近年網上搵樓成大勢所趨，網上地產平台頓成新寵兒，但平靚正的筍盤可遇不可求，偏愛網上搵樓的租客買家，可以如何增加覓中筍盤的機會？千居教你5大網上搵樓竅門，助你輕鬆上網執平貨！ 立即跳往：辨認假盤｜過去成交紀錄｜同區物業比價｜價錢以外的考慮｜回覆要爽快｜善用搵樓網資源 近期更新 1 . 辨認假盤 不少人對筍盤的要求就是要夠「平」，某些代理就捉正客戶的心理，在地舖網上刊登「假盤」，以反常理的超筍價格條件作招徠，吸引客戶詢問一個根本不存在的單位，取得客戶聯絡方式後，再以藉口搪塞，游說客戶租買另一個真實樓盤。 要辨認假盤，你可留意同一位代理在同屋苑大廈的所有放盤，是否相片、內容全部一樣，只是價格或層數不同。一手新盤用一樣的相片並不出奇，發展商或偏好用佈置好的示範單位作宣傳之用；但如果是二手樓，就要特別小心，有機會是假盤之一的「影子盤」，亦可能純粹是代理未能提供部分單位的相片，故擅自以其他戶的補上。 假盤在綜合型搵樓網比較少見，一來是因為代理要付費放盤，落錢放假盤恐怕得不償失；二來搵樓網為保障用家和自己聲譽，一般會嚴格監管異常的放盤情況，偵查到的假盤會被實時下架，亦會跟進銷售行為不當的代理，免得客戶一場歡喜一場空，有更多時間尋覓真正的筍盤。 2. 檢閱過去成交紀錄 搵樓網的樓盤頁面一般會顯示該大廈甚至該區的最新成交紀錄，你可憑此即時與心水樓盤作比對，實呎價格較低的話，即是筍盤的徵兆，你要把握時機，送出查詢，以防被人截足先登。 3. 與同區物業比價 於樓盤介紹底下，搵樓網或會提供該單位與區內其他放盤的平均價格比較，讓你大概掌握單位的定價水平。當然，一區放盤甚多，質素光譜闊，如果心水樓盤新淨整理，處於平均數之上亦屬合理。如果單位條件好，價錢又接近平均數，就最好盡快詢問。 4. 考慮價錢以外的條件 文首有提到，許多租客買家對筍盤的概念，一字記之曰就是要平。其實筍盤之筍，不一定在於價錢，亦在於質素，如果單位裝修精美、連帶傢俬、業主友善、租期靈活，即使僅一般水位，也算是難能可貴的筍盤。 你除了可以看樓盤相片，亦可憑樓盤介紹的字裡行間，參透一下單位和業主的品質。較殷勤的業主和代理一般會詳細寫明單位特色，以及價錢所包雜費。如寫明「還價即成」，即是有議價空間，但最終業主亳不退還，你就要猜度一下，業主有否在其他方面誇大其辭了。 5. 回覆要爽快 真正的筍盤轉眼即逝，如果未被代理自己入手，又未被其他客戶相中，你就要爭取時間扑鎚決定，絕不要延遲回覆業主代理，拖慢交易節奏，令對方認為你只是隨口問問，並無心租買。 代理喜歡爽快的客戶，慳湊客時間之餘，更不用「估估下」，花心機摸清客戶需求。送出查詢後，盡快約時間睇樓，有甚麼要求，譬如你只考慮高層連裝租盤，或心儀屋苑只有一個，就直截了當地告知代理。代理認為你的購買意欲高，就算今次交易不成，下次有筍盤出現，代理便馬上想起你。 6. 善用搵樓網資源 想慳到盡，連代理佣金都想省下來的話，就只好考慮業主自讓盤。要充當代理的角色，自行處理議價、查冊、簽約、打釐印等等程序並不容易。你應善用搵樓網免費資源，閱讀由業內人士編寫的租買攻略，了解各項須知，就萬無一失。

發展商為增加新盤銷情，及應對一手空置稅，紛紛推出先住後付計劃，讓買家先付小量金額入住，數年後才供樓。這種計劃貌似不錯，但會否涉及風險及額外收費？等千居為你詳細說明。 立即跳往：甚麼是先住後付｜先住後付好處｜先住後付風險｜潛藏費用｜常見問題 近期更新 甚麼是先住後付 先住後付是購買現樓的一種付款方法，發展商把成交期延長，讓買家只需在簽署臨約後，支付小部分訂金，便可入住單位，至於餘下大部分金額，會於指定年期過後繳付，好處是買家於初期不用準備大筆資金，已可入住新樓。 以 1,100 日的先住後付計劃為例，發展商要求買家簽署臨約後，先支付樓價 5%，再於指定天數後另付 5%，餘下 90% 則在臨約後 1,100 日內支付。如果購買一個 $1,000 萬單位，只需在簽約初期繳付 $500,000，便可入住。 先住後付的出現，除了讓發展商加快貨尾銷售，亦可避開政府曾建議落實的一手空置稅，惟一手樓空置稅法案最終已被撤回。 先住後付好處 籌集資金 先住後付讓置業人士只須先繳付少量首期，並享有較長的成交期，方便預算不足、但有置業需求的買家，能有充裕時間準備餘款。 即時入住 由於先住後付針對現樓，換樓客簽約新單位後，可搬入已落成的新樓，即使賣掉原有物業，換樓期亦可無縫交接，毋須額外租地方暫住。 先住後付風險 估價不足 先住後付計劃下，買家可逐步繳付樓價，但業主在支付餘額時，已住了數年或以上，若入住期間樓市轉差，申請按揭時或會面臨估價不足，出現拾錢上會情況。 支付辣稅（現已撤銷） 繳納印花稅是按簽署臨約日期而定。在辣招稅生效期間，換樓客以先住後付方式買入新樓，若買入時尚未出售原有物業，仍需繳付 7.5 %新住宅從價印花稅；但如果在 1 年內出售原有物業，則可申請退已付辣稅減去首置印花稅的差額。 然而，財政司司長陳茂波在《2024-25年財政預算案》宣布撒銷新住宅從價印花稅 (New Residential Stamp Duty, NRSD) ，意味著撒辣後，任何買家包括換樓客，只需按第 2 標準稅率為每個住宅物業，繳付從價印花稅，而7.5%的辣招也不復存在。 潛藏費用 許可佔用費 很多發展商會要求先住後付買家簽署許可協議，並須繳付許可佔用費，此費用可理解為佔用單位的按金，一般為樓價的 10% 內。以荃灣西逸璟‧龍灣於2020年推出的先住後付計劃為例，許可佔用費由樓價 2.4% 到 7.2% 不等（視乎付款計劃）。在完成交易後，發展商按照合約退還該筆費用，或用作扣減樓價餘額。 佔用物業金 部份發展商會同時徵收佔用物業金，類似月租。發展商會訂明租期及租金金額，業主則須定期繳付。以2020年入伙的西半山半山捌號為例，業主每月須支付樓價 0.25% 的佔用物業金。與許可佔用費一樣，佔用物業金會根據協議，在交易完成後，用作扣減樓價餘額。 雜項開支 入住後，買家或須自行支付管理費、差餉地租、水電煤及其它開支等。與上述兩項費用不同，這些費用不會退還，買家須考慮自身財政能力。 … Continue reading "【嘉湖山莊搵樓全攻略】平面圖、交通、景觀、各期特色"

除了租金、首期之外，租屋和買樓有甚麼洗費？除首期之外，代理佣金是另一大開支。新盤推出時，時有聽聞代理提供「回佣」。回佣是甚麼、買樓佣金又應如何計算？千居逐一為你解答。 立即跳往：租買開支一覽｜買賣樓佣金｜甚麼是回佣？｜新盤回佣｜簽回佣紙 近期更新 租買開支一覽 租屋 買樓 1. 按金（約為 2 個月租金） 2. 上期（1 個月租金） 3. 查冊費 4. 租約印花稅（釐印費） 5. 代理佣金（業主租戶各付月租的 50%） 6. 水電煤按金 1. 首期 2. 律師費 3. 查冊費 4. 印花稅 5. 代理佣金（買賣雙方各付樓價的 1%） 6. 管理費按金 7. 水電煤按金 8. 按揭保費 買樓／賣樓要付多少佣金？ 住宅物業買賣，通常買賣雙方須各付成交價之 1% 予地產代理，合共 2%。不過這只是常規，不是定律。如果賣方是大業主，有用開信得過的地產代理，或會多付佣金，以作獎勵。同樣地，如果單位條件好，售價高又容易賣，業主或較有把握議價，少付佣金。 抽新盤，代理佣金多數由發展商負責，買家則無須付代理佣金。 在於買家亦如是，大額買家於佣金的議幅較大。地產代理可因應物業質素和與客戶的關係，收取不同比率的佣金。 甚麼是回佣？ 抽新盤，買家除了不用付代理佣金，更有機會獲回贈部分佣金。發展商通常提供不少於 2% 的佣金予代理公司，而代理或將部分佣金回贈至新盤買家，以催谷銷情，俗稱「回佣」。 有時，發展商見銷情欠佳，又不想明刀明槍地劈價出售，影響新盤形象，就會調高提供予代理的佣金，藉此向買家提供更多回贈，其實即是曲線減價。 故此，不少發展商都會實行高佣政策，給予代理更多空間提供回贈，而代理之間競爭激烈，大部分代理都願意回佣給買家。 回佣回幾多？ 回佣不是必然，主要是因為地產行業競爭大，代理為「搵食」，束手無策下才形成這種風氣。因此，回佣金額不定，視乎發展商提供的佣金有幾大額，而代理和買家之間是如何商議。 回佣由樓價的 … Continue reading "【嘉湖山莊搵樓全攻略】平面圖、交通、景觀、各期特色"