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【租寫字樓】10大注意事項！向發展商VS小業主租商廈分別
工商舖指南 | 2026 年 5 月 26 日
租用一個大方得體、配套完善的辦公室，不但能令員工更加集中，提升工作效率，更能有個舒適、穩定的空間作見客之用。現時租寫字樓多數要經代理手，故網絡資訊不似普通租屋般普及。
租 office，某程度上跟租屋大同小異，但辦公室有分租寫字樓、商務中心，抑或租共享工作空間，總有些問題是租辦公室特有的。千居盤點10大租寫字樓注意事項，無論你正打算創業，還是想為網店公司找一個實體 office，搵盤前也應該先熟讀！
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1. 私人寫字樓分為甲、乙、丙三級
香港差餉物業估價署按照商廈配有的硬體設施和服務，為本地私人寫字樓分為甲、乙、丙三個等級，以甲級為最優越。官方對甲級寫字樓定義為具備以下條件：
- 建築新型，裝修上乘
- 間隔具彈性
- 整層樓面面積廣闊
- 大堂與通道寬敞，而且裝潢講究
- 中央空氣調節系統完善
- 載客及載貨升降機設備良好
- 管理系統專業
- 附停車設施
甲級寫字樓設備和服務完善，租金自然比高人一等。人以群分，物以類聚，同等級的商廈多群集於同一區，甲級商廈多見於以下一帶：
中環 / 上環：如長江集團中心、中建大廈、萬宜大廈、冠君大廈、環球大廈、南豐大廈、信德中心
金鐘：如中信大廈、太古廣場、海富中心
尖沙咀：如新港中心、港威大廈、美麗華廣場、力寶太陽廣場、愛賓商業大廈
旺角：如朗豪坊、新世紀廣場、雅蘭中心、始創中心
觀塘：如宏基資本大廈、KOHO、Two Harbour Square
如果業務規模有限，未有足夠資金於甲廈租用起整個辦公室，除了退而求其次，選擇乙廈丙廈，亦可於甲廈內的共享工作空間租用不同大小的辦公空間，租金會比較平之餘，亦無須自行添購影印機等文儀用品。以下亦提供由差估署定義的乙級及丙級寫字樓應具備的條件，以供參考。
乙級寫字樓
- 設計一般，但裝修質素良好
- 間隔具彈性
- 整層樓面面積中等
- 大堂面積適中
- 設有中央或獨立空氣調節系統
- 升降機設備足夠
- 管理妥善
- 不一定有泊車設施
丙級寫字樓
- 設計簡單及有基本裝修
- 間隔彈性較小
- 整層樓面面積狹小
- 大堂只有基本設施
- 一般並無中央空氣調節系統
- 升降機僅夠使用或不敷應用
- 管理服務屬最低至一般水平
- 並無泊車設施
2. 毛坯VS連裝
商廈的交樓標準大致分兩種，一種是「毛坯」，即單位只是一間清水樓，僅得沒有飾面髹油的天花、牆身，未鋪地板的地台等手結構，以及消防系統等最基本設施；另一種則連帶簡單裝潢，如地毯、間牆、冷氣，甚至假天花、燈盤及架高地台等等。
大部分寫字樓都會以清水房交樓，即使商度本身提供中央空調，租客或仍須自行負責安裝風機和風喉（即出風位），以及從電錶房拉線到辦公室中，所費不菲。想節省裝修開支，可選擇未交吉的單位，並向業主表示有意保留原有裝修，但就要自己清拆不保留部分。
如果所租寫紙樓本身連裝、有間牆，租約內就要列明由業主提供的一切裝置，以免退租交吉時被追討責任。
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3. 大業主VS小業主議幅不同
比較有規模，管理完善的商廈，通常由大集團發展商自己放租，整棟寫字樓的業權統一，缺乏競爭，且需求殷切，租金議幅狹窄，肯大幅減租的大業主寥寥可數。
相反，業權分散的商廈，單位之間競爭激烈，個別小業主為求從大業主及其他小業主手上搶客，願意酌量減租，議價空間會比較大。
4. 面積計法不同租屋
住宅物業注重實呎呎價，寫字樓租金則根據「建築面積」（Gross area）計算。
建築面積：單位本身面積，以及該單位所分攤的公用面積，公用範圍例子有共用洗手間、走廊、升降機大堂、後樓梯等
有時樓盤廣告亦會提供「實用面積」（Saleable area）的數字。
實用面積：建築面積扣除公用面積，包含牆身、窗台等結構所佔之面積
實用面積其實不太「實用」，皆因牆身厚度、樑柱、窗台以至露台等等，通通都會計入實用面積當中，與住宅計法一樣。這些面積有幾實用，大家不言而喻。
想知道實際可用的面積大小，以了解辦公室的空間感，可看「內攏面積」（又作「可鋪地毯面積」，即 Carpeted Area）。
內攏面積：單位內可以鋪到地毯的面積
換言之，建築面積僅為計租基準，不能實際反映所租單位的大小，租商廈時，記謹要對方提供內攏面積數字。
5. 租期兩年起，三年止
住宅租期一般為1至2年，寫字樓租賃期則普遍為2至3年。
和住宅一樣，商廈租約有分「死約」和「生約」，不過，與住宅不同的是，根據市場慣例，寫字樓生約期間，只得租客有權決定是否續約，業主是不可以擇期退租的。
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6. 是否有「免租期」
中大型寫字樓租戶搬辦公室的過程耗時，一般需時3至12個月不等，而租寫字樓所需的裝修工程又較租屋的更複雜，施工期可達2至3個月，以3年約為例，租客要求2至3個月免租期亦屬合理。承租的寫字樓呎數愈大，免租期通常愈長，可達半年以上。
7. 差餉地租 / 管理費 / 水電 / 清潔費 / 維修費由誰支付
住宅租賃市場的不明文慣例是由業主負責差餉地租、管理費和因自然耗損而造成的維修費用，但商廈市場就沒有這種操作，租戶要逐樣問清楚。舉例來說，很多寫字樓不會包管理費和維修費，譬如辦公室常有冷氣問題，都是靠租戶自己掏錢修理。
另外，有商廈會為單位內及公用範圍提供清潔服務，費用由誰支付，應事先商量，並將決定列明於租約上。
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8. 或須上律師樓簽約
中大型的寫字樓的租約條款複雜繁多，比起租屋存在更多商業考慮，一般住宅市場由代理草擬標準租約的做法未必夠審慎，通常會由發展商的租賃部，甚至律師行代為草擬度身訂造的租約，並處理條文。
9. 需否購買辦公室保險
寫字樓貴重物品多，租戶應考慮是否有需要購買辦公室保險，為 office 內的財產提供保障。另外，部分較老舊的寫字樓未必有買到火險，又或者火險只包公用範圍，不保單位內結構，租戶便應添購一份保障更全面的火險或辦公室綜合保險。
10. 考慮共享工作空間 / 商務中心
未夠資金租用獨立寫字樓，而團隊人數少的話，可考慮在共享工作空間租用辦公桌，或租用商務中心（又稱「服務式辦公室」）。Coworking Space 和商務中心的選址便利，部分更設於甲廈內，更提供影印機等常用文儀設備，甚至有電話代接、郵件代收等服務，租戶既可享完善的商業網絡，更不用煩惱公司裝修、室內設計、購買器材等瑣碎事，可以專心發展業務。
