揀樓除了要睇價錢，更加要睇圖則，單以廳為例，香港的主流格局已有分鑽石廳、呂字廳、日字廳、長方廳和曲尺廳等五款選擇，當中以鑽石廳評價最差，令設計師大感頭痛。鑽石廳實質有幾差，是否一無是處？業主又可以運用哪些設計大法，巧妙善用空間？即睇下文。 立即跳往：鑽石廳特徵｜鑽石廳由來｜鑽石廳優點｜鑽石廳拆解法｜常見問題 近期更新 鑽石廳特徵：三尖八角　鬼祟位多 要數到香港業主又愛又恨的廳則，鑽石廳當之無愧。顧名思義，鑽石廳猶如鑽石，呈五角形，至少有一幅牆被間成斜角，三尖八角的格局經常受到劣評。 鑽石廳不規則的結構，可謂是本地奇則的鼻祖。除了觀感上的不對稱，令間隔變得模糊，亦增加了單位內的鬼祟位，容易令角位空間被閒置。 比起其他主流格局，鑽石廳的實用性近乎是最低。如同一屋苑中，有提供鑽石廳和曲尺廳等間隔，鑽石廳的叫價能力有機會比其他廳形差。 ▴ 圖片：YAHOO 鑽石廳由來 鑽石廳在八九十年代曾經風靡一時，當年落成的大型屋苑，尤以由長實、和黃發展的項目，絕大部分都有提供鑽石廳單位，更甚者全數皆為鑽石廳設計，當中不乏著名藍籌屋苑。 香港獨有鑽石廳間隔，由本地首富李嘉誠帶頭開則，故又被評為「超人」的代表作。 買家想在有限的預算內，買到適合自己的心頭好，便要在地點、面積、樓齡三項條件中取捨兩項。近年單位愈起愈細，要揀鄰近港鐵站的中型兩三房單位，難免要考慮八九十年代落成的鑽石廳戶。鑽石廳普遍面積大，地段好，即使實用性欠佳，依然不乏買家問津。 鑽石廳優點 每個廳形都有其優缺，鑽石廳也不例外。缺點多多的鑽石廳，其實都有不容忽視的過人之處，第一是私隱度高，第二是能增加家居設計的自由度。 鑽石廳開則形狀奇奇怪怪，主要是因為發展商想每個單位都享有開揚景觀，於是只好將單邊位間成斜角，大廳窗戶望出去不會見到鄰居的單位，大大提升隱閉性。 相反，大型屋苑常用的曲尺廳和呂字廳，往往與鄰居大廳成直角，往窗外一望，隔離單位的一舉一動一覽無遺，毫無私隱度可言。 另外，五角形的鑽石廳有五面牆，有多一幅牆，通常要靠牆擺放的傢俬就有更多擺位方法，增加家居設計的自由度。 傳統兩房（例如眼鏡房）格局雖然四正，但因為牆身空間零碎，落手設計時，或發現鞋櫃、電視櫃、梳化等大型傢俬不能靠牆而立，成為家居設計的一大困局。 鑽石廳拆解法 (1) 善用 L 形梳化 辦法總比難題多，多年的磨煉下，設計師補救鑽石廳不足遊刃有餘，只要在網絡上搜尋「鑽石廳設計圖」，就會見到形形式式的作品範例，是新業主們的救星。 鑽石廳通常向窗台位置收窄，形成住客一入門，目光就自然收窄，落在感覺最「busy」的窗台角落，大廳明明寬敞，卻因鑽石廳不規則的結構，形成凌亂、狹小的觀感。 有業主會選擇訂造牆櫃，拉直鑽石廳其中一面牆，視覺上更加平整，避免大廳左輕右重，左闊右窄。 ▴ 用牆櫃拉直鑽石廳，圖片：Henry Lee Design 如果不想大費周章訂造傢俬，可以嘗試巧妙運用 L 形梳化，有腳枕的一方朝向空間較大的走廊擺，拉勻大廳的比例，明確劃出客廳的範圍，避免焦點往單位最窄的角落遊走。 ▴ L形梳化令大廳更勻稱，圖片：DesignIDK (2) 善用顏色對比　刻畫單位線條 要調整單位視覺上的重心，除了可以用大型傢俬拉勻比例，亦可巧妙運用顏色對比，令其中一面牆成為大廳的焦點，向房間延伸開去。顏色對比也有助刻畫單位線條，隱藏鑽石廳線條模糊的先天缺點。 不同的開則，會衍生不同的家居設計，建議搵樓時多留意不同屋苑的戶型變化，即上千居尋找各區放盤。 常見問題

搵樓可以令人勞累，也能讓人興奮。你的搵樓經歷如何，部分視乎你的心態，準備功夫以及其他有關搬屋的事情。

買樓資金有限，想以低於市價買樓，可以考慮「銀主盤」。但行經地產舖，或在網上搜尋，似乎不見銀主盤的蹤影，到底神秘的「銀主盤」與一般放售樓盤有甚麼分別？買家應如何搵樓、睇樓，以至入手？等千居教你銀主盤購買程序！ 立即跳往：銀主盤是甚麼｜銀主盤定價｜銀主盤購買程序｜銀主盤按揭｜常見問題 近期更新 甚麼是「銀主盤」？ 業主如未能按時償還按揭貸款，放貸人或會發出 Call Loan 要求，意即銀行決定收回貸款，不再為借款人放貸，業主須於指定期限內清退尾數。 如業主未能贖回貸款，銀行作為放貸人，會入稟法院提告，法院沒收抵押物業，再由銀行委託代理或拍賣行向公眾放售或拍賣，以填補債務。 放貸人又稱「銀主」，向銀行借按揭，銀行便是單位的「銀主」，向發展商旗下財務公司借按揭（又名「發展商按揭」），「銀主」則為財務公司；而這類被沒收再賣出去的物業，就稱為「銀主盤」。 銀主盤定價 有部分人將銀主盤理解為無契樓、釘契樓等另類樓盤，基於原業主的種種問題，導致買家要承受額外的風險，故此業主會減價，以低過市價的價錢放售。 但銀主盤不存在業權或物業問題，當銀行收回物業，銀行便是單位的業主。既然如此，銀主盤不存在拖累樓價的隱憂。 不過，現實中確有不少低於市價發售的銀主盤，但「筍」不在於契約有問題，而是因為： 1. 經濟差，樓價跌 銀主盤湧現，多為經濟不景，業主財政狀況受到影響，唯有斷供。銀主收回這些物業後，會以當時的物業估值作為定價基準。經濟差，樓市跌，物業最新估值固然會被拉低，甚至不及當年的買入價，卻不代表銀主盤會以低過現時的市價發售。 2. 斷供物業狀況參差 斷供物業的質素和屋內狀況難以預料，部分較高質的銀主盤外觀如同一般單位，也有些銀主盤滿佈垃圾，殘破不堪。單位狀況會影響售價，保養差的銀主盤，自自然然要割價才能吸引買家。 3. 公開市場業主叫價過高 銀主盤會根據估價來定價，但一般業主放盤則由賣方自由叫價。業主為了要「揸價」，拉闊叫價和底價的距離，通常會訂一個比估價高 5% – 10% 不等的叫價。 當同期的銀主盤反映最新物業估值，而業主放盤則比估值高，相比之下，貼近市價的銀主盤就是平貨。 銀主盤購買程序 1）搜尋銀主盤 你可於拍賣行網頁、報章、宣傳單張、地產舖甚至 Facebook Group 等地方見到樓盤廣告，當中會包括拍賣日期、時間和地點。一般來說，銀主盤須經代理洽購。 2）預約睇樓 拍賣之前你可預約睇樓。部分銀主盤並非交吉放售，意思是原業主遷出前沒有將單位還原，銀主亦不會代為清空單位，睇樓時要有心理準備。 另外，部分銀主盤會連租約出售，能否視察單位，或要視乎租戶會否通融。 3）參與拍賣／入標 選定心水銀主盤，可以入標參與拍賣。銀主盤拍賣有分公開放售和公開拍賣。 公開放售 銀行會委託地產代理放售物業，開價一般參考市價。如買家有興趣，可經代理「入標」，將出價寫入標書，再遞交至銀行。 這種「暗標」出售的方式一般有招標期，銀行會在截標後售予出價最高的買家。如所有標書的出價均低過銀行底價，銀行可重新招標。 入標時，代理通常會要求買家同時付臨訂（約出價的3%-5%），以防買家中標後反悔。未能成功投得物業的買家會獲退回臨訂。 公開拍賣 如果物業條件欠佳，多輪招標均無人問津，銀行或委託拍賣行拍賣物業。拍賣行會於拍賣當日委託幾間測量師行進行物業估價，再以估值中位數作為當日拍賣的底價。 有興趣的買家可帶同臨訂，於拍賣當日即場「明標」出價。銀主盤拍賣一樣是價高者得，成功投得物業的買家須即時簽署拍賣合約。如買家出價依然低過銀行底價，銀行仍可選擇重新拍賣。 只要買家出價高過銀行底價，銀主盤即屬「價高者得」，不似業主放盤般需要一輪議價拉鋸，甚至要與業主夾人緣。 銀主盤按揭 如果單位純粹因原業主欠債而淪為銀主盤，新買家買入後申請按揭一般不會有困難。 但如果銀主盤同時存在僭建、遺失樓契、業權不清等問題，對承造按揭就有影響。簽過臨時買賣合約，等同買家已接受物業的所有現況，簽約後即使發現業權問題，買家亦不能向銀行提出爭議。 如有僭建，買家清拆僭建物後，大部分銀行都會批按揭。 如欠缺樓契等重要文件，買家亦可嘗試辦理遺失樓契宣誓補領，補領後仍有機會承造按揭。如真的無法尋回，銀行未必願意提供按揭。 同樣地，業權不清的物業，銀行亦不會批出按揭。 銀主盤不一定低於市價，亦有機會因業權不清而影響按揭申請。事實上，二手市場亦常有低市價成交個案，關鍵在於做多些資料搜集，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題