物業投資不一定只有買樓放租，有聽過舊樓收購的話，都知道回報也可以很可觀，這一類投資者專注物色舊區物業，然後等發展商或市建局提出收購。那麼為何有些人會選擇投資舊樓？回報真比一般放租放售樂觀嗎？等千居為你拆解。 立即跳往：舊樓收購回報｜市建局舊樓收購價｜發展商舊樓收購價｜何謂「強拍」 / 「落釘」｜舊樓收購投資要訣｜常見問題 近期更新 舊樓收購回報 舊樓被收購，賣出的價錢叫「收購價」；既然有人看中這個投資選項，即是認為「收購價」比起一般物業買賣的成交價更為有利，能夠為業主賺取更多回報。 物業成交價之高低，由自由市場根據供求來定奪；那麼「收購價」又是如何決定？這視乎誰是收購者：政府市建局，抑或是私人財團（如發展商）。 1. 市建局舊樓收購價 市建局不定時會推出市區重建項目，收購舊樓再發展。根據法例，市建局收購舊樓，除了須給予業主其物業的市值交吉價（俗稱「現殼價」），視乎單位的佔用情況，另外更會加上一筆津貼賠償，再因應單位狀況（自住或出租），去決定補貼額度。 除此之外，市建局會再提供津貼，以助業主支付搬遷及重置物業等有關開支。換句話說，投資舊樓等市建局收購，回報比起賣樓售價多出兩筆津貼賠償，非常吸引。 2. 發展商舊樓收購價 除市建局外，私人財團發展商亦會物色舊樓，進行併購，拆樓重建新式物業，藉此獲利。近期比較有知名度的例子，就是尖沙咀香檳大廈一址，被地產商成功收購，未來或搖身一變，成為高檔商廈或商場。 私人財團提出的收購價不如市建局般透明，和普遍物業買賣一樣，主要是視乎買賣雙方的議價能力，雙方協議的價錢，便是最終「收購價」，不會有指定的賠償津貼。 根據法例，地產商提出的「收購價」不能低單位的現殼價，為吸引一眾業主放售業權，以盡快完成收購程序，地產商一般都會開出可觀的價錢。亦因如此，投資舊樓等收購，有機會比賣樓更賺。 落釘投機成為職業炒家 市建區收購，明買明賣，白紙黑字，投機的空間，自然比不上由私人財團提出收購要約的情況。 投資私人財團有意收購的舊樓，方法不僅限於純粹的個別單位買賣，有投資人士更會大筆購入多個舊樓單位，以圖進行所謂的「落釘」。 要理解「落釘」的獲利方式，先要清楚私人財團收購舊樓的程序。根據法例，凡高於 50 年樓齡舊樓，任何人只要集齊同一地段 80% 或以上業權（已於2024年12月起調整為70%），並向土地審裁處提出申請，可獲土地審裁處發出「強制售賣令」，行拍賣土地業權（俗稱「強拍」），收購便報捷。 有投資人士會預先買入相關大廈的逾 20% 業權（亦即「落釘」），藉此阻撓地產商的收購計劃，令地產商難以集得 8 成以上的業權申請強拍。如地產商對該地皮的需求非常熱切，或願意提出更可觀的收購價，高價拔釘，以統一業權。 不過，這種「落釘」的投資方法需要動用龐大的資金，亦存在一定的風險，如樓市不景氣，地產商放緩收購的步伐，這班「職業炒家」為落釘所付出的成本便長期積壓，影響資金流通。一般而言，懂得看準時機落釘的，都不是普通平民百姓。 值得留意，特首李家超於 2023 年施政報告建議，針對迫切重建需要的舊區 (油麻地、旺角、馬頭角、長沙灣/深水埗、荃灣、西營盤/上環、灣仔），樓齡達 50 年或以上但少於 60 年的私人樓宇，強拍門檻由 8 成業權降至 7 成，樓齡達 60 年或以上則降至 6 成 5。 有關建議已於2024年在獲立法會三讀通過，由同年12月起實施。 小業主或無辜犧牲 如地產商和落釘炒家談判久持不下，互相角力，一眾小業主基本上是「肉隨砧板上」，難以憑一人之力，開出其心目中所想的收購價，最終還是要視乎兩邊財團最終的洽商結果，單位的價值才得以定奪，可謂是任人魚肉。 舊樓收購投資要訣 市建局對舊樓收購沒有特定的準則，買家或較難預料心儀舊樓單位是否真實具備收購潛力。參考過去的市區重建項目，獲收購的物業一般屬於樓齡逾 50 載、日久失修的唐樓大廈。 … Continue reading "【1分鐘認識龍床盤】 尺寸 + 間隔 + 成交 + 收租回報 + 租金比較"

初初搬出來租樓的人士，對於交租未必非常熟悉，不要誤以為出來租樓容易，自己交租究竟有什麼困難？一旦錯過交租日子，會有什麼後果？作為租客，如何才能夠保障自己，而且節省最多租樓開支？千居將會在以下文章，教你交租的重要事項，避開陷阱和利用省錢機會。 立即跳往：交租方法｜交租收據｜欠交後果｜交租扣稅｜常見問題 近期更新 交租方法 公屋 公屋的交租方法非常方便，接受多種繳費渠道： 私人物業 視乎租客與業主達成的共識，最常見的交租方法為網上轉帳或自動轉帳。 交租收據 根據《業主與租客（綜合）條例》，業主必須把租金收據發給租客，租客應該主動提醒業主提供收據，以免日後出現金錢糾紛。收據上應列明租金的詳細資料，例如，租金是按年、按月或按季繳交，以及租金是否包含其他收費項目（差餉、地租、管理費等等）。保留收據，是為了讓租客保障自己，留有自己已繳交租金及相應金額的證明。另外，租金收據需要列明的資料還有租金金額、業主姓名、租住地址、租期和交租日期。 欠交後果 欠交租金的後果，可能直接導致業主終止合約。根據《業主與租客（綜合）條例》（第7章），如果租客比原本協議的交租日，拖欠租金超過 15 天，業主有權沒收或終止租賃，並且向法庭或土地審裁署申請收回單位的管有命令，即是強迫租客離開、收回物業。 如果租客只是第一次拖欠租金，而業主又向法庭申請收回單位，租客可以申請寬限期，法庭或土地審裁署會給予租客一次機會，支付全部欠租和業主的法律費用。假如租客能夠在指定期限內繳交全部款項，租約就會恢復效力，在原有條款下繼續生效。 交租扣稅 交租人士可獲稅務扣除。政府在《財政預算案2022》提出，由 2022/23 年度起實施的新稅務措施，為沒有物業而需要交租的納稅人，提供「租金開支扣除」免稅額。有關措施於 2022 年 6 月 22 日三讀通過，同年 6 月 30 日刊憲成為法例。 該扣稅政策沒有年期限制，即是有無限的扣稅機會。納稅人在每個課稅年度最高可以獲得 10 萬元的扣稅額。 主要的扣稅資格如下： 作為租客，一定要把握申請扣稅機會，以減輕租金壓力負擔，省下的金額隨時可以幫忙補貼租金。 謹記以上的交租貼士，做個準時交租的良好租客，同時亦要保障自己作為租客的權利。如果你對租樓有興趣，不妨即上千居搜尋各區租盤。 常見問題

「一約多伙」是指買家以一份合約購買多個單位，這類交易曾盛行一時，是什麼原因促使這種成交？為何政府要把它杜絕呢？當局採取了甚麼方法呢？現在還可以一約多伙嗎？千居在下文逐一解說。 立即跳往：漏洞由來｜稅項節省｜加徵辣稅｜單一住宅定義｜常見問題 近期更新 漏洞由來 「一約多伙」是指以一份文書購買多個單位。「一約多伙」的出現，源於政府於 2016 年 11 月 5日修訂《印花稅條例》，所有住宅物業交易的從價印花稅稅率，劃一調高至 15% ( 後於 2023 年 10 月修訂為 7.5%），合資格首置人士則可獲豁免。 然而，首置人士即使以一份文書購入多伙單位，只需支付較低的首置稅率（最高4.25%)，毋須繳納 7.5%。這個稅率差異，促使首置人士或回復首置身份的買家，藉由「一約多伙」掃貨，避開重稅。 稅項節省 現時，政府已撤銷全部樓市辣招，但在過往樓市旺時，炒賣風氣亦盛行。當其時，政府調高從價印花稅至 7.5%，是為了抑壓投機活動；首置買家獲豁免，是為了協助他們上車。然而，首置人士很少以「一約多伙」方式置業，更多情況卻被投資者視作慳稅手段，4.25% 與 7.5% 的稅率分別，套用於多伙樓價高的住宅物業上，應繳稅款有天淵之別。 2017年，曾有首置客利用「一約多伙」，以約 $7.6億元購入西半山尚璟 6 個單位。當時需繳納的從價印花稅為 $3,230萬 ($7.6億 x 4.25%)。 若沒有這個首置豁免，這宗交易需繳納的印花稅高達 $5,700萬 ($7.6億 x 7.5%)，兩者稅差達 $2,470萬。 加徵辣稅 由於「一約多伙」能節省投資成本，這類交易宗數越來越多，單是 2017 年 3 月，「一約多伙」宗數佔一手成交量約四分之一。 為遏制炒風，政府決定透過修例堵塞漏洞。自 2017 年 4 月 12 日起，「一約多伙」買家須就一份文書內每個額外單位繳付 7.5% 辣稅，換句話說，與非首置買家看齊。 … Continue reading "【1分鐘認識龍床盤】 尺寸 + 間隔 + 成交 + 收租回報 + 租金比較"