甩名涉及印花稅，居屋轉名印花稅，你又知多少？要了解居屋印花稅，首先要分清未補價居屋與已補價居屋，皆因轉讓條件與方式大不同，千居將為你列舉以上兩個情況，詳解如何進行居屋轉名，以及如何計算印花稅。 快速跳往：未補價居屋轉名｜已補價居屋轉名｜注意事項｜常見問題 近期更新 轉名情況一：未補價居屋 未補價居屋，非任何人可購買，買了以後亦設轉讓限制，因此轉名的方式有別於私樓。簡單而言，僅合資格的綠表及白表人士，可持有未補價居屋，若業主因一些理由想把物業轉名，最直接方法是在指定年期過後，透過繳付補地價，解除轉讓限制，再以一般私樓形式轉名及繳付印花稅。 轉名要先獲批 但先補價後轉名，難免要花一大筆錢，相等於樓價 3 – 5 成。因此有人會問，可否直接以未補價居屋轉名呢？答案是可以的，但必先獲得房署批准，另外要留意，未補價居屋轉名申請條件是相當嚴謹的，只限於特殊情況，例如離婚、分居或移民等。 轉名形式及印花稅 只要符合申請條件，便可正式進行居屋轉名申請流程，先填寫業權轉讓申請書，並連同相關證明文件，呈交房署審批。 一經批准，房署允許業主以送贈方式轉名，不論是單名或聯名居屋，均以送贈形式進行。換句話說，有關轉名不涉及任何金錢代價，亦即不涉及任何印花稅費用。 但不少人關注送贈契涉及的風險，有指以送贈契方式轉讓物業，在 5 年內申請按揭有困難。然而，送贈契是否影響按揭敘造，還要考慮擔保人因素。事實上只要是未補地價居屋，均受政府擔保，銀行不用擔心壞帳風險，即使是送契樓，仍會批出按揭。至於已補地價居屋，一般是以銀行估價，去決定按揭批核金額。 值得一提，業主並非可隨意轉名給任何人。根據房署規定，獲轉讓居屋業權的新業主，須為已登記家庭成員。但若轉名情況是居屋業主逝世，而該業主又沒有任何已登記家庭成員，則可由非家庭成員繼承。 轉名情況二：已補價居屋 從上述例子得知，未補價居屋轉名能否豁免印花稅，並沒有甚麼財技可言，而是取決於轉名的原由，業主必先取得房署批准，經過申請才可完成。 政府於 2024 年 2 月《財政預算案》宣佈全面撤辣，無論是否首置人士、有無擁有香港物業，皆統一以第二標準稅率徵收印花稅，想買多層樓，不用再繳「辣招稅」。但在撤辣之前，不少未補價居屋業主就會打算透過甩名來重回首置身份，買入第二層樓，以節省「新住宅從價印花稅」（NRSD）的稅項支出。這種情況下，轉名前就要先補價，以解除轉讓限制；而往後的轉名手續，則與私樓無異。 撤辣前，轉名如何慳稅？ 在此列舉一個常見的慳稅例子。假設一對夫婦早年聯名購入一個居屋，若干年後，其中一名業主想購買另一層樓，但因本身已持有居屋業權，買第二層樓需繳付較高稅率（當其時為 7.5%) 的印花稅。 若想避開高稅率，慣常做法是把居屋轉名。具體做法是，在買入第二層樓前，夫婦其中一人必須完成甩名程序，例如把本來持有的一半業權，轉讓予另一方，即改由丈夫或妻子單名持有，另一名業主則重回首置身份。 由於夫婦之間的轉讓屬於近親轉讓關係，因此轉名涉及的印花稅，會以第二標準稅率（最高 4.25%) 計算，與未轉名前需付的 7.5% 辣稅相比，已省了一筆錢。 居屋轉名能慳的稅，並不止於此。當已重回首置身份的業主買入第二層樓時，所需繳付的印花稅同樣是以第二標準稅率計算，而非轉名前的 7.5% 辣稅，因此實際上可慳兩次印花稅。 轉名形式及印花稅 有別於未補價居屋，已補價居屋轉名，並非以送贈契形式進行，而是先由雙方簽置一份「轉讓臨時合約」，再到銀行申請轉按。銀行按揭批核後，再到律師樓辦理轉名手續。如果該居屋物業已完成按揭供款，則可跳過申請轉按步驟，直接交由律師辦理轉名。 至於轉名印花稅需付多少，視乎轉讓部分的金額等值。舉例，聯名居屋價值 800 萬元，丈夫將一半業權（400 萬元）轉讓予太太，參考第二標準稅率為 2.25%， 需付的轉名印花稅即為 400萬 X 2.25% = 90,000元。 注意事項 未補價居屋獲批轉名後，還有針對按揭申請的限制，需要新業主遵守： 不可套現 新業主獲轉名的那一部分業權，是可以向銀行重新申請按揭，卻不能套現，亦不能延長還款期，萬一新業主沒足夠的供款能力，銀行或要求加入擔保人。 … Continue reading "【一文看清居屋出租】出租限制及條件 ＋ 未補價居屋出租方法"

當收到入息及資產申報表，意味著抽居屋進入揀樓階段，然後是最期待的居屋收樓安排。居屋 2024 快將進行攪珠，假如你抽中前籌、準備揀樓上車，就要留意，在完成揀樓程序之後，以下的居屋購買手續、收樓及驗樓資訊對你十分重要。 立即跳往：居屋購買手續 | 居屋收樓程序  | 居屋驗樓  | 常見問題 近期更新 居屋購買手續 居屋 2024 預計在年內攪珠，抽中前籌當然很大機會進入揀樓程序，揀樓後還要處理簽署合約、落訂金、辦理樓契、付印花稅等手續，才可正式等收樓及驗樓。假如你已完成揀樓，可跳至購買手續第三步： 第一步：提交入息及資產申報表後，合資格申請人將收到房委會發信通知前往居屋銷售小組揀樓 第二步：綠表及白表申請人帶備銀行本票及支票簿，輪流按優先次序揀樓 第三步：認購單位會於同日簽署買賣合約及落訂金 (白表不少於樓價10%；綠表不少於5%) 第四步：待新居屋取得入伙紙 (可參考落成日期) 後，買家將收到房委會代表律師通知辦理樓契等文件 第五步：簽訂樓契，於30日內繳付印花稅 (第2標準稅率)，並於契約列明日期前付清餘款 要留意，當收到房委會律師書面通知簽樓契，買家要為申請按揭作準備。由於有房委會提供擔保期，按揭成數最高可達 9 成或以上，年期最長為 30 年。 另外，除了要支付樓價及印花稅，還要準備律師費（視乎不同個案收費約數千元），買家可選用房署律師或自行委託。 居屋收樓程序 第一步：購買手續完成後，業主將於短期內收到房署的收樓通知書 第二步：業主自行聯絡屋苑管理處預約收樓 (攜同收樓通知書及買賣契約) 第三步：業主從管理處取得單位鑰匙 第四步：業主驗收單位，並須於7天內向房委會提交執修報告 第五步：若為綠表買家，收樓後60天內須交回公屋單位。 居屋驗樓 由於房委會新居屋交樓標準是清水樓，一般只有白色牆身，廚廁磁磚及基本設備 (不設地磚、廚櫃、間隔牆及裝修飾面)，業主要先裝修才可入住。 在為居屋裝修設計前，如發現問題，可要求房署跟進修繕工作，考慮到過往新居屋交樓質素只屬一般，業主有必要仔細檢驗。 綜合過去經驗，居屋常見驗收問題包括空心磚、地板傾斜、窗戶漏風、油漆手工參差、門鉸位有嘰嘎聲、門框邊有罅隙、水龍頭或鋅盆排水管滲水等。 驗樓時，要在瑕疵位貼上告示貼，最好把不妥當的地方拍照記錄，建議業主事前準備一張詳盡的驗樓清單。 常見問題

經常聽見居屋有折抵買，到底居屋折扣率與定價及補地價有何關係？每期居屋的折扣率又是否相同？折扣率高低對日後出售有何影響？等千居逐一解答。 立即跳往：居屋折扣率與定價的關係 ｜ 折扣率與補地價的關係｜補地價計算公式｜折扣率如何影響日後買賣｜常見問題 近期更新 居屋折扣率與定價關係 政府起居屋的目的，是為協助負擔不起私樓的市民置業， 而房署為居屋定價時，會遵從一個機制，當中包括如何設定折扣率。 在現有居屋定價機制下，同一期出售計劃內所有單位，會採用同一個折扣率，而且折扣率不可低於 30% ，與此同時，又要確保同一期出售的單位售價，不能令房委會虧損。 而房署在評定巿值時，會以差餉物業估價署公布的售價指數作基礎；在訂立居屋折扣率時，亦需要考慮到買家的負擔能力，主要以本港非業主住戶入息中位數的入息限額來評定。 因此，每年訂立的居屋折扣率或有差異，以下是近4年折扣率比較： 年份 居屋屋苑 折扣率 2024 啟德啟盈苑、觀塘安柏苑、油塘高曦苑、東涌裕興苑及屯門兆湖苑 30% 2023 啟德啟悅苑、觀塘安楹苑、安麗苑和安樺苑；屯門兆翠苑及元朗朗天苑 38% 2022 東涌裕雅苑、沙田愉德苑、北角驥華苑、馬頭角冠山苑、觀塘安秀苑、將軍澳昭明苑及啟德啟欣苑 49％ 2020 鑽石山啟翔苑、沙田彩禾苑、馬鞍山錦駿苑、粉嶺山麗苑 40% 2019 何文田冠德苑、長沙灣凱德苑、荃灣尚文苑、將軍澳雍明苑、馬鞍山錦暉苑，沙田旭禾苑 44% 2018 長沙灣凱樂苑、啟德啟朗苑、東涌裕泰苑 48% 2017 觀塘彩興苑、梅窩銀蔚苑及銀河苑 30% 居屋折扣率與補地價關係 買居屋平過買私樓，就是因為多了這個折扣率，出現這個折扣率，是因為合資格申請者購入居屋時，免付補地價的費用 ，因此居屋售價低於同類型單位的市價。為確保居屋資源不被濫用，居屋申請設有入息及資產限額。 居屋同時設有轉讓限期，待禁售期過後，業主可於居屋第二市場（居二市場）及公開市場放售，前者對象為綠表買家及白居二買家，後者對象為任何買家。 若業主選擇於公開市場發售，便需要先補地價，才可自由轉讓。補價後，居屋業主就如私樓業主一樣，可自由轉讓單位給任何人士。 有意在公開市場出售單位的買家，應時刻留意屋苑樓價走勢，把握價格回落時申請補回地價，以減低補地價開支。 補地價計算公式 補地價與首次購入居屋的折扣率有直接關係，計算公式為： 居屋現行市值 X 當初購入居屋折扣率 假設一個於居屋 2020 出售的單位，現時市值評定為 800 萬元。參考屋苑首次售出時折扣率為 40%，業主需補回地價為 800 … Continue reading "【一文看清居屋出租】出租限制及條件 ＋ 未補價居屋出租方法"