新盤主要有兩種認購方式，供公眾表達購買意願，分別為入票認購和招標認購，大多數新盤會以入票方法推售；至於豪宅，因供應不多，受眾較少，故常用招標方式推售。另外較不常見的認購方法還有內部認購、暗盤招標等等。 有別於買二手樓，入票抽籤新樓有其特定程序，當認購人數多，而推售數量少的時候，想買也不一定買得到。不想買得心慌慌，即睇以下入票及抽籤流程。 立即跳往：入票前準備｜ 入票程序｜抽籤程序 ｜常見問題 近期更新 入票前準備 發展商推售新盤，須遵從《一手住宅物業銷售條例》，當中不少要求是為了保障買家，確保在認購新盤前獲得準確及充分的資訊。 參閱售樓書 發展商須在樓盤開售前最少 7 天派發放樓書，內有樓盤詳盡的銷售資料（如鳥瞰圖、付款優惠、供出售單位、圖則等），讓買家及代理有足夠時間消化信息並作考慮。 參觀示範單位 公布價單後，發展商一般會在短時間內公布銷售安排，提供「入票」認購的時間地點，及以開放示範單位等。示範單位設有已裝修單位和無裝修單位， 後者亦即「清水房」，會是日後的交樓標準，入票前應仔細參觀。 閱讀價單 開售前最少 3 天前要公布價單，價單列出即將開賣的單位、價格、不同的付款方法及優惠，買家可從中部署入市策略及預算開支。 入票程序 「入票」指的是，買家要遞交「購樓意向書」，表示有認購新盤的意願，同時支付訂金，通常是一張價值 $10 萬的本票，抬頭為發展商指定律師樓。入票的時間地點不定，一般訂於開放示範單位前後，甚至參觀示範單位當日，在場可以入票。 為增加中籤機會，有準買家會入多過一張本票，亦有代理為求促成交易，會代準買家墊支入票。不過，由代理出本票，此舉或違反《一手住宅物業銷售條例》，代理本身隨時會被釘牌及判監。 縱然如此，業內亦常見走「法律罅」的疑似墊支方法，譬如準買家先碌卡予代理，保留簽帳額，由代理先代開本票，由業主出支，代理只是幫手轉換資金的形式，由碌卡變本票，這做法本應合法合理。 但實際操作上，簽帳額其實一直沒有落到代理手中，直至中籤才會真正過數，這就是所謂的「走法律罅」。 除碌卡之外，由準買家開支票，換代理開本票，做法亦雷同，中籤後，代理才會真正兌現支票。換言之，一日未中籤，準買家並不會有實際金錢上的支出。 抽籤程序 入票後，發展商一般會打鐵趁熱，於開售前一日甚至當日，選擇以下兩種方式，挑選獲得認購單位的買家： 現時普遍多以抽籤形式選出買樓次序，開售當日，售樓處通常分為登記處、抽籤區、揀樓等候區、揀樓區、簽約等候區及簽約區。當眼位置展示一張「消耗表」 ，顯示銷售當日尚餘可供揀選的單位、已簽臨約的單位，以及已被揀選、但未簽臨約的單位。簽署臨時買賣合約時，入票所付的訂金在內扣除。 絕大部份新盤揀樓時都會分為AB組，A組為大手買家，能夠優先揀樓。不過，為鼓勵市民入票，並令新盤的銷售表現更樂觀，發展商一般有限可購買單位數目，以防出現幾個買家買斷所有單位。 揀樓結果公布後，買家可考慮自己的抽籤次序，是否有機會買入最合心意單位。條件較好的單位容易售出，買家最好準備好後備名單，如果首個心水單位售出，可由下個補上。 條件愈好的單位，銷情愈好，愈快會售出。如果買家能力有限，符合預算內可選之單位不多，認購較熱門搶手的新盤時，就要望抽籤抽得較前。相反，如果買家有充裕資金，即使抽籤較後，亦能揀到價錢較高但質素較好單位。 買新樓要抽籤，亦非即時可入住，筍價單位又多人爭奪，隨時落空，所以有心置業，記得要同時留意二手市場，即上千居搜尋全港各區優質盤。 常見問題

買樓租樓簽約，其中一個重要步驟是查冊，土地註冊處（俗稱田土廳）是你需要搜尋查冊資料的地方。 查冊亦即查閱土地紀錄。查冊有甚麼作用？是否能作凶宅查證？不透過代理，租客買家是否可自行查冊？除查冊外，土地註冊處（俗稱田土廳）還提供哪些服務？即讀千居為你準備的查冊須知，了解土地註冊處的實際服務。 跳往土地註冊處服務：契約註冊｜查閱土地紀錄｜其他服務｜常見問題 近期更新 土地註冊處服務分 5 項 契約註冊 市民假如購置物業，或成為一宗物業交易的當事人，便需簽立一份契約或其他文件。有關文件會在土地註冊處辦理註冊。已註冊的文件較未經註冊的文件或在其後註冊的文件，在法律上有優先權。 涉及土地註冊的契約有多種，例如想了解物業持有人及業權形式，一般會看樓契（ASSIGNMENT）及買賣合約（AGREEMENT FOR SALE AND PURCHASE）；想了解物業是否有按揭在身，則主要看法定押記（LEGAL CHARGE），但當中要注意事項比想像中複雜，如需要進一步解讀，建議尋求地產代理或律師協助。值得一提，如不幸遺失樓契，可嘗試透過律師，從田土廳取得樓契副本。 凶宅查冊？ 一份土地紀錄，還可看到該物業及其持有人相關文書，一旦對業權構成影響，都會註冊在內。如單位為遺產物業，上手業主已與世長辭，其死亡證會被登記在物業的土地登記冊，而死亡證列有死亡原因和地點，所以理論上，查冊可以查到過去業主是否在單位內過身。 一般來說，在單位自然死亡並不視作凶宅。但如過去非業主住戶（如租容、同居者）於單位中身故，在土地註冊處紀錄中就看不到了。除非住戶身故事件有廣被報道，否則新租客買家難以徹底查清單位是否凶宅。此時需要查找更多資料，例如參閱千居的香港凶宅紀錄頁面。 查閱土地紀錄 又稱查冊，是買賣租樓前的重要步驟。查閱土地紀錄的用處，最基本可了解賣方是否確實為業主本人，以及物業是否有任何「釘契」問題，會影響物業成交及日後按揭。 市民可前往土地註冊處客戶服務中心及各新界查冊中心，使用櫃位查冊服務及自助查冊服務，或者透過互聯網使用「綜合註冊資訊系統」網上服務。 「綜合註冊資訊系統」（IRIS） 「綜合註冊資訊系統」是一個透過互聯網運用的電子平台。市民可以用電腦進入桌面版的網址，或是以流動裝置進入流動版網頁。兩個版本提供不同的方法給用戶收取土地紀錄的副本。 以往任何人士只要有單位的地址，並願意繳交查冊費用（$10），便能就任何物業進行網上查冊，業主不會知情。 要注意，政府最近修訂了查冊規則，表示政府部門有權拒絕惡意查冊，而且會向業主發出通知，如果業主能趕在查冊申請通過前修正問題，或以轉名等方式將問題「轉讓」出去，買家或不能揭發物業隱藏問題。 而自 2021 年 11 月 1 日起，查冊人士必須提供可辨識身分資料，並且「確認無意及不會在違反《個人資料（私隱）條例》的情況下，使用從查冊獲取的個人資料。 其他服務 註冊業主立案法團 土地註冊處負責辦理及批核業主立案法團的註冊申請、簽發註冊證書，以及備存法團登記冊供公眾人士查閱。 查閱土地註冊處存放圖則 市民如果想查閱存放於土地註冊處的圖則，需要親身到政府合署填交申請表，並提供圖則編號。查閱正本收費根據圖則存放之由而定，如圖則是根據有關法例而存放，費用全免；如因政府租契而存放，則收費 $10。 登記電子提示服務 電子提示服務的對象是業主和《銀行業條例》(第155章) 下的認可機構。如果你登記了這項服務，每當有涉及你的物業的文書交付土地註冊處註冊，你便會收到電郵提示，作用是避免有人誤認業主，將單位出售出租，這類情況，或於業權糾紛多的村屋交易出現。 而對於銀行，每當有其按揭物業被二按時，原銀行也會收到電子提示，避免業主在未徵得其同意下，擅自將單位再按出去。 聯絡土地註冊處 熱線：3105 0000電郵：[email protected]地址：香港金鐘道66號金鐘道（政府合署28樓） 查冊記錄了一個物業的「前世今生」，是掌握業權誰屬、是否完整的好工具，租買前記得要好好利用。想了解全港各區樓盤資訊，即上千居搜尋筍盤。 常見問題

建築面積實用面積分別是什麼？為什麼要分成兩個計算概念？置業新手必需要分清楚，不要被混淆，最後失了預算，入手了看似面積寬裕、但實際原來沒多少可用面積的單位。今日，千居就為你打破這個迷思，帶你探討不同面積的定義，與實際空間的差距。 立即跳往：建築面積 | 實用面積 | 實際可用空間-內籠面積 | 舊樓vs新樓實用性 | 常見問題 近期更新 建築面積 「建築面積」其實並無統一標準，每個樓盤都有各自不同計算「建築面積」的方法，並沒有條例規管「建築面積」的計算。因此，以往發展商都會把公共走廊、停車場、垃圾房、電梯大堂等公用面積也計算在「建築面積」內，於是出現實用率極低的單位，建築面積逾千呎，但是實際上的空間可能只有一半。 發水樓 發水樓指地產發展商為了賺取更多利益，出售的建築面積比實際可建面積多。發展商使用建築面積，或許造成對業主不公的問題。 香港賣地有對於地積比率的規限，但是建築事務監督有權豁免部分，不需要計入總樓面面積。發展商可以申請豁免此部分，但仍然銷售豁免面積。 實用面積 由於針對發展商透過「建築面積」，將非單位獨立空間納入單位面積，誇大單位的空間，政府於2013年落實了《一手住宅物業銷售條例》，規定新盤必需劃一採用「實用面積」。而政府對於「實用面積」的定義則是，從圍封單位的圍封牆的外部開始計算，即是連單位內的間隔牆、主力牆、柱的面積也需要計算，面積也包括單位的露台和工作平台的空間。 實際可用空間：內籠面積 「內籠面積」指除去單位的牆身厚度後的面積。通常低層單位的的牆身會比高層單位較厚，因為低層結構需要更強承重力。因此，同一實用面積，低層單位的「內籠面積」會較高層單位小，即是實際可用空間也相對較小。此外，室內樓底也會影響單位實際可用空間，高樓底單位增加單位垂直空間，甚至可以用作加建閣樓。 簡單而言，內籠面積便是我們真正的可用空間，買樓時需要特別留心。如果睇樓時，不妨詢問經紀，是否有不同樓層的單位可供參觀，比較一下低層與高層單位的空間感會否相差太遠。 舊樓VS新樓實用性 雖然很多舊盤現在也用「實用面積」標示單位面積，但是它們通常都只以樓盤過往聲稱的實用率計算約數，所以新樓和舊樓標示的「實用面積」，與實際可用空間的出入也不一樣。 另外，許多人都認為舊樓比新樓更實用，即使是相同的「實用面積」，舊樓看上去也比新樓更寬敞。這是因為大部分舊樓都較少露台、工作平台等配備，所以看上去，室內空間便會更寬敞。更多關於實用面積的詳情，可以參考以下文章—【買樓必讀】實用面積的7個必備知識。 買樓最怕買到面積不實用的單位，花費一大筆金錢，當然希望買到一個最心儀的單位，所以建築面積和實用面積絕對是重要的概念，必需要搞清搞楚。 許多新手買家在置業前都有許多疑問，記住千萬不要著急，做好功課才簽合約。如果想尋找更多心水樓盤，不妨上千居搜尋各區筍盤。 常見問題