花園雖為公營居屋,但於地理位置、景觀及間隔上,與藍籌屋苑差異不大,樓價升幅驚人,被冠以「居屋王」美譽。

即使康怡在鐵路優勢、景觀座向、樓齡、單位實用率等方面,與太古城不分軒輊,近十年樓價卻追不上太古城,康山的存在,某程度上是康怡花園的升值阻力。

對於有意入手港島屋苑的買家,康怡的樓價差距,也許是一件好事。康怡以實用見稱,單位實用率普遍逾 8 成,新盤難以媲美,實用率的優勢,不會隨樓齡折舊;加上康怡為指標屋苑,鄰近商業區太古坊,帶來穩定租務需求,樓價抗跌力強,入場價又低過太古城,投資自住皆宜。




康怡花園資料

發展商恒隆牽頭,聯同新世界、凱聯酒店、怡華置業、益新置業、淘大、萬邦、
廖創興企業、香港地下鐵路公司(今港鐵)合作發展
入伙年份1985 至 1988 年
地址鰂魚涌
座數4 期,除康山以外,3 期共建 32 座
伙數6,648
層數18 至 32 層
實用面積介乎 461 至 1,049 方呎
戶型標準單位:
2 房 2 廳(461 至 555 方呎)
3 房 2 廳(605 至 646 方呎)
3 房 2 廳連套房(668 至 902 方呎)

複式單位:
3 至 4 房(734 至 1,049 方呎)
實用率79.2 至 85%
管理公司港鐵
管理費每呎約 $2.2
小學校網14 校網

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配套

建於港鐵太古站旁的康怡花園,配套與太古城不相伯仲,屋苑的交通、景觀、會所設施及周邊配套如下:

交通

康怡花園盡享鐵路優勢,由地鐵出口步行至最近的「下康怡」,需時僅約 5 分鐘,非常便利。屋苑有多條巴士及小巴路線途經,連接港九各區。

不過,康怡花園依山而建,「上康怡」地勢最高,出入要行斜路,辛苦之餘,需時亦較長,大概要 15 分鐘,部分居民會選擇等往來太古站與屋苑的小巴代步。

景觀

屋苑位於鰂魚涌柏架山北部山麓,向南背山,向北面海,為大多數單位提供綠野開揚景觀,部分更可遠眺大潭郊野公園和水塘,周邊環境清幽恬靜,步行即抵市區,靜中帶旺。

會所

會所開放予康怡、康山、甚至附近一帶的居民付費使用,收取會籍費用及月費,設施包括健身室、網球場、戶外泳池、壁球室、滾軸溜冰場等, 惟設備較陳舊及款式過時。

商場

康怡自設屋苑商場「康怡廣場」和會所「康怡花園俱樂部」,商場設超市及連鎖餐廳,附近也有大型商場「太古城中心」及一系列民生商店。

康樂

從靠近市區的下康怡,穿過太古城,即可抵達位於海傍的「鰂魚涌公園」,或沿英皇道往西北方的商業區「太古坊」,周邊有富外國特色的飲食及娛樂區域。


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上、中、下康怡特色

康怡花園項目原共設四期,撇除第 3 期居屋「康山花園」,其餘三期按地勢劃分,以 Y 字排列,共建 32 座。第 1 期地勢最高,稱之為「上康怡」;2 期處於中段位置,為「中康怡」;3 期最接近平地鬧市和太古城,為「下康怡」



上康怡分析

「上康怡」包括 A 至 H 座,共建 16 座大廈,於 1985 年至 1986 年入伙,樓齡較「下康怡」大 2 至 3 年。

上康怡地勢位於半山地段,背靠大潭郊野公園,環境最為清幽,景觀亦最開揚,儼如一個隱蔽小社區,不似大型屋苑般繁雜。


上康怡
上康怡 / WiNG作品(維基百科 )

上康怡最近會所「康怡俱樂部」,住戶能輕鬆步行前往,享用健身設施、進行球類活動或游泳。屋苑西北座向單位,望內園或內街,包括球場、戶外泳池景,或南豐新邨周圍樓景;東南座向單位,大部分可享大潭郊野公園翠綠樹林山景,極為愜意。


上康怡內園景觀
上康怡內園景觀 / 星島網

香港私樓有個不明文規定,就是愈靚景單位,面積愈大,上康怡正是其中一例。上康怡單位面積普遍比下康怡大,兩房單位 502 方呎起,大過下康怡的 461 方呎。

上康怡和中康怡均提供三房兩廁間隔,但整個屋苑,只得上康怡有頂層複式戶,分別設於各座頂層,戶型再分 3 或 4 房,實用面積由 734 至 1,049 方呎。

由上康怡步行至港鐵太古站,要行經一條「長命斜」,步程約 15 分鐘,途中只得兩小段扶手梯。想避過斜路的煎熬,居民可選擇專線小巴 33M 代步,來往屋苑和太古站,每 3 至6 分鐘一班,班次頻密。

買樓時要留意,上康怡入伙不久,便發生轟動一時的「烹夫案」,案發單位為 D 座 3 樓 12 室,銀行至今仍不願意為涉事單位、同層以至樓上樓下共 24 個單位(9 至 16 室)提供估價,要隔一層(1 樓、5 樓)才有估值,樓價亦受影響。

涉事單位於 1989 年成功以 $100 萬放售,業主將單位放租至今。而涉事單位對落兩層的三房單位,因極低層、望石場及「烹夫案」等因素,於2018年低市價約 16%出售。有意入手康怡的買家,不信邪的話,可密切留意上康怡該類單位。

中康怡分析

「中康怡」包括 J 至 M 座,共建 8 座大廈,位處屋苑東北端,步行至港鐵太古站約需 5 至 7 分鐘,比上康怡方便。

中康怡地勢稍高,向東南單位同享大潭開揚山景,高層向北單位更有機會望到太古城對出海景。全屋苑標準單位中,最大的三房兩廁戶型,位於J 座和 M 座,實用面積達 902 方呎。中康怡鄰近康怡廣場,生活配套完善,兼享山海美景和地利優勢,呎價為屋苑之首。

由於中康怡伙數少,放盤有限,業主持貨力強,單位質素高,此期兩房單位的叫價,甚至追得上「上康怡」三房。

下康怡分析

「下康怡」包括 N 至 R 座,共建 8 座大廈,為三期之中樓齡最新,位於屋苑的西北面,毗鄰太古站和英皇道,向南可步行至太古坊,向北則為太古城。

下康怡處於市中心地段,港鐵和多條巴士路線舉步可達,論便利,絕對比中康、上康優勝。不過,下康怡處於平地,缺乏景觀優勢,亦較繁囂,而且前臨馬路,住戶或受交通噪音滋擾。


康怡廣場
康怡廣場 / 南華早報

下康怡鄰近康怡廣場,單位普遍為三期中最細,以市區樓景為主,部分向東單位望向層數較低的服務式住宅「康蘭居」、康怡廣場和「中康」樓宇。

康怡花園三期各具特色,視乎買家的心水條件,提供主打景觀、呎數、便利等優勢的單位選擇。



康怡花園平面圖

康怡花園平面圖
康怡花園平面圖 / 北京物業

康怡花園客廳為「鑽石廳」,飯廳呈長方形,間隔不過不失,惟最大弊病是三尖八角的廚房。

康怡花園廚房 / SPACEPLAN

康怡花園廚房呈三角形,明明面積適中,空間卻極為狹窄,角位甚多,煮飯未必就手,愛煮飯的買家,或要考慮改動間隔。



附近樓盤比較

不少用家會將康怡和附近龍頭十大屋苑「太古城」作比較,普遍認為太古城是中產級數,康怡卻因康山花園的關係,被貶為「居屋格」。

事實上,康怡單位各種條件與質素,皆可媲美太古城。尤其是上康怡的地勢,造就居高臨下的開揚景觀,如此全視野的翠綠山景,或只得太古城的「海景花園」可相提並論。不過,康怡管理費計及會所開支,惟使用率低 ,亦非住戶專用。

至於太古城,向來以實用自居,間隔四正,雖同設三角廚房,但就沒有鑽石廳。另外,康怡中間建有服務式住宅「康蘭居」,人流相對較太古城繁雜,有意入手康怡花園的買家要留意。


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常見問題

住康怡花園有何優點?

康怡素以實用見稱,實用率普遍逾 8 成,社區配套與同區另一藍籌屋苑相似,但呎價較平,而且上、中、下康怡提供不同的景觀及面積,投資自住皆宜。

住康怡花園有何缺點?

缺之一是鑽石廳,細單位比較不好用,部分單位廚房間隔三尖八角,降低可使用空間。


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