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套丁違法無人管制？如何剝奪市民利益？
地產資訊 | 2026 年 7 月 9 日
丁權合法，套丁違法。套丁早已是老生常談的丁屋爭議，大家都知道套丁問題的存在，也知道行為違法，卻無可奈何。新界原居民擁有丁權，本來是一項額外的特惠權利，但是套丁的情況頻頻發生，使得原本丁權設立的意義變質。究竟什麼是套丁？套丁的問題如何影響全港市民的利益？千居將會在以下文章，帶你一探套丁問題的嚴重性。
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近期更新
- 差估署公布住宅售價統計數據，2026 年 1 月份住宅售價指數為 301.4 點，按月升0.53%；租金指數則報201.1點，按月升0.3%。(2026年 3 月)
何謂套丁
「套丁」是指，許多擁有建屋「丁權」、但無地可建的新界原居民男丁，將自己的建屋丁權出售予有地、但無建屋權的地產發展商。表面上，地產商以低價將地賣給這些原居民，然後男丁便可以申請興建丁屋。但實際上，該丁屋是由地產商持有，並由地產商出售牟利，被地產商收買的男丁，可以收取大約十多萬到數十萬港元不等的「套丁費」。
地產商私下向原居民購買丁權，導致新界大量鄉村式發展用地，被囤積為建丁屋，然後被轉售牟利。
套丁如何違法？
申請興建丁屋的條例，本身就要求丁權擁有人需要作出法定聲明，證明自己的申請並沒有與他人達成出售丁權的協議，或具有該意圖。因此，套丁的行為已違反聲明。
套丁如何剝奪市民利益
飛丁霸地
由於可以用作興建丁屋的許可鄉村範圍有限，所以擁有丁權的新界原居民，並不一定能夠在自己鄉村的範圍內得到興建丁屋的土地。但是，新界的鄉村多年來也沒有劃定的村界，於是有許多原居民都會向地政署申請，在鄰村、甚至其他鄉村式發展地帶的土地興建丁屋，亦即是「飛丁」。
飛丁導致丁屋的興建範圍不斷擴張，阻礙原有的土地發展。丁屋佔用的土地越多，可用作興建其他住宅的土地便越少，剝削了其他市民的權益。
丁權牟利
丁權本來已經是一項對新界原居民的特惠政策，目的是希望改善原居民的居住環境，為他們提供基本的住屋需求。套丁的行為已經超出了基本的住屋需求，丁權淪為了原居民牟利的工具，對其他沒有丁權的市民造成不公。
套丁實例
2021年，廉政公署拘捕有「村屋大王」之稱的律師王光榮，連同其餘涉事人等二十四人，因為涉嫌套丁，而被懷疑涉及貪污詐騙。當中發展商負責人、丁屋申請人及中間人，全數都被拘捕，他們以數萬至數十萬向原居民收購丁權，用以發展水蕉新村，建成逾百棟丁屋作私人屋苑，並以九百萬至一千三百萬元市價出售，賺取超過十億元。
由於律師王光榮被捲入套丁案件，其創辦的王潘律師行亦受到波及，被大型銀行暫停採用，據悉包括匯豐、中銀、渣打、東亞、花旗及工銀亞洲。
發展局之後回應指，事件中私人地段的買賣和分割屬於私人協議，當局不能干預，即是對於套丁行為，政府沒權干預。由於政府一直站在一個沒有資格干預的立場，套丁問題便多年未得解決。
2024年，亦有一名原居民因涉嫌在西貢套丁而被廉署起訴，此案例中擁有丁權的男丁原定於項目落成後可獲得頂層單位業權，以此將丁權出售予發展商，牟取暴利。
建議解決方案
本土研究社是一個非牟利組織，主要是一班關注香港發展的朋友成立的實驗平台。該社曾於2020年就套丁問題進行一份研究報告，並提出了以下建議措施：
- 制定「疑似套丁鄉村管制名單」：針對疑似套丁的丁屋數量百分比超過50%的鄉村，取消整條村的丁屋申請
- 制定「疑似套丁鄉村觀察名單」：針對疑似套丁的丁屋數量百分比超過30%的鄉村，徹查正在審批的丁屋申請
- 對正在興建、數量龐大的新丁屋屋苑，暫緩項目申請程序，並加以深入調查
- 取消《一手住宅物業銷售條例》中對丁屋的豁免：丁屋屋苑也應該被納入條例的規管範圍，規定發展商需交代項目背景及細節
- 公開所有有關丁屋申請、審批及轉讓的資訊和數據：讓公眾共同擔當監察的角色，協助政府辨識套丁行為
除了本土研究社的調查建議，許多人也提出，要杜絕套丁問題，最直接的方法就是將買賣丁權的罪行刑事化，面對隨時被刑事檢控的責任，才能達到顯著的阻嚇效果，杜絕濫用丁屋的情況繼續頻頻發生。
作為香港市民，我們都有責任關心香港的土地用途規劃，所以對於套丁問題，必需多加了解。如過想知道更多樓盤資訊，即上千居搜尋各區樓盤。
常見問題
政府處理套丁問題的最大困難？
因為新界的丁屋涉及丁權問題、及複雜的歷史背景因素，政府難以介入。
政府哪一個部門應該負責處理套丁問題？
由於地政總署負責審批丁屋，所以理應由地政總署嚴加審核，若果之後想追究，就可能要交由廉政公署調查。
丁屋是新界原居民的特權嗎？
政府認為丁屋政策只是對新界原居民的一項短期恩恤措施，並非冠以特權予原居民。
