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【創業必讀】租舖注意10大陷阱位|簽約程序一文看清

  • By
  • 千居 Spacious
  • October 17, 2020

租實體店創業,最大難題必定是揀舖。香港地幾乎人人都曾經試過租屋,但租過舖的少之又少,身邊未必有過來人可以分享心得。世途險惡,盲舂舂租舖,當然容易受騙,萬一租約有問題,辛苦儲來的資金分分鐘凍過水。千居為首次創業、白手興家的你整合 10 大租舖注意位,由選舖到簽約,逐步講解要小心的陷阱位,讓你租得更加安心。



立即跳往:網上營銷不可少管理營運成本代理佣金可商議辦理商業登記選擇合適舖型開舖五寶商討免租期忌貪平不用律師樓親身睇舖租散貨場小心


1. 獨力租舖要諗清 網上營銷不可少

租實體舖要注意,第一步不是選舖,而是再三考量是否有切實的租舖需要。

假使你想開食肆、飲品店等,租舖固然是不二之選。但做零售網店、美容店、賣手作物、教整手作物等,未必需要用到一個完整的舖位,可以考慮租用時租或日租的商舖方案、定期租市集攤位、租共享工作室開班授課、或將產品放到餐廳、咖啡店裡陳列寄賣,租約會較具彈性,更能減輕租金開支。

租實體店,網上推廣營銷依然必不可少。開舖前就要記得經營好業務的 Facebook、Instagram 等社交帳號,確保網路上的資訊準確,免得有心想光顧的客人迷路。


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2. 計劃支出預算 管理營運成本

租舖洗費一闊三大,租金之外,還有以下洗費開支:

  • 代理佣金,通常為一個月租金,業主租戶一人一半
  • 律師費,一般為幾千至一萬元
  • – 2至3個月按金
  • – 1個月上期
  • 釐印費
  • – 商場管理費、推廣費
  • – 冷氣費
  • – 煤氣費及按金
  • – 水電費及按金
  • 火險保費
  • – 商舖保險費,如財物保險、第三者責任保險
  • 差餉地租
  • 裝修費
  • – 牌照費

為了節省裝修費,以及再上律師樓重新協定新租約的費用,很多初創業人士會選擇租「頂手舖」,沿用上一手租客的租約條款,連同生財工具、牌照等硬件一同租入。


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3. 代理佣金可商議 淡市或免佣

人始終要有地方住,但做生意不一定要設實體店,商舖的租務需求不如住宅市場般剛性,租舖代理佣金自然有更大的商議空間。

租舖的代理佣金市價本為一個月租金,業主租戶各分擔一半。但假若市場氣氛差,久未有人承租,業主或願意支付更高的佔比,甚至全數由業主承擔。代理為促成交易,或者亦願意降價,不收足業主租客佣金。


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4. 辦理商業登記 用有限公司名義租舖

做生意,當然要正正式式辦理商業登記,取得有效營業牌照,在香港註冊一間有限公司,為自己和合夥人提供更大保障。

不少創業新手以為是小本經營,簽租約時以個人名義租用舖位,業主當然大喜,但此舉暗藏危機。以個人名義承租,個人便要承擔全部責任。相反,用有限公司名義承租,股東享有有限債務責任,假使有客人因店舖疏忽而受傷,第三者責任保險保障額不足,或者生意失敗,無力支付營運開支,股東可將業務清盤,損失的只是投資金額,而不用將債務「攬上身」。

商業登記費其實只是幾千元,如果對程序有疑問,坊間亦有些商業支援顧問能提供協助。


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5, 長租定短租? 因應業務選擇合適舖型

租舖要注意想長租還是短租,商舖租約一般比住宅長,通常為2至3年死約,再加1至2年生約,總共為期3至5年,甚至更長都有。

長租的選擇有街舖、樓上舖、商場舖、銀座式商舖等,如果打算做食肆的話,裝修洗費大,出牌都要時間,短租難以回本,一般都會揀長租。

短租的選擇有散貨場、市集、Pop up、格仔舖、時租工作坊等,租期日租至月租,適合只打算做簡單零售,想搵快錢的用家。疫情高峰期時,滿街便都是賣防疫用品的散貨場。

短租基本上沒有品牌效應可言,但優點是夠靈活。此外,長租的租金會影響店舖市值,縱遇淡市,業主或情願守舖,或低租出去作散貨場,都不肯減租吸客。


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6. 開舖五寶:風火水電煤

租舖要看「風、火、水、電、煤」五大配套,是否符合業務需要。

風:通風設施是否充足,如食肆、教育、老人院等必須有窗

火:消防設備是否妥善,如食肆處於大廈上層單位,便須有至少兩條逃生樓梯

水:來去水和污水渠是否符合出牌標準,供水可向水務署申請,去水則要通過渠務署和環保署

電:供電量是否充足,電流愈強,電壓愈高,電力便愈大。電壓方面,香港行單相電和三相電,三相電的電壓比單相電高

煤:是否使用煤氣,舊式大廈未必有煤氣供應,或要用石油氣 / 電磁爐


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7. 商討免租期

租舖多要大幅裝修,業主通常會因此提供裝修免租期,如果承租當時是淡季、店鋪面積大、租期長,免租期會較長,一般為14日至個半月。

免租期如始於租約起租日前,可扣除釐印費,但計算更加複雜。為求簡單,不少業主會選擇以免租期完結日作起租日。


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8. 忌貪平不用律師樓 記得查冊、打釐印

租舖要注意,租約條款層出不窮,加建閣樓等違例僭建更是等閒事,隨時影響租戶申領營業牌照。

代理雖有責任為租戶查冊、打釐印,確保雙方達成共識,而租約具有法律效力,但未必能應付較複雜的法律問題。租戶承租後,至知道商舖有僭建,屋宇署已出清拆令,或不可作商業用途,甚至佔用了公家地方等新聞屢見不鮮,簽租約後才發現條款含糊不清,之間互相抵觸,亦屬等常事。租戶最好聘用律師,與業主上律師樓簽約,由律師代為查冊和處理文件,以保障自己的權益。


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9. 親身睇舖 觀察人流

網上看準樓盤資料後,應親身到該址視察一下該區的消費人流是否充足,與心目中的目標客戶群是否相應。睇舖最好當然是天晴睇一次,下雨天睇一次,早上、中午和夜晚分別睇一次,不過香港商舖很多時貨如輪轉,老實說代理未必有心機常常帶你睇樓,你就要衡量一下最需要觀察的時段。譬如下雨天睇舖會比天晴睇舖緊要,可以發現單位是否有漏水、滲水問題。如果經營咖啡室,商業區的咖啡室3、4點後人流稀少,視察早上至中午的繁忙時段會比晚上重要。


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10. 租散貨場小心場主走佬

散貨場經手人多,業主多放租予專做散貨場的「二房東」(即「包租」場主),包租場主再聯絡走場 Sales(流動散貨場從業員),由走場 Sales 尋找租客,租客直接交租予場主。租散貨場通常只得口頭協議,沒有租約文件,租舖時記得注意不要一次過交大筆現金,否則假使場主收租後走佬,租戶便血本無歸。