鹹水樓是六十年代的產物，指樓宇建造時以海水混合混凝土興建，由於海水中含有鹽分，鹽分會造成建築結構中鋼筋的腐蝕，影響樓宇結構安全。主要集中出現在公屋屋邨的樓宇結構，大部分的鹹水樓在八十年代初已被揭發，並且進行清拆及重建的工程，但仍有部分當年的鹹水樓未被拆掉，或者只進行簡單修補工程，成為今天的危樓。千居今日就為你解開鹹水樓的謎底，還有對於住進鹹水樓的忠告！ 立即跳往：鹹水樓的由來 ｜ 問題揭發 ｜鹹水樓風險 ｜ 常見問題 近期更新 鹹水樓的由來 淡水供應不足 六十年代香港曾經歷過一段淡水供應不足的時期，由於水塘總容量不足以應付人口需求，加上當時全年降雨量下降，所以供水量非常緊張，於是政府開始實施制水措施，限制市民的用量。一般而言，建築石屎需要用無雜質食用淡水調製，但是由於當時淡水供應有限，所以許多新興樓宇都唯有以海水取代淡水混和石屎。 成本利益問題 除了淡水實際供應問題，當年的建築規管沒有現今的嚴格，許多承建商為了降低成本，於是偷工減料，採用成本價較低的海水作為水泥。 問題揭發 二十六座公共屋邨醜聞 直至1980年代，才被揭發香港公共屋邨存在許多結構問題，有二十六座公共房屋因安全標準過低，而有即時倒塌的風險，當中不少都屬於鹹水樓。 當時首棟被揭發有問題的公屋是葵涌葵芳邨，第五座和第六座樓宇只有八年樓齡，但是已經出現混凝土剝落情況，經檢驗後才發現源頭是建築過程偷工減料，居民隨即被搬遷至荃灣大窩樓邨暫住。事件引起廉政公署調查，其後陸續發現有更多公共房屋出現結構問題。 是次事件牽連的居民甚多，許多人需要遷出並到其他臨時房屋區暫住，否則居民繼續住下去，隨時有可能被大樓塌下取掉性命！ 鹹水樓風險：倒塌 馬頭圍道倒塌事件 2010年時，紅磡馬頭圍道的一座唐樓倒塌，屬於六十年代遺留的鹹水樓，事件釀成四死兩傷，震驚公眾。即使沒有地震，或受到外來重物擊中，樓宇忽然之間就倒下了。因為本身鹹水樓容易致使樓層的鋼筋外露、侵蝕樓宇結構，外牆和天花早已出現長又深的裂縫，石屎時常掉落，增加倒塌的機會。 擔心樓宇安全的建議 假如你正在受鹹水樓的威脅困擾，可能你是租戶、或者業主，甚至準備搬入或購入鹹水樓，建議你必須要三思而行，一旦樓宇倒塌，牽及的是性命安危。 香港現時的《建築物條例》也有針對樓宇結構損壞的情況，例如勘測令，可以有權要求業主/法團對有早期損毀的樓宇，聘請專業人士進行勘測，然後向屋宇署交代損壞部分、成因及程度，並提交補救和維修方案。另外，修葺令亦可要求業主/法團對有嚴重損壞情況的樓宇，立即進行修葺工程，並需要取得屋宇署的認可及達到指定標準。 如果你正面對自己居住樓宇的結構安全問題，或有任何疑慮，可以先向業主/法團反映，要求他們聘請專業人士檢查並進行維修。如果業主/法團沒有採取任何行動，你也可以直接向屋宇署舉報，表面樓宇安全出現問題，要求屋宇署派人調查及跟進。 此外，你也可以向區議員反映，促請區議員向屋宇署申請檢查，一旦屋宇署確定樓宇結構未達標準，政府將會撥款進行翻新甚至重建工程。 樓宇安全問題確是一個值得關注的話題，住屋是人最基本的需求，必需要保障大眾的住屋安全，如果想知道更多樓盤選擇，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

在香港置業買樓，除了樓價本身外，還需繳付印花稅、裝修費、律師費、佣金等等。為了遏止樓價升勢，早在2010年起，香港政府便推出及修訂了多項物業買賣印花稅項，直到2024年才全面撤辣。歷來的買樓印花稅有分哪幾類？哪些稅率與你有關？額外印花稅和買家印花稅有甚麼分別？現在就讓千居整理出最強物業印花稅情況！ 立即跳往： 為何要付印花稅 ｜ 住宅印花稅種類 ｜ 從價印花稅 (AVD) ｜額外印花稅(SSD)｜買家印花稅 (BSD) ｜ 遲交印花稅罰款 ｜ 常見問題 近期更新 為何要付印花稅 交印花稅，又稱打釐印，物業轉讓涉及契約文件，以證明業權誰屬， 打釐印的目的，是要為文件確立法律效力，以得到法律的保障。沒有打釐印的話，不能作為呈堂證供，即法庭不會受理。繳付多少印花稅，主要視乎樓價，以及買家的身份，還要視乎有沒有因遲交而罰款。 住宅印花稅種類 於樓市需求管理措施生效期間 (2010 年 11 月 至 2024 年 2 月 )，香港住宅物業買賣稅項可分三類，視乎買家個別情況，而決定需要支付部分或全部稅項。 另外，不少人買樓後再買車位，雖然車位屬非住宅類別，但亦須交從價印花稅，詳情可讀車位按揭+印花稅攻略。 從價印花稅 從價印花稅是在物業轉讓時，必須繳付的一項印花稅，視乎買家的情況，會使用不同稅率計算，當中以首置印花稅稅率最低。 首置印花稅稅率 (第 2 標準稅率) 物業價值超過 不超過 首置印花稅稅率（樓價之百分比） – HK4,000,000 HK$100 HK$4,000,000 HK$4,323,780 HK$100＋超出HK$4,000,000款額的20% HK$4,323,780 HK$4,500,000 1.5% HK$4,500,000 HK$4,935,480 HK$67,500 + 超出HK$4,500,000款額的10% HK$4,935,480 … Continue reading "銀主盤邊度搵？購買程序+入標/拍賣+睇樓攻略｜逆市執平貨"

你知道樓契也可以分為許多形式嗎？長命契、半契樓、分契樓……每一種都有不同界定單位業權的方式，並沒有一種樓契分權方式是最好、或最差的，每款各有利弊。 假如你是準備分契的業主，或者你是有興趣入手分契樓的買家，那你千萬不能錯過以下文章，千居將為你介紹分契樓的辦理程序，還有需注意的分契風險，教你分辨分契樓和普通劏房。 立即跳往：分契樓定義 ｜ 常見分契物業例子 ｜ 申請程序 ｜分契風險 ｜常見問題 分契樓定義 分契樓指將一個物業分拆成為兩個或以上較小的單位，每個分拆單位都擁有獨立的業權，可以作單獨買賣或按揭申請。 常見分契物業例子 自從2024年《施政報告》宣佈所有物業類型及樓價的按揭上限調至7成按揭，準業主要申請按揭，交付首期就較以往輕鬆。但在按揭規定未放寬前，超過一定價值的物業，按揭成數上限較低，只有5至6成。有部份業主為了借取更高成數貸款，可能會用物業分契的方式。 以住宅和車位分契為例，如果業主購入的單位連車位價值超過$1,000萬，按揭最高只能批出5成，但業主又想推高按揭成數，可以有以下做法： 第一，如果樓契本身沒有註明單位和車位是「合契」形式，業主可以將兩個項目當成獨立交易，分開申請按揭，當兩個項目分部低於$1,000萬，就能夠申請高於5成的按揭（新按保計劃）。 第二，業主可以嘗試要求賣家在交易成交前進行「分契」，拆開兩個項目，然後分部由不同業主購入，例如夫妻各購入一個項目，就可以分開申請按揭。假設住宅單位價值$850萬，車位價值$250萬，丈夫購入單位，妻子購入車位，丈夫的住宅單位可以申請八成的高成數按揭，即是$680萬，而妻子則可以申請四成按揭，即是$100萬，總共借貸$780萬，等於整個項目的七成按揭，比起原本合併一起能申請的五成按揭高出兩成。 因此在過去，不少買家在遇上需要提高按揭成數的情況時，往往會選擇分契的形式買入物業。 申請程序 分契風險 銀行拒絕按揭 不少分契樓屬於舊區住宅，甚至為分契唐樓，當中涉及的業權分割可能較為複雜。因此，銀行日後未必願意接受任何分契樓的按揭申請。買家可能要做好一筆過付款之心理準備，或者投靠其他利率較高昂的財務機構作按揭申請。 難以符合分契規格 一般物業需要面積夠大，才可以在間隔改動後依然符合走火通道要求，另外所有改動均不能影響樓宇結構、排水及通風系統。整體而言，成為合法分契樓的程序非常嚴謹，因此並不是所有物業都能成功分契。 費用高昂 分契的程序需花費不少律師樓費用之餘，也要另外聘請合資格的測量師規劃圖則，再委派合資格的工程公司負責執行圖則，加上工程的費用，整筆支出相當不菲。 分契樓VS劏房 分契樓與劏房確實有其共通之處，尤其兩者都集中在舊區舊樓，並且在間隔改動上，均可能作出分割的變動。但是，除此之外，兩者的意思絕對不能互相取代。 劏房，又成為分間單位，指一個單位在原先經批准的圖則上，再分割成為兩個或以上的獨立房間，當中涉及的改動一般都是不影響單位結構牆的工程。 雖然分契樓同樣包含分割工程，但是涵蓋的層面主要針對分割後，各分拆單位擁有獨立的業權，而非單單是間隔上的改變。 對於有需要分契的業主，建議分契前還是多作資料搜集，以免失敗時得不償失，損耗更多金錢心力，如果對於各類型樓盤有興趣，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題