大廈管理要做得好，物業管理公司（物管公司）與業主立案法團（法團）之間需要有良好協調。一直以來，兩者之間在處理大廈事件上存在不少爭拗，未成立法團的大廈，所牽涉的利益更加複雜。 作為業主，必先了解清楚物管公司的發牌制度、法定責任，以及監察途徑，才可促進溝通，達致雙贏局面。即看以下千居文章，加深對物管的認識，以及快速瀏覽全港主要物管公司名單。 立即跳往：發牌制度｜ 物管公司職責｜物管公司權力｜監查物管公司｜物管公司名單｜ 常見問題 發牌制度 根據物業管理業監管局，為促進物業管理行業專業化、規管及推動業界發展，本港於 2020 年 8 月引入發牌制度，劃分為兩類，分別為「物業管理公司牌照」及「物業管理人牌照」。 物業管理公司牌照 在香港，為有公契的物業提供多於一個服務類別的物管服務，須持有牌照。 持牌合適人選 物業管理人牌照 細分為「物業管理人（第1級）牌照」及「物業管理人（第2級）牌照」。只有在須持牌的物業管理公司中，就物管服務擔任管理或督導角色的人員，才須持牌。 物管公司職責 物管公司工作是管理大廈環境，包括保安、消防安全、清潔、垃圾處理及回收、水電裝置保養、維修工程、會所運作，以及緊急事故處理等，以保障住戶個人及財產安全；另外亦須管理物業財務、計劃財政預算、紀錄收支帳目；並為住戶提供起居協助，如入伙收樓、召開業主大會、舉辦節日活動，以及處理住戶投訴，促進鄰舍關係。以下歸納物管主要職責： 物管公司權力 如果大廈不設業主立案法團，物管作為該廈唯一有法人身份的管理組織，會有較大職權。 無業主立案法團的大廈業主，須尋找物管公司幫忙，解決法律、財務、維修保養等問題，物管會以公司名義進行工程招標、入稟追討管理費欠款等事宜。 除法團之外，其他的業主組織均僅為諮詢性質，只能向物管表達意見，並無訴訟權力，如對物管存有不滿甚至懷疑，亦只能作出投訴，或以個人身份入稟起訴。 因此，未成立法團的大廈業主，無法借助全體業主力量，對物管的人事、行政及財務進行監察。 如大廈設有法團，物管的角色在於聽取法團意見，改善環境管理，並與法團協力處理維修工作及日常事務。法團有權查詢並取的物管的財務報告，並了解每職級的薪酬。 監察物管公司 過去曾發生業主懷疑物管利益輸送，令大廈維修工程出現圍標及天價等問題。要有效地監查物管公司，業主首先要確保大廈設有業主立案法團。 法團作為代表全體業主的法人，能以業主的角度制衡物管濫權的情況，嚴重者更可代業主與物管對簿公堂。法團亦有權查閱物管公司的收支及財政報告，從而計劃有效的資源分配，並對任何不合理的巨額支出作出質問。 另一方面，大廈維修工程，會以法團名義招標，由物管向法團提供物業設施的檢核報告，再由法團聘請公證行、顧問或參與社會機構提供之輔導計劃，為維修工程進行估值，提供第三方專業意見，最後於業主大會商討是否需要維修，以及招標程序之細節。 業主應積極參與業主大會，踴躍發表意見，細閱核數報告，提出改善建議；必要時，可藉業主大會，議決撤換甚至解散法團管委，確保法團與物管之間的合作公平、公正、公開。另外，若認為物管公司有任何失當或違紀行為 ，亦可向物業管理業監管局作出投訴。 值得留意，業主亦應了解所住大廈公契，確保公契沒有賦予物管司過大的權力。有關投訴物管公司事宜，可向民政事務總署作出申訴。屋苑管理得宜，業主住得放心，亦給予下一手買家好印象。立即上千居放盤。 主要物管公司名單 公司名稱 地址 電話 富城物業管理有限公司 九龍九龍灣宏開道8號其士商業中心16樓 2626-7333 佳定物業管理有限公司 香港太古城英皇道1111號7樓 2508-6777 港基物業管理有限公司 九龍大角咀海帆道11號凱帆薈6樓1號室 2388-7786 仲量聯行物業管理有限公司 鰂魚涌英皇道979號太古坊多盛大廈17樓 2846-5000 第 一太平戴維斯物業管理有限公司 香港太古城英皇道1111號8樓 2534-1688 信和物業管理有限 公司 九龍灣宏光道39號宏天廣場19樓1901B-1902室 2138-1000 信德物業管理有限公司 … Continue reading "大廈公契限制多，業主無得反對？"

提起差餉物業估價署（差估署），大家可能只想到繳交差餉地租，但你知道差估署還有很多物業資訊，是買賣或出租物業前必看的嗎？千居將為大家整理出差估署的實用資訊，幫助業主及租客更快捷租買物業。 立即跳往：差餉及地租｜發單與繳款｜租務事宜｜物業資訊｜樓宇門牌號數｜常見問題 1.  差餉及地租 顧名思義，差估署其中一項工作，就是管理差餉及地租相關事項。在差估署網站上，詳細解釋了差餉及地租的由來、收費標準、何時繳交款項等資料。 差餉和地租一年分 4 季預繳，每年差餉為應課差餉租值之 5%，地租則為應課差餉租值的 3 %，業主分別須於每年一月、四月、七月及十月的最後一個工作天或以前繳交該季差餉地租。 但要留意，政府於《2022 / 23 財政預算案》提出差餉制度改革，引入累進制差餉，按應課差餉租值分設三個徵收類別：5%、8%、12%。措施由2025年1月1日起實施，意味著徵收差餉金額不再全部統一為 5%；不過，應課差餉租值為55萬元以下的物業則不受影響（稅率仍為5%）。 業主亦可在每年指定時間（每年 3 月中於差餉估價冊及地租登記冊簽署後至 5 月 31 日），查閱該年度的估價冊及地租登記冊。 另一樣可能被不少業主忽略的服務，就是反對應課差餉租值。你有試過收到不合理的差餉估價嗎？原來當估價署署長在 3 月公布估價冊後，如任何人士反對有關估價冊的記項，可填妥差估署網頁上的表格，向差估署署長提出「建議」或「反對」，讓當局再次審查。 2.  發單與繳款 差估署負責所有差餉及地租的發單及徵收服務，業主除了每季準時向差估署繳費外，在轉讓物業前，應使用差估署物業資訊網的「查詢帳目」服務，查詢該物業所有差餉及地租帳目的結欠。如你欠交地租（包括你成為該物業的業主前的欠款），政府有權收回有關物業。 3.  租務事宜 差估署負責執行《業主與租客（綜合）條例》（第7章），同時為市民提供免費的租務問題諮詢、協助及調解服務。在差估署的網站上，我們可以查閱該條例指引概要、有關租務的常見問題，以及與租務事宜有關的公用表格範本。 而完成租賃交易時，新業主需向差估署提供新繳納人的姓名及通訊地址，並提供交易的租金詳情，以確保新租客可以準時收到差餉或地租通知書；而新的租金資料，亦方便差估署作出更準確的差餉評估。 4.  物業資訊／統計 差估署提供大量香港物業的估價冊及地租登記冊；全港大廈名稱、地址及落成年份；以及各類物業市場統計資料，包括私人住宅、寫字樓、零售商廈、工廠大廈等的平均租金及售價、住宅及非住宅買賣及落成量等。 而差估署轄下的「物業資訊網」，亦提供多項網上服務，包括查詢住宅物業的實用面積、樓齡及許可用途資料；查閱最新簽署的差餉估價冊及地租登記冊；查詢估價冊及╱或地租登記冊內最近三個估價年度的應課差餉租值；查詢差餉及╱或地租帳目資料等。 5.  樓宇門牌號數 樓宇門牌號數，不是全部大廈都有的嗎？與差估署有什麼關係？原來根據《建築物條例》（第 123 章）第 32(2) 條，差估署署長獲授權編配樓宇門牌號數及向建築物的擁有人發出命令，規定在該建築物標示獲編配的門牌號數，故差估署擁有全港最齊最準確的樓宇門牌資料庫。 另外，新建成的建築物或樓宇需要全新的樓宇門牌號數，發展商或認可人士可以在取得施工同意書後，向差餉物業估價署申請臨時門牌號數，在繳交落成文件後，則會獲發正式的門牌號數。 從物業資訊網可得到更多物業資訊，包括平均價格、實用面積等，對於租樓買樓有很大用處，即上千居比較各區筍盤。 常見問題

租客欠租是業主的惡夢，要辨認租霸不容易，租霸的慣常手段，是以有限公司名義承租，若追租不成，隨時連一毛錢也收不回。 業主應如何快、狠、準地處理危機，加快追租收樓步伐？應怎樣避免欠租發生？千居盤點追租收樓 Dos & Don’ts，教你遇上租霸時應採取的行動，以及如何防範！ 立即跳往：業主宜做事項｜業主忌做事項｜常見問題 業主宜做事項 1 . 保存追租記錄 一般租約有寫上租客應於每月何日交租、有多少天的寬限期。寬限期過後，業主或採取法律行動追討賠償。業主應以文字記載所有追租對話，譬如留低 WhatsApp 記錄，既是提醒對方，亦作租戶欠租證據。 除此之外，租客交租的記錄，例如每月銀行過數記錄，亦應作妥善保存。如租客習慣現金交租，每次收妥租金後記得寫租單，一式兩份。 2. 減租好過無租 不追租是人情，追租是道理，這是不少業主的想法。但如果租客過去一直品行良好，每月按時交租，不會時常要求業主維修單位問題，業主可嘗試了解對方是否有難處，需要短期減租。 始終入稟追租的代價大，轉租又會有空置期，或失去租金收入，若以金錢角度衡量，減租或不及終止租約般損失慘重。好租客世間少有，萬一轉租後新租客更麻煩，可謂得不償失。若能力許可，且對租客有信心的話，業主宜得饒人處且饒人，盡量和租客共渡時艱。 3. 及時採取行動 但人情歸人情，一旦察覺不妥，業主應馬上止血，免得蒙受更大損失。始終追租是民事訴訟，需時長，成本又高，欠租越多，追租越難。 租客長期已讀不回；三番四次要求延期；屢次欠租；欠租理由天馬行空，這些都是租霸慣用手段。業主有感租客存心賴帳，便要在租約列明的寬限期完結後（一般為 7-15 天），盡快採取法律行動。 小額錢債審裁處只處理申索數額不超過 7.5 萬的案件，超逾限額則須入稟區域法院。於審裁處提出申索花費只須幾百元，雙方均不用聘請律師，程序也較寬鬆，業主可以親自到審裁處提交表格。 相反，在區域法院展開訴訟，多數要請律師，如租客提出抗辯，或演變成為動輒花費數十萬的官司。 4. 確保已向差估署通知出租 有業主當初不為租約打釐印，向政府隱瞞出租一事，以節省物業稅，到需要追租時，才知麻煩大了。 原因是，業主向土地審裁處 / 小額錢債審裁處提出追租申請時，會被要求出示租約文件證明，無打釐印就要補打，重則罰 10 倍釐印費，分分鐘得不償失。 另外，業主應於單位出租後的一個月內，向差餉物業估價署遞交一份《CR109 新租出或重訂協議通知書》，否則小額錢債審裁處有權不受理追討欠租申請。 假如仍未曾提交，記得向審裁處提出於申索前向差估署補交表格，並付附加費 $310，方能採取法律行動。 業主忌做事項 1. 追租收樓分不清 追租和收樓是兩個獨立的程序，業主可選擇同時申請追討欠租及強制收樓，亦可追租而不收樓。業主決意收回單位的話，是需要填寫收樓令表格，並於申索欠租的審裁處 / 法院申請執行令狀。千萬不要以為追租不成，自然會有人幫你處理收樓。 2. 過份仁慈 欠租不是無跡可尋，只是有時業主太過仁慈，模糊了交租期限的界線，反令自己的權益出現缺口。租客可能由欠租一天，演變成一周、一個月，反正業主沒有迫得太緊，便不以為然，最終釀成拖字訣，所欠租金已達天文數字。 3. 滋擾租客身邊人 無論租霸有多野蠻，業主也不要對租客本人及身邊人作出恐嚇、暴力及滋擾行為，否則便屬刑事罪行，可被判監及罰款，也有可能須對租戶作出賠償。 有業主因感束手無策，便到租客上班的地點貼街招，或打電話到其在職公司申訴其欠租行徑，這些舉動均有機會令業主收租不成，更被租客反咬一口，導致官司纏身。 4. 單獨上門搵租客 … Continue reading "大廈公契限制多，業主無得反對？"