買樓租樓簽約，其中一個重要步驟是查冊，土地註冊處（俗稱田土廳）是你需要搜尋查冊資料的地方。 查冊亦即查閱土地紀錄。查冊有甚麼作用？是否能作凶宅查證？不透過代理，租客買家是否可自行查冊？除查冊外，土地註冊處（俗稱田土廳）還提供哪些服務？即讀千居為你準備的查冊須知，了解土地註冊處的實際服務。 跳往土地註冊處服務：契約註冊｜查閱土地紀錄｜其他服務｜常見問題 近期更新 土地註冊處服務分 5 項 契約註冊 市民假如購置物業，或成為一宗物業交易的當事人，便需簽立一份契約或其他文件。有關文件會在土地註冊處辦理註冊。已註冊的文件較未經註冊的文件或在其後註冊的文件，在法律上有優先權。 涉及土地註冊的契約有多種，例如想了解物業持有人及業權形式，一般會看樓契（ASSIGNMENT）及買賣合約（AGREEMENT FOR SALE AND PURCHASE）；想了解物業是否有按揭在身，則主要看法定押記（LEGAL CHARGE），但當中要注意事項比想像中複雜，如需要進一步解讀，建議尋求地產代理或律師協助。值得一提，如不幸遺失樓契，可嘗試透過律師，從田土廳取得樓契副本。 凶宅查冊？ 一份土地紀錄，還可看到該物業及其持有人相關文書，一旦對業權構成影響，都會註冊在內。如單位為遺產物業，上手業主已與世長辭，其死亡證會被登記在物業的土地登記冊，而死亡證列有死亡原因和地點，所以理論上，查冊可以查到過去業主是否在單位內過身。 一般來說，在單位自然死亡並不視作凶宅。但如過去非業主住戶（如租容、同居者）於單位中身故，在土地註冊處紀錄中就看不到了。除非住戶身故事件有廣被報道，否則新租客買家難以徹底查清單位是否凶宅。此時需要查找更多資料，例如參閱千居的香港凶宅紀錄頁面。 查閱土地紀錄 又稱查冊，是買賣租樓前的重要步驟。查閱土地紀錄的用處，最基本可了解賣方是否確實為業主本人，以及物業是否有任何「釘契」問題，會影響物業成交及日後按揭。 市民可前往土地註冊處客戶服務中心及各新界查冊中心，使用櫃位查冊服務及自助查冊服務，或者透過互聯網使用「綜合註冊資訊系統」網上服務。 「綜合註冊資訊系統」（IRIS） 「綜合註冊資訊系統」是一個透過互聯網運用的電子平台。市民可以用電腦進入桌面版的網址，或是以流動裝置進入流動版網頁。兩個版本提供不同的方法給用戶收取土地紀錄的副本。 以往任何人士只要有單位的地址，並願意繳交查冊費用（$10），便能就任何物業進行網上查冊，業主不會知情。 要注意，政府最近修訂了查冊規則，表示政府部門有權拒絕惡意查冊，而且會向業主發出通知，如果業主能趕在查冊申請通過前修正問題，或以轉名等方式將問題「轉讓」出去，買家或不能揭發物業隱藏問題。 而自 2021 年 11 月 1 日起，查冊人士必須提供可辨識身分資料，並且「確認無意及不會在違反《個人資料（私隱）條例》的情況下，使用從查冊獲取的個人資料。 其他服務 註冊業主立案法團 土地註冊處負責辦理及批核業主立案法團的註冊申請、簽發註冊證書，以及備存法團登記冊供公眾人士查閱。 查閱土地註冊處存放圖則 市民如果想查閱存放於土地註冊處的圖則，需要親身到政府合署填交申請表，並提供圖則編號。查閱正本收費根據圖則存放之由而定，如圖則是根據有關法例而存放，費用全免；如因政府租契而存放，則收費 $10。 登記電子提示服務 電子提示服務的對象是業主和《銀行業條例》(第155章) 下的認可機構。如果你登記了這項服務，每當有涉及你的物業的文書交付土地註冊處註冊，你便會收到電郵提示，作用是避免有人誤認業主，將單位出售出租，這類情況，或於業權糾紛多的村屋交易出現。 而對於銀行，每當有其按揭物業被二按時，原銀行也會收到電子提示，避免業主在未徵得其同意下，擅自將單位再按出去。 聯絡土地註冊處 熱線：3105 0000電郵：[email protected]地址：香港金鐘道66號金鐘道（政府合署28樓） 查冊記錄了一個物業的「前世今生」，是掌握業權誰屬、是否完整的好工具，租買前記得要好好利用。想了解全港各區樓盤資訊，即上千居搜尋筍盤。 常見問題

自政府於 2023 年 7 月放寬按揭成數，部分投資者有意入市買第二層樓。由於已有物業在手，買家在預算上要有更多準備。然而，財政司司長陳茂波在《2024-25年財政預算案》宣布撒辣，令買第二層樓的置業成本，有了新的變化。現在讓千居為你詳列有關注意事項。 立即跳往：按揭成數｜壓測要求｜從價印花稅｜回復首置身份｜常見問題 近期更新 按揭成數 放寬按揭保險樓價上限，是為了協助未持有物業的市民置業，對於打算購買第二層樓的買家，由於其身份並非首置客，即使購入 1,000 萬元以下的單位，亦不符合申請 9 成按揭的要求。 根據按保公司契約規定，如果申請高成數按揭（7成按揭以上），申請人的物業須用作自住，才有機會獲批核。現居業主亦不能訛稱買第二層樓作自住用途，若原有物業已報稱自住，當購買新單位時，按保公司會要求申請人解釋，為何兩個單位均用作自住。若購入的是連租約物業，最多借7成按揭。 由2024年8月8日起，按保計劃推出新安排，在個別符合條件的情況下，業主可以將物業出租，有關條件包括家庭將有新生嬰兒、業主失業，又或因其他原因而有出租物業的需要，惟前提是業主本身要在有關業內自住滿12個月。 壓測要求（已暫停） 注意，金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求。 在此之前，申請人向銀行敍造按揭， 要通過兩關壓力測試。金管局曾於 2022 年 9 月 23 日下調樓按壓測要求，對於首置人士，第一關的供款入息比率(DTI) 不多於 50 %，第二關的「按息加 2%」DTI則不多於 60 % ，但即使未能通過第二關壓測，仍有機會獲批按揭，惟申請人需要繳交額外保費。 但若買入第二個單位，壓力測試要求更為嚴格，兩關的要求分別下調一成至 40% 及 50%。值得一提，銀行在計算申請人購買新樓的收入要求時，亦會考慮其當時的每月供款額，假若其現居物業仍有按揭貸款，亦會計入供款入息比率。 從價印花稅（稅率已調低） 為了壓抑樓市炒賣情況，政府於2010至2024年間推出「住宅物業需求管理措施」，即所謂「辣招稅」。其中一個政策為，買家在持有物業情況下再買另一層樓，須支付高達 7.5 %的從價印花稅；而未持有物業的首置身份人士，則只需按較低的第二標準稅率支付印花稅。 以 $800 萬單位為例，首置買家須付 3% 稅率，相等於 $24 萬元稅款；而非首置買家，則須付 $60 萬元印花稅，兩者相差逾 $36 萬元。如果是非香港永久居民買家，購買新物業時，須另付15%的買家印花稅。 隨著樓市市況轉淡，政府於2023年調整從價印花稅稅階（第二標準稅階），減輕首置負擔。及後，財政司司長陳茂波在《2024-25年財政預算案》宣布，買家印花稅 (Buyer Stamp Duty, BSD)、額外印花稅 … Continue reading "【1分鐘認識龍床盤】 尺寸 + 間隔 + 成交 + 收租回報 + 租金比較"

進行物業交易時，買賣雙方要簽「臨時買賣合約」（臨約）、「正式買賣合約」（正約）、業權轉讓契及按揭契等文件。以上簽署的買賣協議均具有法律效力，於是有人會問，既然臨約也有法律效力，為何要再簽正約呢？正約的條款內容有些甚麼？有甚麼需要注意？等千居為您解答。 立即跳往：「臨時買賣合約」與「正式買賣合約」分別 ｜正式買賣合約條款 ｜常見問題 近期更新 「臨時買賣合約」與「正式買賣合約」分別 在買樓過程中，簽署臨約與正約的用意各不同，臨約的作用是確立交易意向，而正約的作用是確立條款，以及物業是否具有良好業權。 臨約與正約並沒有標準格式，但相比之下，臨約內容較簡單 （約 2 至 3 頁紙）；而正式買賣合約則相當詳細 ( 約 20 至 30 頁紙），附有更多的契據文件，是簽轉讓契前的重要一環。 臨約由代理提供，買賣雙方通常不用律師陪同簽署；但正約卻是由賣方律師草擬條款，並要提供過去不少於 15 年的物業契據，供買方律師查閱 （俗稱查契），以證明業權良好，然後再由買方律師批核及修訂。雙方律師來回磋商，直到雙方同意為止。 一般而言，簽署臨約 14 個工作天內，買賣雙方簽署正式買賣合約，買方在簽臨約時，應已付相等於樓價 3 至 5 %訂金（即細訂），並於簽正約當日，要另付餘下訂金（即大訂），為樓價 10% 減去細訂部分。 正式買賣合約條款 由於查契部分涉及法律知識，因此會交由律師處理，待正約修訂完成後，雙方會收到通知前往律師樓簽署。一般而言，正約內容主要有以下部分： 簽署前，律師會為客戶講解正約的條款內容，但有一點值得留意，一旦簽約完成，便構成必買必賣條款，意思是，除非業權出現問題，否則合約任何一方，均可要求另一方完成買賣，否則視為撻訂，並有權追討賠償。 舉例，如若賣方不履行合約，買方可要求退回訂金，另再賠償損失；如若買方若不履行合約，賣方可要求沒收訂金，將物業售予他人，如果屆時樓價下跌，業主可以追討差額及其他損失。 簽署正約後，下一步是由買方律師草擬轉讓契（即樓契），再由賣方律師審核，然後雙方擬定成交日期，買方於當日支付成交價餘款。簽立樓契的日期，應與物業買賣完成的日期相同。 初次買樓，不單止要仔細閱讀買賣協議條款，入市前更應搜羅樓市資訊，比較樓盤優劣，即上千居搜尋全港各區筍盤。 常見問題