創立成功的生意，吸引客人慕名而來，是不少港人的夢想。香港寸金尺土，難得籌備到足夠資本，租間地舖開店，當然要揀間最四正的旺舖。 揀舖不同揀樓，而租地舖又不同於租樓上舖，有著不一樣的準則，亦有些特別注意位要加倍小心。揀街舖有甚麼秘訣？睇舖時應該留意甚麼？租約有哪些取巧位，簽約時要留神？趁商舖租金有下行趨勢，即讀千居整合的租地舖天書，新手創業無難度！ 立即跳往：考慮舖位消費群｜舖形最好四四正正｜唐樓地舖或受大廈公契所限｜存倉要揀入則閣｜地舖位置或含公用地方｜近馬路易吸客｜沙井渠蓋要分清 考慮舖位消費群 + 店舖群 揀舖的第一步，是訂立業務類型，再因應業務特性，選擇合適的舖位，而不要對傳統旺舖有太大的依賴，盲信租旺舖就能增加生意額。 留意舖位的不同時段的人流和客戶消費群，是否與產品的目標群眾切合。舉例來說，傳統食肆旺街，人流通常在中午以後湧現，租來開早餐店，生意額或未如理想，傳統旺舖租貴，就更難達致收支平衡。反而在中小學附近，或經往港鐵站的小路開店，會更易回本。 保守一點，可留意周邊的店舖群，店舖類型與自己的業務是否相近，能夠營造「商業聚集」（Business cluster）的效果。正如港人買電子遊戲，會去高登電腦廣場；買模型，會去先達；買手作用品，會去深水埗珠仔街；在商業聚集群中開類型相近的店舖，能夠更容易接觸相應的客戶群。 舖形最好四四正正　門面大無柱位 揀好理想的舖位地段，接下來要認清不同舖型的分別。租地舖和租樓一樣，間隔最好四四正正，單位內沒有柱位、樓底高、地舖門面寬，空間感大，更寬敞開揚，自然能夠吸引更多人入舖。 地舖之中，以「單邊舖」和「前後舖」較具價值，「單邊舖」身處轉角位，同時面向兩條街，可吸納兩街交界之人流；「前後舖」舖前舖後均有門口，能吸納前街後街的人流。 當然，平整實用、多面向的舖位，租金呎價會較高，預算有限，就要作出取捨。 唐樓地舖或受大廈公契所限　發牌維修多掣肘 簽約前要留意，如地舖處於唐樓下層或下方，樓契有機會是「住宅契」而非「商業契」，照理來說不能作商業用途，或導致不能申領營業牌照。換言之，住宅契地舖原則上是不能經營食肆、飲品店等需要向食環署申請許可證的業務，勉強只能鋌而走險，作基本零售。 要分清用途，租戶可看有關單位的查冊、入伙紙、公契等物業資料，甚至要求差餉物業估價署發出「處所主要用途證明書」、查閱政府租契、翻查由屋宇署核准的建築圖則，並查核大廈公契上是否有列明單位的用途限制，以核實法律准許的用途。舊樓文件文字或含糊不清，互有抵觸，最好上律師樓處理。 另外，唐樓多商住兩用樓宇，假如地舖收到消防處發出的安全指令，要更換及安裝消防設備，或須經唐樓的業主立案法團招標，以及申請政府資助。如無法團，便要過五關斬六將，尋求當區民政處協助，成立業主立案法團，並要求消防處延期執行命令。 存倉要揀入則閣　免涉僭建風波 賣民生雜貨，或有存倉的需要，揀個連閣樓出租的地舖，空間就鬆動得多。地舖閣樓暗藏兩大風險： 入則閣 / 自建閣：閣樓必須已入則，租戶可翻查屋宇署網站正式圖則，如圖則無顯示有閣樓，極有可能是非法僭建的自建閣，會影響商業發牌 商用 / 非商用：如閣樓已入則，就要留意入伙紙（即屋宇署發出的佔用許可證）是否有批准作商業用途，否則閣樓不能作客坐人做生意，只可純粹作存倉之用 地舖位置或含公用地方　隨時收回影響業務 與業主簽約時，除了要搞清楚租用範圍是否有僭建，更要分清業權，確保地舖租用面積內不佔用其他樓宇的公用地方，否則或被該大廈的業主立案法團要求收回，令業務要暫停。 業主或代理應提供一份平面圖，勾劃出放租部分，租戶應自行查冊和翻查屋宇署圖則，確保該部分全屬私人地方，不涉及其他物業的公用部份。 近馬路易吸客　舖位路闊多人流 同一條街的不同舖位，吸客能力也不同。處於街道兩側和靠近馬路燈位的地舖，門前會有較多行人停留，客人不是怱怱而過，有更多時間作出消費考慮。 同時，街舖外的道路夠寬敞，沒有行人路欄杆阻擋的話，人流應該會較高，增加客人入店的機會。 「圓清方濁」　沙井渠蓋要分清 香港街道設有沙井渠蓋，沙井渠分為「雨水渠」及「污水渠」，雨水渠亦即清水渠，渠蓋呈圓圈放射式花紋，而污水渠則呈小方格紋，坊間簡稱「圓清方濁」。 地舖內外如多見方紋渠蓋，即是涉及污水渠，容易排出異味，惹來蛇蟲鼠蟻，令客人避而遠之。如沙井位於舖內，則不能用作廚房或食物室，亦不利食肆經營。租地舖時必須留意。

對於資金有限的初創企業，在百物騰貴的市區租商務中心，選擇相當有限。時下流行 Coworking，共享工作空間採用開放式設計，缺乏存藏文件的空間，未必適合經常要列印文件、保存收據的中小企業。共享空間之外，其實還有「商務中心」（又作「服務式辦公室」）這個比租寫字樓更彈性靈活的辦公方案。 立即跳往：月費全包商務中心｜商務中心私隱度高｜商務中心儲物空間｜商務中心無需交際 商務中心全包月費　免除營運煩惱 商廈放租時，單位通常只得批盪，沒有髹油鋪地板，由裝修設計到請清潔工，租寫字樓的過程要下許多準備功夫，以中小型單位為例，都要用上2至3個月時間作前期準備，才能正式入伙開工。 香港有9成公司員工人數僅得10位以下，人人分身不暇，難以專心處理租office的大小事項。剛創業急用辦公室的，未必等上2至3個月的裝修期，更遑論昂貴的裝修費用。 商務中心的月租計劃，一個價錢已包含所有基本設備和服務，辦公室設有精簡裝潢、工作檯、檯燈、電腦椅、列印機、掃瞄機等，更提供高速上網、水電和清潔服務，租戶能起租即住，節省行政煩惱，更節省業務初期的營運成本。 私隱度高　免受外人打擾 商務中心和共享工作空間，兩者皆是採用全包月費租賃模式的辦公方案，近年尤以 Coworking Space 更搶風頭。商務中心未必夠「潮」，但在某些方面始終比共享工作佔優，私隱度就是其中一個例子。 租用共享工作空間的工作檯 / 工作位，很多時要與其他公司的員工擠身在同一張大型辦公桌，你和同事之間的對話完全公開，無私隱度可言。 同時，一間大型的 Coworking Space，用家成十上百，不斷有人出出入入，容易心散，難以集中專注。如果你的工作需要和同事經常直接對話，又或者要處理大批數據和敏感資料，服務式辦公室能夠提供你所需的私隱度，不用擔心受外人打擾，或公司資料被其他人偷看到。 提供儲物空間　方便保存文件 講一般民眾對初創和中小企的認識，會與網絡、科技、電子化、自動化等概念劃上等號，但香港其實仍然有一班為數不少的自由工作者、創業家和中小企正在經營比較傳統的行業，譬如從事進出口貿易、批發業務等。書信、合約、樣板、收據，通通都要有地方收納。共享工作空間一般只提供 locker 儲物櫃，案頭文件在放工時切須收拾好，不能留於流動工作位。在商務中心租用一個私人辦公室，收納空間較大，走時可以直接鎖門，無須放入儲物櫃。 各自修行　不用勉強交際 共享工作空間不只是一個工作地方，更打著「創業社群」的旗號，是初創圈子的入門。部分 Coworking Space 對租戶會進行篩選，確保同一個空間內的企業能互惠互利，交換資源，為彼此提供推廣及合作機會，形成一個商業生態圈。 對於業務對象比較小眾，或者行業較為偏門 / 專門的公司而言，這樣的人脈網絡也許不是一個賣點，反而會選擇更寧靜獨立的辦公空間。商務中心 / 服務式辦公室一般會劃分辦公室區和共用區，茶水間、休息座位等或在不同樓層，租戶可各自修行，不用勉強打交道。 商務中心好處多，但不一定適合所有中小企。如果你是一個自由工作者，只需要一個座位；又或者初創目前只得你一位創辦人；抑或公司能受惠於龐大的創業社群；還是你只某些日子需要用到工作空間，以2人起計的服務式辦公室，未必及得上1人起計、部分更設日租 Day Pass 的共享辦公室般管用。

地產業界近年紛紛轉戰網上市場，住宅市場有搵樓網群起，工商舖租賃方面，亦見租舖網應運而生。新冒起的租舖網雖不及業界龍頭歷史悠久，但所提供的樓盤選擇絕不失色，不少平台的商舖樓盤琳瑯滿目，起租即用，質素甚高。在租舖網搵商舖創業有以下３大好處和注意事項： 立即跳往：租舖網更易搵到免佣業主盤｜租舖網少假盤｜租舖網分類仔細 第一點︰租舖網更易搵到免佣業主盤 經代理租舖，要付代理佣金，市價一般為業主同租客各半個月佣。在代理網站搵舖，當然不能找到業主自讓放盤。想慳回代理佣金，可以用租舖網搜尋業主自讓盤。 業主投資舖位出租，必定對商舖暸如指掌，甚至比負責該區的代理更加熟悉舖位的優劣強弱。如果你好運，遇到良心好業主，業主會告知租戶舖位的特性、消費群和店舖群，告訴你過去這個舖位多數做哪類生意；始終業主都想找個長租好租客，租戶生意做得好，舖位吉出的機會大大降低，能為業主帶來穩定收入，有時業主情願搵租客時開門見山，好過呃呃氹氹後，租戶生意做不住，業主又要浪費時間金錢再放租，甚至再令舖位丟空。 第二點︰少假盤　更快搵到心水舖位 租屋租舖時，有否試過看到樓盤廣告，一問代理，才獲告知舖位經已成功租出，並被推薦另一個條件相差甚遠的商舖？ 其實，舖位有可能一直以來都不存在，純粹是代理虛構出來的「假盤」；又或者是用同一輯相，卻標上不同租金的「影子盤」，目的全為吸引客戶查詢，成功取得準租戶的聯絡方式，再推銷「無咁筍」的舖位。 租舖網的樓盤廣告由業主及代理自行付費上載，落假盤都要收費，自自然然就少見假盤出現。另外，部分租舖網如千居自設偵查系統，會實時將假盤下架。 第三點︰租舖網分類仔細　先認清想租類型 租舖不如租屋，搵樓網通常囊括屋苑、村屋、唐樓、居屋等不同類型的單位，一應俱全。但租舖網的分類比較仔細，各類商舖或各有專設的租務放盤平台，租戶最好先考慮心目中的舖型，譬如是長租的街舖（即地舖）、樓上舖和商場舖，抑或是短租的散貨場、Pop up、時租舖位、市集和格仔舖，甚至是已有生財工具的頂手舖（又作「生意頂讓」），再使用相應的放盤網站搵舖，成功機會較高。 最新文章：