新盤樓花搶購潮近年愈趨熾熱，幾乎每日見到報章報導最新「入票數字」、「購樓意向登記」、「抽籤揀樓」等，對於置業初哥來說，可能看到有點頭花眼亂。這些業界常用術語，實際意思是甚麼？購買一手新樓程序又是如何？等千居為首次上車的你詳盡說明。 立即跳往：計劃預算｜參閱售樓書｜參閱價單及銷售安排｜參觀示範單位、入票與揀樓｜簽訂臨時買賣合約｜申請按揭｜簽訂正式買賣合約｜完成買賣手續｜收樓｜常見問題 近期更新 1. 計劃預算 先計算買樓總支出，再向銀行或貸款機構查詢按揭方法，評估自己的財務狀況，決定哪種價位的樓盤可負擔。一手樓的支出通常比較容易計算，因為有不少雜費會由各大發展商為買家支付，如律師費、經紀佣金，甚至部分的印花稅。 如買家選擇建築期付款，就要謹記收樓前 3 個月自行向銀行申請承辦按揭。 害怕計數的你也可運用千居的按揭計算機，以計算每月供數總支出。 2. 參閱售樓書 於出售日前最少 7 日，發展商會於新盤網頁上載「售樓說明書」，亦即「售樓書」，供公眾隨意下載。 售樓書內載有樓盤詳盡的銷售資料，如鳥瞰圖、付款優惠、供出售單位、圖則、平面圖、間隔、建築面積、實用面積及用料等。 有意購入新盤的你必須詳閱樓書，選出座向、景觀，以及其他條件最「啱心水」的單位。 3. 參閱公布價單及銷售安排 於出售日前最少 3 日，發展商須公布有關價單及銷售安排。 發展商為試水溫，了解樓盤的受歡迎程度，一般會因應市場反應安排銷售，分成幾張價單發售單位，以便修訂價格。 然而，過去有發展商拖長發售時間，以「擠牙膏」方式來操控單位供應，藉此推高樓價。政府其後推出規定，單位數目達 100 伙或以上的新盤，首份價單須列出不少於單位總數的 20%，之後每份價單須列出項目單位總數的最少10%。 銷售安排則會列明認購單位的方式，包括發售方式（如入票、招標）、日期、時間及地點，以及出售單位數目。 4. 參觀示範單位、入票與揀樓 緊隨價單推出，發展商會開放示範單位供公眾參觀，一般會提供經改動示位及未改動示位（俗稱清水房），睇樓人士可即場於展銷廳進行購樓意向登記，亦即入票。 準買家應帶同一張價值 $10 萬元的本票或支票，作訂金之用。訂金會在簽署「臨時買賣合約」時在臨時訂金內扣除。 個別項目會限每人或組合只可入2至3張票，亦有些不設上限。為求增加中籤機會，有準買家會入多張票。直至開售前一至兩日，發展商會以抽籤決定每組買家揀樓次序。 開售當天，售樓處通常會分為登記處、抽籤區、揀樓等候區、揀樓區、簽約等候區及簽約區。售樓處會在當眼位置展示一張「消耗表」 ，顯示可供揀選的單位、已簽立臨時買賣合約的單位，以及已被揀選、但尚未簽臨時買賣合約的單位。 有地產代理為求促成交易，會為準買家墊支入票，以增加中籤機會。準買家要注意，此舉或違反《一手住宅物業銷售條例》，代理本身隨時會被釘牌及判監。 不過，業內常見走法律罅的疑似墊支方法，如準買家先碌卡予代理，保留簽帳額，由代理代為開本票，但實際要中籤後，才會真正過數；或準買家先開支票，換代理開本票，直到中籤後，代理才會兌現支票。換言之，一日未中籤，準買家並不會有實際金錢上的支出。 5. 簽訂臨時買賣合約 能夠揀樓的準買家，須與發展商簽署「臨時買賣合約」，此階段要預備臨時訂金（細訂），訂金一般為樓價 3% – 5%。如簽臨約後改變主意，不完成交易，即「撻訂」放棄已繳訂金。 6. 申請按揭 買家可選擇用「即供付款」或「建築期付款」，並憑臨約向銀行申請按揭。值得留意，現時無論購買新盤現樓或樓花，都可以申請新按揭保險計劃 (新按保)，承造最高9成按揭。 （而在2023年9月的修訂之前，買家如欲購買樓花申請新按保，先決條件是要使用建築期付款；即供付款並不符合申請按保的要求。） 7. 簽訂正式買賣合約 簽署臨時合約後 5 個工作天內，雙方要簽署正式買賣合約，買家須繳付「加付訂金」（即「大訂」，連臨時訂金約為樓價 … Continue reading "【租務糾紛】常見案例、處理方法、專責部門、常見問題"

相信好多人未去過炮台山，通常過完個銅羅灣地鐵站後，好少人會繼續去柴灣方向探索香港島區嘅另一面。炮台山喺天后同北角中間，雖然地方比較細，但依個地區都有好多野做架！如果你唔想再喺銅羅灣體驗人踩人嘅感覺，今個週末一於去炮台山一日遊啦！

香港租貴，想爭取私人空間，一個折衷的做法就是尋找室友夾租。分租遍及港島九龍的唐樓，租客一般是年輕單身專業人士。近年分租潮更吹至新界區大型屋苑，吸引經常來往中港兩地者租住。如果單位為眾人合租，到底誰要負責簽約呢？ 夾租方法大致分兩種，一種是各租客分別直接與業主簽訂租約；另一種則是由一位租客代為分租，並由該租客與各分租戶簽訂分租租約。千居這篇文章主要講述後者。 立即跳往：主租約VS分租租約｜二房東和分租客之間關係｜二房東不必出示主租約?｜未得業主同意能否分租? 主租約VS分租租約 業主先約單位租予一位租客，由租客將房間分別租出去，這個做法稱之為「分租」（又作租上租），而該名租客亦有「二房東」之稱。 業主與二房東之間會簽訂租約，稱為「主租約」。二房東會再分別與各分租客簽訂租約，稱為「分租租約」。分租租約以主租約為基礎，由二房東與分租客協商適合雙方的附加條款。舉例，主租約退租通知期為 2 個月，二房東因考慮分租客一般需要更大彈性，故將退租通知期縮短至 1 個月。 二房東和分租客之間關係 二房東可以是分租單位住戶之一，亦可以是另有居所，純粹受薪為業主代管物業的「包租婆」。 二房東可要求分租客遵守主租約條款，並將其納於分租租約之中。如分租客出現違約情況，二房東可按分租租約展開跟進行動，並向分租客追討賠償。 二房東不必出示主租約　分租客或墮騙局 二房東沒有必要向分租客出示主租約，惟主租約涵蓋不少重要資料，包括二房東向業主承租之地方範圍、租期，以及分租權等。舉例，主租約實際只限二房東租出單位室內範圍，二房東竟擅自租出單位連天台部分，又或主租約租期僅得一年，但二房東與分租客簽訂兩年租約，有關分租租約便是無效。 分租客最好堅定要求二房東出示主租約副本，如二房東因不想透露原租金而拒絕，分租客可提議二房東影印時遮蓋金額，最緊要是清楚見到主租約關於年期、範圍和分租權的條款，以及業主姓名與物業查冊上顯示的相同。 另外，分租租約上，應清楚列明所分租部分，例如床位編號或房間，並寫上與其他租客共用的公家地方，如廚房、廁所等。 未得業主同意　分租是否犯法？ 坊間絕大部分的租約範本均有明確條款，禁止租客分租物業。如果租約未有寫明，租客不事先徵求業主同意，就自行分租房間，是否犯法？ 答案是：未必。如租約沒有包括任何限制分租的條款，理論上，原租客只要不違反其他條款，有權隨意處置單位，包括分租房間、離港時暫時轉租單位等。 事實上，業主要證實單位被分租亦不容易。租約通常限定業主不可干擾租客生活，而租客一般有權自由與他人同居、分享佔用或使用物業，如缺乏已簽署的分租租約等實際證據，業主難以有憑有據地辨別原租客究竟是與人同居，抑或是分租。 作為分租客，為求自保，你必須了解二房東是否確實有權分租。最理想的情況，當然是業主、二房東、分租客三方均清楚大家的合約責任，以免業主日後突然發現單位用作分租，與二房東之間起爭議，影響到分租客起居，甚至被趕出單位。 大廈公契或禁分租 除了要得業主同意，亦要留意大廈公契是否載有明確條款，禁止分租房間。不過，大廈的物業管理公司及業主立案法團基本上是無法得悉單位使用者究竟是分租還是同居，即使大廈公契不容許，亦難以實際執行。 二房東與業主終止租約　分租客何去何從？ 分租權源於主租約，主租約終止，分租租約即失效，分租客必須交回物業。換言之，如二房東因事提前退出主租約，分租客亦要隨之遷離單位。如有需要，分租客可向原訟法庭申請「寬免」，要求發出「歸屬令」，代替二房東佔用單位，直至剩餘租期完結。 租期少於28日　要申領賓館牌 分租的其中一個好處是租期偏向靈活。再靈活，租期亦不可少於28日，否則業主就要為物業申領賓館牌。 如果你急需短期租屋，最好避免這些二房東分租房間。二房東或聲稱需離港三數週，不想白交租，故以較低租金租予他人暫住。第一，此舉涉及分租，手續繁瑣；第二，如租期少於28日，新租客變相是入住無牌賓館。你可考慮租住服務式住宅，租期靈活，無須煩惱以上法律問題，質素有保證，搬入即住。 如果你需要較長期的一人租屋，共居空間亦是不錯的選擇。共居空間入住手續簡單，配套完善，更定期舉辦住戶獨享的文娛活動，是一個全面的住屋生活體驗。