創立成功的生意，吸引客人慕名而來，是不少港人的夢想。香港寸金尺土，難得籌備到足夠資本，租間地舖開店，當然要揀間最四正的旺舖。 揀舖不同揀樓，而租地舖又不同於租樓上舖，有著不一樣的準則，亦有些特別注意位要加倍小心。揀街舖有甚麼秘訣？睇舖時應該留意甚麼？租約有哪些取巧位，簽約時要留神？趁商舖租金有下行趨勢，即讀千居整合的租地舖天書，新手創業無難度！ 立即跳往：考慮舖位消費群｜舖形最好四四正正｜唐樓地舖或受大廈公契所限｜存倉要揀入則閣｜地舖位置或含公用地方｜近馬路易吸客｜沙井渠蓋要分清 考慮舖位消費群 + 店舖群 揀舖的第一步，是訂立業務類型，再因應業務特性，選擇合適的舖位，而不要對傳統旺舖有太大的依賴，盲信租旺舖就能增加生意額。 留意舖位的不同時段的人流和客戶消費群，是否與產品的目標群眾切合。舉例來說，傳統食肆旺街，人流通常在中午以後湧現，租來開早餐店，生意額或未如理想，傳統旺舖租貴，就更難達致收支平衡。反而在中小學附近，或經往港鐵站的小路開店，會更易回本。 保守一點，可留意周邊的店舖群，店舖類型與自己的業務是否相近，能夠營造「商業聚集」（Business cluster）的效果。正如港人買電子遊戲，會去高登電腦廣場；買模型，會去先達；買手作用品，會去深水埗珠仔街；在商業聚集群中開類型相近的店舖，能夠更容易接觸相應的客戶群。 舖形最好四四正正　門面大無柱位 揀好理想的舖位地段，接下來要認清不同舖型的分別。租地舖和租樓一樣，間隔最好四四正正，單位內沒有柱位、樓底高、地舖門面寬，空間感大，更寬敞開揚，自然能夠吸引更多人入舖。 地舖之中，以「單邊舖」和「前後舖」較具價值，「單邊舖」身處轉角位，同時面向兩條街，可吸納兩街交界之人流；「前後舖」舖前舖後均有門口，能吸納前街後街的人流。 當然，平整實用、多面向的舖位，租金呎價會較高，預算有限，就要作出取捨。 唐樓地舖或受大廈公契所限　發牌維修多掣肘 簽約前要留意，如地舖處於唐樓下層或下方，樓契有機會是「住宅契」而非「商業契」，照理來說不能作商業用途，或導致不能申領營業牌照。換言之，住宅契地舖原則上是不能經營食肆、飲品店等需要向食環署申請許可證的業務，勉強只能鋌而走險，作基本零售。 要分清用途，租戶可看有關單位的查冊、入伙紙、公契等物業資料，甚至要求差餉物業估價署發出「處所主要用途證明書」、查閱政府租契、翻查由屋宇署核准的建築圖則，並查核大廈公契上是否有列明單位的用途限制，以核實法律准許的用途。舊樓文件文字或含糊不清，互有抵觸，最好上律師樓處理。 另外，唐樓多商住兩用樓宇，假如地舖收到消防處發出的安全指令，要更換及安裝消防設備，或須經唐樓的業主立案法團招標，以及申請政府資助。如無法團，便要過五關斬六將，尋求當區民政處協助，成立業主立案法團，並要求消防處延期執行命令。 存倉要揀入則閣　免涉僭建風波 賣民生雜貨，或有存倉的需要，揀個連閣樓出租的地舖，空間就鬆動得多。地舖閣樓暗藏兩大風險： 入則閣 / 自建閣：閣樓必須已入則，租戶可翻查屋宇署網站正式圖則，如圖則無顯示有閣樓，極有可能是非法僭建的自建閣，會影響商業發牌 商用 / 非商用：如閣樓已入則，就要留意入伙紙（即屋宇署發出的佔用許可證）是否有批准作商業用途，否則閣樓不能作客坐人做生意，只可純粹作存倉之用 地舖位置或含公用地方　隨時收回影響業務 與業主簽約時，除了要搞清楚租用範圍是否有僭建，更要分清業權，確保地舖租用面積內不佔用其他樓宇的公用地方，否則或被該大廈的業主立案法團要求收回，令業務要暫停。 業主或代理應提供一份平面圖，勾劃出放租部分，租戶應自行查冊和翻查屋宇署圖則，確保該部分全屬私人地方，不涉及其他物業的公用部份。 近馬路易吸客　舖位路闊多人流 同一條街的不同舖位，吸客能力也不同。處於街道兩側和靠近馬路燈位的地舖，門前會有較多行人停留，客人不是怱怱而過，有更多時間作出消費考慮。 同時，街舖外的道路夠寬敞，沒有行人路欄杆阻擋的話，人流應該會較高，增加客人入店的機會。 「圓清方濁」　沙井渠蓋要分清 香港街道設有沙井渠蓋，沙井渠分為「雨水渠」及「污水渠」，雨水渠亦即清水渠，渠蓋呈圓圈放射式花紋，而污水渠則呈小方格紋，坊間簡稱「圓清方濁」。 地舖內外如多見方紋渠蓋，即是涉及污水渠，容易排出異味，惹來蛇蟲鼠蟻，令客人避而遠之。如沙井位於舖內，則不能用作廚房或食物室，亦不利食肆經營。租地舖時必須留意。

在香港生產自家製商品或創業，首先要花時間租用一個合適場地，例如租工廈。有人租舊式工廈來開工場，也有人租外貌似足商廈的新式工廈作 studio 用。租工廈有甚麼注意事項？千居為你整理工業大廈租務 10 大重點，讓你更安心創業，免墮常見陷阱。 立即跳往：查冊睇圖則｜地契用途｜車位提供｜客貨𨋢｜大廈裝修｜保安設備｜獨立廁所｜水錶電錶｜工廈冷氣｜防火逃生設備｜常見問題 1. 工廈劏房問題嚴重　租前必查冊睇圖則 香港住宅樓價年年蟬聯全球最貴，不少港人為求一處棲身之地，只好鋌而走險，違例租住工廈，令到工廈劏房的非法問題日益嚴重。 租用工廈劏盤，如果不被發現固然是相安無事。可是，違規一事一旦被揭發，輕則被迫停止業務生產，重則不獲發製造牌照，租到場地也得身無所用。 一些精甩尾的代理為求促成交易，只會將問題輕描淡寫，甚至封嘴不提。租戶為自保，最好自行查冊，了解單位是否被「釘契」，有地政總署或屋宇署發出的清拆令，意味單位有僭建或非法改建的問題。 無釘契不等於單位無違規改建，有可能只是未被地政總署或屋宇署發現而已。最穩陣的做法，還是自己或搵律師幫手翻查屋宇署圖則，比對單位間隔是否與入了則的平面圖有分別。 2. 認清工廈地契用途　切勿以身試法 現有工廈地契，一般指明單位只限用作涉及製造工序的工業用途。 如租戶有意租工廈作非工業用途，如改為作寫字樓、零售、健身室、party room 等，須經業主先向地政總署申請短期「地契豁免書」。 如業主放盤時已寫明單位可作非工業用途，租戶就應該問對方出示有效證明。另外亦有部分新型工廈，發展商或已向地政總署入紙申請「特別豁免書個案」，准許土地作商店及服務業等非工業用途，葵涌 iPLACE 就是其中一個例子。 政府有關部門會定期視察工業大廈，一被發現違契，地政總署會向單位發出函，要求於28 天內把單位用途還原，重置作地契限制下的指定用途。 政府於 2019 年推出活化及善用工廈政策（適用期已延長至2027年底），容許部分工廈單位在無須向地政總署申請短期地契豁免書和繳付任何費用下，改為作 5 項常見的非工業用途，租來作拍攝 studio 就是其中之一。 3. 樓下有車位　方便上落貨 工廈不一定設停車場，有停車場又不一定就腳，如果業務需要經常上落貨，租工業大廈睇樓時，就要留意樓下是否有設泊車位，方便搬貨。 如果你習慣駕車上班，更要詢問一下工廈是否有車位出租，或者租盤本身份約是否已連車位。 4. 升降機數量多　客貨𨋢要分開 搬貨要快，租工廈時除了要留意泊車位置，也要數一數升降機數量是否充足。貨𨋢如果得兩部，繁忙時間多個單位一齊上落貨，一部被 hold 住佔用，或長期處於維修狀態，就認真濕滯。 假使你的工作時間是傳統朝 9 晚 6，就更加要睇清楚客貨𨋢是否分明，貨𨋢好多時可以自己按鍵 hold 起，客𨋢則不能，上下班想準時，就要留意客𨋢運作是否足正常，繁忙時間也不至於大排長龍。 5. 裝修光鮮　見客更體面 舊式工業大廈和新型工廈，裝潢配套可差天共地。經過活化重建的新型工廈，外觀似足商廈，有接待大堂、智能拍卡系統、穿梭巴士等酒店式管理。想租工廈作零售、賣小手作、開繪畫班等用途的話，單位大廈新淨企理，能吸引客戶前來光顧。 6. 工廈多財物　保安設備省不得 工業大廈單位貨物和工業器材多，每車每板都值錢，保安系統妥善會較有保障。租舊式工廈尤是，最好升降機內和所屬樓層都設有閉路電視，而保安亦盡責，長期在岡位駐守，且有定時定刻巡樓。 7. 有獨立廁所更舒適 如果業務需要長期有員工駐守所租的工業大廈，最好租個連獨立廁所的單位，人有三急時不用老遠走到公廁或商場找廁所，一來一回也要時間。 如有獨廁，租戶記得要翻查圖則，查清獨廁是否有入則。如業主選擇不為廁所入則，有機會是因為廁所的通風及採光等不合乎屋宇署規定，使用一段日子後或出現問題。 … Continue reading "【創業必讀】商務中心VS共享空間，有咩分別？"

地產業界近年紛紛轉戰網上市場，住宅市場有搵樓網群起，工商舖租賃方面，亦見租舖網應運而生。新冒起的租舖網雖不及業界龍頭歷史悠久，但所提供的樓盤選擇絕不失色，不少平台的商舖樓盤琳瑯滿目，起租即用，質素甚高。在租舖網搵商舖創業有以下３大好處和注意事項： 立即跳往：租舖網更易搵到免佣業主盤｜租舖網少假盤｜租舖網分類仔細 第一點︰租舖網更易搵到免佣業主盤 經代理租舖，要付代理佣金，市價一般為業主同租客各半個月佣。在代理網站搵舖，當然不能找到業主自讓放盤。想慳回代理佣金，可以用租舖網搜尋業主自讓盤。 業主投資舖位出租，必定對商舖暸如指掌，甚至比負責該區的代理更加熟悉舖位的優劣強弱。如果你好運，遇到良心好業主，業主會告知租戶舖位的特性、消費群和店舖群，告訴你過去這個舖位多數做哪類生意；始終業主都想找個長租好租客，租戶生意做得好，舖位吉出的機會大大降低，能為業主帶來穩定收入，有時業主情願搵租客時開門見山，好過呃呃氹氹後，租戶生意做不住，業主又要浪費時間金錢再放租，甚至再令舖位丟空。 第二點︰少假盤　更快搵到心水舖位 租屋租舖時，有否試過看到樓盤廣告，一問代理，才獲告知舖位經已成功租出，並被推薦另一個條件相差甚遠的商舖？ 其實，舖位有可能一直以來都不存在，純粹是代理虛構出來的「假盤」；又或者是用同一輯相，卻標上不同租金的「影子盤」，目的全為吸引客戶查詢，成功取得準租戶的聯絡方式，再推銷「無咁筍」的舖位。 租舖網的樓盤廣告由業主及代理自行付費上載，落假盤都要收費，自自然然就少見假盤出現。另外，部分租舖網如千居自設偵查系統，會實時將假盤下架。 第三點︰租舖網分類仔細　先認清想租類型 租舖不如租屋，搵樓網通常囊括屋苑、村屋、唐樓、居屋等不同類型的單位，一應俱全。但租舖網的分類比較仔細，各類商舖或各有專設的租務放盤平台，租戶最好先考慮心目中的舖型，譬如是長租的街舖（即地舖）、樓上舖和商場舖，抑或是短租的散貨場、Pop up、時租舖位、市集和格仔舖，甚至是已有生財工具的頂手舖（又作「生意頂讓」），再使用相應的放盤網站搵舖，成功機會較高。 最新文章：