家庭成員多，又想同住大單位，可考慮入手相連單位。但原來放盤量甚少的相連，也有不同分類，甚麼是「原裝相連」？甚麼是「自製相連」？相連單位有甚麼優點及潛在問題？購買時有什麼注意事項？千居為你逐一解答。 立即跳往：相連單位種類｜相連單位優點｜購入相連單位風險｜常見問題 近期更新 相連單位種類 相連單位，可理解為兩個上下或左右相鄰單位，打通成一個單位，可再細分為「原裝相連」或「自製相連」。 原裝相連 「原裝相連」是指發展商推出相連時，已向屋宇署申請打通單位，購入單位時，只有一張樓契，與一般獨立單位無異，複式單位便是其中一種常見例子。 自製相連 「自製相連」則是業主自行將兩個獨立、相鄰單位打通，購入這類單位，一般會涉及兩份樓契。 相連單位優點 靈活改動空間 比起相約面積的大單位，相連單位有更大的改動空間，可選擇是否保留多一個廚房、浴室，甚至合拼兩個單位大門。除此之外，屋主可以重新規劃不同區域，與家人共住的同時，又可保留私人空間。此外，市場上亦未必提供多達5房以上的分層戶，相連單位正好彌補不足。 回報較高 相連單位在市場並不常見，故常被視為特色樓盤，售價自然較高。一般而言，其售價比兩個同面積單位，大約高一至兩成。就算在樓市不明朗時，這類單位的價錢及出租比率，亦較同面積大單位高。 購入相連單位風險 未入則改動 自製相連單位，是原業主在發展商設計上作出改動，買家購入該類單位前，必須確認已完成屋宇署的入則申請。如單位改動未入則、有任何違規情況、或契約不清晰，日後轉售可能面臨法律訴訟。 多付印花稅（現已撤辣） 原裝相連單位，一般被視為是一個物業買賣，所在在計算物業印花稅上，等同於處理單一住宅物業。至於自製相連，本來是來自兩個獨立的物業，亦即一次過買入兩個單位。在撤辣之前，業主須至少為其中一間支付 7.5% 的新住宅從價印花稅。 例如，陳先生以首置身份買入自製相連單位，當中為單位A及單位B。兩個單位分別各有一張樓契。陳先生須就單位A繳交首置印花稅（較低稅率），而單位B則屬第二個物業，須繳交 7.5% 從價印花稅。 值得留意，財政司司長陳茂波在《2024-25年財政預算案》宣布，新住宅從價印花稅 (NRSD) 及額外印花稅 (SSD) 即日起全面撤銷，意味著任何買家（包括相連單位買家），只需按第 2 標準稅率繳付從價印花稅，亦可隨時在買入物業後放售，而毋須支付額外稅收。 減按揭成數（已取消） 無論哪一種相連單位，業主亦可向銀行遞交按揭申請，銀行會根據物業情況作出決定。一般而言，在銀行角度，原裝相連單位的按揭批核，與單一物業相同。 而自製相連單位的按揭申請，因視為買家購入多於一個按揭物業。金管局在2024年10月16日起，放寬了物業按揭措施，即使按揭申請人在申請按揭時，如果已有其他按揭在身，亦不用扣減按揭成數上限。 但是，在放寬之前，持有「自製相連」單位，由於是兩個分別的物業，因此業主申請按揭的成數上限會被下調一成，變相須支付更多首期。另有些情況，業主須補回相連牆，銀行才提供按揭承造。因此，在購入相連單位前，業主應先向銀行或按揭專員查詢意見。 雖然相連單位有價有市，惟市場供應不多，如果需要較大的居住空間，不妨留意不同屋苑的大單位，尤其現時按揭保險計劃進一步放寬，所需首期比以往少。想了解更多樓盤資訊，立即到千居尋找心水樓盤。  常見問題

物業投資不一定只有買樓放租，有聽過舊樓收購的話，都知道回報也可以很可觀，這一類投資者專注物色舊區物業，然後等發展商或市建局提出收購。那麼為何有些人會選擇投資舊樓？回報真比一般放租放售樂觀嗎？等千居為你拆解。 立即跳往：舊樓收購回報｜市建局舊樓收購價｜發展商舊樓收購價｜何謂「強拍」 / 「落釘」｜舊樓收購投資要訣｜常見問題 近期更新 舊樓收購回報 舊樓被收購，賣出的價錢叫「收購價」；既然有人看中這個投資選項，即是認為「收購價」比起一般物業買賣的成交價更為有利，能夠為業主賺取更多回報。 物業成交價之高低，由自由市場根據供求來定奪；那麼「收購價」又是如何決定？這視乎誰是收購者：政府市建局，抑或是私人財團（如發展商）。 1. 市建局舊樓收購價 市建局不定時會推出市區重建項目，收購舊樓再發展。根據法例，市建局收購舊樓，除了須給予業主其物業的市值交吉價（俗稱「現殼價」），視乎單位的佔用情況，另外更會加上一筆津貼賠償，再因應單位狀況（自住或出租），去決定補貼額度。 除此之外，市建局會再提供津貼，以助業主支付搬遷及重置物業等有關開支。換句話說，投資舊樓等市建局收購，回報比起賣樓售價多出兩筆津貼賠償，非常吸引。 2. 發展商舊樓收購價 除市建局外，私人財團發展商亦會物色舊樓，進行併購，拆樓重建新式物業，藉此獲利。近期比較有知名度的例子，就是尖沙咀香檳大廈一址，被地產商成功收購，未來或搖身一變，成為高檔商廈或商場。 私人財團提出的收購價不如市建局般透明，和普遍物業買賣一樣，主要是視乎買賣雙方的議價能力，雙方協議的價錢，便是最終「收購價」，不會有指定的賠償津貼。 根據法例，地產商提出的「收購價」不能低單位的現殼價，為吸引一眾業主放售業權，以盡快完成收購程序，地產商一般都會開出可觀的價錢。亦因如此，投資舊樓等收購，有機會比賣樓更賺。 落釘投機成為職業炒家 市建區收購，明買明賣，白紙黑字，投機的空間，自然比不上由私人財團提出收購要約的情況。 投資私人財團有意收購的舊樓，方法不僅限於純粹的個別單位買賣，有投資人士更會大筆購入多個舊樓單位，以圖進行所謂的「落釘」。 要理解「落釘」的獲利方式，先要清楚私人財團收購舊樓的程序。根據法例，凡高於 50 年樓齡舊樓，任何人只要集齊同一地段 80% 或以上業權（已於2024年12月起調整為70%），並向土地審裁處提出申請，可獲土地審裁處發出「強制售賣令」，行拍賣土地業權（俗稱「強拍」），收購便報捷。 有投資人士會預先買入相關大廈的逾 20% 業權（亦即「落釘」），藉此阻撓地產商的收購計劃，令地產商難以集得 8 成以上的業權申請強拍。如地產商對該地皮的需求非常熱切，或願意提出更可觀的收購價，高價拔釘，以統一業權。 不過，這種「落釘」的投資方法需要動用龐大的資金，亦存在一定的風險，如樓市不景氣，地產商放緩收購的步伐，這班「職業炒家」為落釘所付出的成本便長期積壓，影響資金流通。一般而言，懂得看準時機落釘的，都不是普通平民百姓。 值得留意，特首李家超於 2023 年施政報告建議，針對迫切重建需要的舊區 (油麻地、旺角、馬頭角、長沙灣/深水埗、荃灣、西營盤/上環、灣仔），樓齡達 50 年或以上但少於 60 年的私人樓宇，強拍門檻由 8 成業權降至 7 成，樓齡達 60 年或以上則降至 6 成 5。 有關建議已於2024年在獲立法會三讀通過，由同年12月起實施。 小業主或無辜犧牲 如地產商和落釘炒家談判久持不下，互相角力，一眾小業主基本上是「肉隨砧板上」，難以憑一人之力，開出其心目中所想的收購價，最終還是要視乎兩邊財團最終的洽商結果，單位的價值才得以定奪，可謂是任人魚肉。 舊樓收購投資要訣 市建局對舊樓收購沒有特定的準則，買家或較難預料心儀舊樓單位是否真實具備收購潛力。參考過去的市區重建項目，獲收購的物業一般屬於樓齡逾 50 載、日久失修的唐樓大廈。 … Continue reading "【美孚新邨搵樓攻略】平面圖、交通、景觀、間隔、各期特色"

買二手樓最好參考「二手成交記錄冊」，始終二手物業在市場交易過，又曾轉讓過物業業權，加上沒有發展商擔保，所以投資風險不小，需慎重考慮。千居在以下文章，總括了如何查閱各類型房屋的二手成交記錄，提醒你各種關於買二手樓的注意事項。 立即跳往：政府資助房屋｜私人物業｜注意事項｜常見問題 近期更新 政府資助房屋 所有政府資助房屋的二手成交紀錄，均能在房屋委員會網站查閱，網站免費提供自 2002 年起的成交紀錄，而 1997 年至 2001 年的成交紀錄則以PDF檔案記載在網站連結中。 所有居屋屋苑、綠置居屋苑或租置計劃屋邨，都能夠在房委會網站查閱其全部成交紀錄。進入網站後，你需要按照以下步驟搜尋： 搜尋結果會顯示屋苑的成交價、實用面積、層數、每平方呎成交價、補價折扣率、以及買家經地產代理還是自行議價。 私人物業 至於一般私人物業，就有更多不同的途徑可查詢成交紀錄。在土地註冊處網站上，政府公布了每年的樓宇買賣合約統計數字，當中包含了一手物業及二手物業的買賣數目。 而私人物業的二手成交紀錄冊，可查閱各大搵樓網站，包括千居成交資訊，不同地產資訊網都記載了最新的成交紀錄，資料涵蓋物業登記日期、地址、建築面積、成交價、實用面積/呎價、間隔、地契年期等等，大部份重要資訊都有紀錄，可供搜尋用家參考。部份網站甚至會將平均呎價的趨勢列出，讓用家能更清晰看見樓價走勢，有助判斷物業投資價值。 注意事項 查閱二手成交記錄冊的作用，是了解單位過往的成交價，以免以高於平均的價錢買入，或可根據過往紀錄，分析單位的升值空間，以作投資用途。此外，亦是避免買家誤墮陷阱，例如犯下以下錯誤： 成交價影響銀行按揭 須知道銀行決定是否批出按揭，是取決於許多不同的因素，其中一項便是成交價。 在申請按揭前，你應向銀行申請估價，以獲知自己大概能夠承造多少按揭，以便計劃還款能力。如果最後成交價遠低於銀行估價，有機會遭到銀行拒批按揭。 查閱過往成交紀錄時，需注意比較近期的成交價與銀行估價，如果差距太大，買家可能要考慮清楚，是否有機會遭到銀行拒絕承造按揭，權衡當中風險。 保障買家免受騙 買樓不一定經地產代理，準買家可以自行上網搵盤，但是網上資訊參差不齊，而且沒有認可性，最好還是查詢有公信力的網站後，再做決定。 二手成交紀錄冊記載了單位買賣的交易資料，準買家可以根據過往資料分析，業主開出的價格是否合理，或者業主有沒有誇大單位面積之疑。買樓不是兒戲的決定，必須多作資料搜集，避免墮入騙局，後悔莫及。 買樓必須翻查過往二手成交紀錄，還要依靠值得信賴的搵樓途徑，如果你對更多樓盤資訊有興趣，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題