隨著物業的業權轉變，差餉轉名是非常常見的情況。繳交差餉的責任屬於租賃雙方的事宜，業主和租客之間應該在簽約時決定繳納人。其後如果繳納人的身份有變，便可能需要更改繳納人資料，以轉移差餉繳交責任。如果你還是新業主或新租客，對於差餉轉名有煩惱，可以參考千居以下文章，教你差餉轉名的整個流程和提醒你相關的注意事項。 立即跳往：何謂差餉 ｜更改差餉繳納人資料 ｜ 注意事項 ｜ 常見問題 何謂差餉 差餉是香港一項稅收款項，按照物業價值或租值抽取某個百分比的款項，作為政府的稅務收入，屬於政府向本地房地產業主徵收的一項間接稅。 從前，差餉的徵收率為物業租值估價後，得出的應課差餉租值的5%。惟政府已於《2022/23財政預算案》建議引入累進制，差餉徵收率根據不同水平的應課差餉租值，定為5%至12%，有關制度在2025年1月1日起生效，累進利的徵收率如下： 住宅物業應課差餉租值 差餉徵收率 首55萬元 5% 另25萬元 8% 餘額 12% 更改差餉繳納人資料 需要轉名的情況 當物業的業權出現變動時，就有可能需要更改差餉繳納人資料。 登記差餉的繳納人，可以是業主、租客或其中一方代理人。每當有物業轉手，差餉繳納人需要改為新業主。除此以外，如果差餉繳納人是原先的租客或者代理人，其後有轉換租客或代理人的情況出現，也需要轉名，將差餉繳交責任轉移至新租客或新代理。 轉名流程 你可以選擇在網上遞交申請，於差餉物業估價署網站填妥資料便可以，流程如下： 除了以網上服務轉名，你也可以填寫以下表格： 填妥表格後，將表格以郵寄、傳真或電郵方式遞交至差餉物業估價署，切記在信中註明賬目編號，以及新繳納人的姓名、通訊地址和電話號碼。 轉名的好處 確認繳納人身份後，差餉繳納人往後就會收到「徵收差餉及/或地租通知書」，提醒繳納人繳付差餉，而且如果業主擁有多個物業，可以使用綜合繳付差餉及/地租服務，一次過繳交所有差餉。 注意事項 如果你一向以自動轉帳形式繳付差餉，更改繳納人姓名前要注意，之前所設定的直接付款授權指示將即時自動失效，無法自動轉賬。直至新的直接付款授權指示生效前，你必需以其他方式繳交差餉。 另外，如果你只需要更改繳納人的地址，可以直接使用地址更改服務，透過網上服務向所有政府部門更改地址記錄，只需要將你的資料輸入一次，提交申請後會收到電郵通知，或者你也可以直接致電21520111申請。 關於繳交差餉的責任確實重要，釐清繳納人身份也是對各持份者的保障，以免日後有任何爭議。買樓租樓都要交差餉，所以先要用心熟讀，如果想知道更多樓盤資訊，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

買二手樓最好參考「二手成交記錄冊」，始終二手物業在市場交易過，又曾轉讓過物業業權，加上沒有發展商擔保，所以投資風險不小，需慎重考慮。千居在以下文章，總括了如何查閱各類型房屋的二手成交記錄，提醒你各種關於買二手樓的注意事項。 立即跳往：政府資助房屋｜私人物業｜注意事項｜常見問題 近期更新 政府資助房屋 所有政府資助房屋的二手成交紀錄，均能在房屋委員會網站查閱，網站免費提供自 2002 年起的成交紀錄，而 1997 年至 2001 年的成交紀錄則以PDF檔案記載在網站連結中。 所有居屋屋苑、綠置居屋苑或租置計劃屋邨，都能夠在房委會網站查閱其全部成交紀錄。進入網站後，你需要按照以下步驟搜尋： 搜尋結果會顯示屋苑的成交價、實用面積、層數、每平方呎成交價、補價折扣率、以及買家經地產代理還是自行議價。 私人物業 至於一般私人物業，就有更多不同的途徑可查詢成交紀錄。在土地註冊處網站上，政府公布了每年的樓宇買賣合約統計數字，當中包含了一手物業及二手物業的買賣數目。 而私人物業的二手成交紀錄冊，可查閱各大搵樓網站，包括千居成交資訊，不同地產資訊網都記載了最新的成交紀錄，資料涵蓋物業登記日期、地址、建築面積、成交價、實用面積/呎價、間隔、地契年期等等，大部份重要資訊都有紀錄，可供搜尋用家參考。部份網站甚至會將平均呎價的趨勢列出，讓用家能更清晰看見樓價走勢，有助判斷物業投資價值。 注意事項 查閱二手成交記錄冊的作用，是了解單位過往的成交價，以免以高於平均的價錢買入，或可根據過往紀錄，分析單位的升值空間，以作投資用途。此外，亦是避免買家誤墮陷阱，例如犯下以下錯誤： 成交價影響銀行按揭 須知道銀行決定是否批出按揭，是取決於許多不同的因素，其中一項便是成交價。 在申請按揭前，你應向銀行申請估價，以獲知自己大概能夠承造多少按揭，以便計劃還款能力。如果最後成交價遠低於銀行估價，有機會遭到銀行拒批按揭。 查閱過往成交紀錄時，需注意比較近期的成交價與銀行估價，如果差距太大，買家可能要考慮清楚，是否有機會遭到銀行拒絕承造按揭，權衡當中風險。 保障買家免受騙 買樓不一定經地產代理，準買家可以自行上網搵盤，但是網上資訊參差不齊，而且沒有認可性，最好還是查詢有公信力的網站後，再做決定。 二手成交紀錄冊記載了單位買賣的交易資料，準買家可以根據過往資料分析，業主開出的價格是否合理，或者業主有沒有誇大單位面積之疑。買樓不是兒戲的決定，必須多作資料搜集，避免墮入騙局，後悔莫及。 買樓必須翻查過往二手成交紀錄，還要依靠值得信賴的搵樓途徑，如果你對更多樓盤資訊有興趣，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

你知道樓契也可以分為許多形式嗎？長命契、半契樓、分契樓……每一種都有不同界定單位業權的方式，並沒有一種樓契分權方式是最好、或最差的，每款各有利弊。 假如你是準備分契的業主，或者你是有興趣入手分契樓的買家，那你千萬不能錯過以下文章，千居將為你介紹分契樓的辦理程序，還有需注意的分契風險，教你分辨分契樓和普通劏房。 立即跳往：分契樓定義 ｜ 常見分契物業例子 ｜ 申請程序 ｜分契風險 ｜常見問題 分契樓定義 分契樓指將一個物業分拆成為兩個或以上較小的單位，每個分拆單位都擁有獨立的業權，可以作單獨買賣或按揭申請。 常見分契物業例子 自從2024年《施政報告》宣佈所有物業類型及樓價的按揭上限調至7成按揭，準業主要申請按揭，交付首期就較以往輕鬆。但在按揭規定未放寬前，超過一定價值的物業，按揭成數上限較低，只有5至6成。有部份業主為了借取更高成數貸款，可能會用物業分契的方式。 以住宅和車位分契為例，如果業主購入的單位連車位價值超過$1,000萬，按揭最高只能批出5成，但業主又想推高按揭成數，可以有以下做法： 第一，如果樓契本身沒有註明單位和車位是「合契」形式，業主可以將兩個項目當成獨立交易，分開申請按揭，當兩個項目分部低於$1,000萬，就能夠申請高於5成的按揭（新按保計劃）。 第二，業主可以嘗試要求賣家在交易成交前進行「分契」，拆開兩個項目，然後分部由不同業主購入，例如夫妻各購入一個項目，就可以分開申請按揭。假設住宅單位價值$850萬，車位價值$250萬，丈夫購入單位，妻子購入車位，丈夫的住宅單位可以申請八成的高成數按揭，即是$680萬，而妻子則可以申請四成按揭，即是$100萬，總共借貸$780萬，等於整個項目的七成按揭，比起原本合併一起能申請的五成按揭高出兩成。 因此在過去，不少買家在遇上需要提高按揭成數的情況時，往往會選擇分契的形式買入物業。 申請程序 分契風險 銀行拒絕按揭 不少分契樓屬於舊區住宅，甚至為分契唐樓，當中涉及的業權分割可能較為複雜。因此，銀行日後未必願意接受任何分契樓的按揭申請。買家可能要做好一筆過付款之心理準備，或者投靠其他利率較高昂的財務機構作按揭申請。 難以符合分契規格 一般物業需要面積夠大，才可以在間隔改動後依然符合走火通道要求，另外所有改動均不能影響樓宇結構、排水及通風系統。整體而言，成為合法分契樓的程序非常嚴謹，因此並不是所有物業都能成功分契。 費用高昂 分契的程序需花費不少律師樓費用之餘，也要另外聘請合資格的測量師規劃圖則，再委派合資格的工程公司負責執行圖則，加上工程的費用，整筆支出相當不菲。 分契樓VS劏房 分契樓與劏房確實有其共通之處，尤其兩者都集中在舊區舊樓，並且在間隔改動上，均可能作出分割的變動。但是，除此之外，兩者的意思絕對不能互相取代。 劏房，又成為分間單位，指一個單位在原先經批准的圖則上，再分割成為兩個或以上的獨立房間，當中涉及的改動一般都是不影響單位結構牆的工程。 雖然分契樓同樣包含分割工程，但是涵蓋的層面主要針對分割後，各分拆單位擁有獨立的業權，而非單單是間隔上的改變。 對於有需要分契的業主，建議分契前還是多作資料搜集，以免失敗時得不償失，損耗更多金錢心力，如果對於各類型樓盤有興趣，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題