不少人因較低成交價而心儀銀主盤，其實市場上還有一種叫「財仔盤」，叫價甚至比銀主盤低。如果買家想入手「財仔盤」，會面對哪些風險？想知兩者有何分別，即看以下千居文章。 立即跳往：甚麼是財仔盤｜甚麼是銀主盤｜購入財仔盤風險｜常見問題 近期更新 甚麼是財仔盤 「財仔盤」是指被財務公司收回後轉售的物業，債權人是財務公司，當原業主無法如期償還按揭貸款，一般斷供兩至三個月後，財務公司可向法庭申請收樓，再把物業拍賣或沽售，用作償還債務。 相比「銀主盤」，「財仔盤」較多借入數份按揭，俗稱「超按」，債務有可能高於樓價，導致負資產，令業權更複雜。但若出售樓價足以償還欠款，財務公司通常會接受，故財仔盤叫價，可能比「銀主盤」低，不一定跟隨大市走勢或銀行估價。 甚麼是銀主盤 「銀主盤」是指業主因斷供而被銀行收回的物業，與「財仔盤」的最大分別在於債權人指銀行，但亦有人把「財仔盤」歸類為「銀主盤」。 另一邊廂，「銀主盤」亦有可能是「超按盤」，但無論是否借入二按、三按或更多，只有第一債權人（即首個承按人）才有權拍賣「銀主盤」或「財仔盤」，而售樓所得的資金，同樣會先付給第一債權人，其後才到二按、三按債權人，如此類推。 購入財仔盤風險 涉及債務 一般而言，買家毋須承擔原業主的債務，但原業主可能仍未繳清物業相關費用，例如水電媒費用及管理費等，故買入後，新業主須承擔欠款。 除此之外，原業主可能在借貸時，填報該單位為地址，轉手後，新業主亦可能會面對追數公司的滋擾。一般而言，只要新買家表明欠款人不住在此單位，正規的追數公司通常不會再作滋擾。 業權不清 「財仔盤」的原業主可能有債務問題，如因欠債而被釘契，物業難以轉名，新買家亦難以向銀行申請按揭，增加轉售難度。入手財仔盤前，買家應先查冊了解業權情況。 裝修開支 由財務公司收回物業至成功拍賣，需時一年或更多，期間物業處於空置狀況，或導致日久失修，新買家接手後，一般要預留多些資金，用作翻新或裝修。 繳交辣稅（現時已撤銷） 凡經法院申請強拍的「銀主盤」或「財仔盤」，可獲豁免額外印花稅；但若財務公司不是按法庭判令出售，而該物業於上手業主購入後 2 年內轉售，則涉及額外印花稅，新買家或需繳付此稅款。 值得留意，額外印花稅 (Special Stamp Duty, SSD) 已於 2024 年 2 月 28 日撤銷。 雖然財仔盤樓價較低，惟市場供應不多，如果有急切買樓需要，又想低價入手，不妨多做資料收集，了解二手市況，即到千居搜尋優質樓盤。  常見問題

香港的土地地契主要分為75年期、99年期和999年期，當中，999年地契名單上的地契，又被成為千年地契。這些不同年期地契背後牽涉的，是土地業權的界限，將會影響市民購買物業的意欲，也是買家需要注意的風險。千居今日就決定講解一下，土地業權和土地年期之間的關係，還有列出本港的千年地契名單。 立即跳往：土地業權 ｜ 土地年期 ｜土地續期 ｜999年地契名單 | 地契年期影響按揭｜常見問題 土地業權 土地業權可分為「永久業權」或「土地租借權」兩類。顧名思義，「永久業權」指的是土地由地主擁有，地主擁有在土地進行任何發展的權利。 而「土地租借權」所指的是土地由政府擁有，政府只是把土地租出，承租人也可以在土地上進行土地發展，但是只是屬於租用者的身分，而且還是一份有期限的租約。因此，土地契約的年期，就是界定土地租用者租用土地的期限，亦是土地業權的期限。 在鴉片戰爭結束後，香港被割讓予英國，香港、九龍的土地均由英女皇所擁有，因此發展商只是以土地租借形式租用土地發展。而新界的土地原本屬於原居民的永久業權，但是後來也被英政府改為土地租借形式。 時至今日，全港的土地，除了中環聖約翰教堂所在的土地屬永久業權以外，都屬於「土地租借權」。 土地年期 土地契約年期早於前港英政府年代已經訂下，主要分為以下三種： 殖民地年代，政府批出大量999年期地契，主要集中在港島地區，但後期殖民地政府覺得會失去長期控制權，於是停止批出999年地契，此後批出的土地年期都變為75年期或99年期。甚至有一段時間，批出75年期地契，並允許續期75年。因此，香港的土地契約年期，便大致分為以上三種。 土地續期 土地契約到期後，可能會出現的續期情況為： 由於現時香港土地的契約最快將於2047年到期，屆時政府會採取哪一種行動仍是未知之數。不過第三種情況應屬最低機會發生，因為必定會掀起社會各界的極大不滿。 999年地契名單 說到999年地契，以下屋苑便是全港僅剩的999年地契物業，物業持有人暫時都不需要擔心，土地會被收走，或者什麼時候要補地價。 於2023至2024年期間入伙的紅磡必嘉坊為近年推出最新的999年地契（千年地契）項目，現時距離其業權到期時限，還剩超過800年。 地區 屋苑名稱 樓齡 到期年份 港島 太古城 34-45年 2899 港島 愛都大廈 38年 2896 港島 賽西湖大廈 43年 2892 港島 帝景園 30年 2886 港島 曉峰閣 28年 2884 港島 殷樺花園 26年 2860 港島 碧瑤灣 42-46年 2859 港島 … Continue reading "【嘉湖山莊搵樓全攻略】平面圖、交通、景觀、各期特色"

有人認為住「單邊樓」風水不好，容易住到人行衰運變倒霉鬼；另一方面，又有人覺得單邊樓好，窗戶多、採光充足。有人喜歡有人討厭，究竟單邊樓是什麼單位？千居將在以下文章，告訴你何謂單邊樓及深入探討更多，解開相關的風水迷思。 立即跳往：「單邊樓」意思｜單邊樓之利與弊｜注意事項｜常見問題 近期更新 「單邊樓」意思 單邊樓指無雙連單位，單位位於靠最邊的角落位置，視野不會被旁邊單位遮擋，景觀通常較為開揚，亦會較一般單位多窗戶。 風水迷思 坊間一般認為單邊樓的風水不好，單位兩邊都有窗，犯了風水禁忌。無論單位靠右面還是左面，都有機會不利事業、財運，甚至導致官非纏身、破壞感情及健康等，因此部分人十分抗拒單邊樓。 不過從另一角度看，如果單位面海，多些窗戶卻無妨。總括而言，單就風水角度評論單邊樓，亦要視乎樓盤四周的環境，並不可斷定單邊樓的風水就是差。 投資價值 市面上許多樓盤都設單邊樓單位，因為景觀開揚，若樓盤臨海或靠山，就更加受歡迎，樓價亦更高。 以九龍站發展項目擎天半島為例，位於頂層下面俗稱「鳳凰樓層」的一個單位，亦是其中一個靠樓盤最邊的單位。客廳的窗戶可以欣賞 180 度九龍半島市景及獅子山，房間窗戶的景觀亦不會看見隔離單位，享絕對的私隱度。即使單位價錢高於市價，仍然受不少人歡迎。 除了擎天半島，不少樓盤項目都會設單邊單位，通常都設於走廊盡頭，若屋苑附近風景好，亦是不錯的選擇。 單邊樓之利與弊 住單邊樓的好處，正正是其靠邊位置所造成的開揚景觀，以及可容納更多窗戶，製造最多的採光途徑。其次，由於無相連單位，單位享更高私隱度，不怕被旁邊單位偷窺。 相反，其好處亦正正可能帶來一些問題，由於單邊樓單位較多外露表面，如果陽光直曬，單位內部可能會比較熱，導致外牆爆裂及漏水的機會亦會更高。 注意事項 單邊樓並沒有一定的壞和一定的好，亦要視乎其他因素的影響： 對流窗 單邊單位較容易出現對流窗，窗與窗或窗與門呈 180 度平衡排列，可以帶動室內的空氣流通。 座向 若單位向西，本身西斜已經導致單位室溫上升，加上單邊樓窗戶多，只會越曬越熱，冷氣費隨時高出其他單位幾成。相反，向北單邊單位則會非常「應風」，因為香港冬天多數吹北風，窗戶多的單位會被風吹得更加厲害。 景觀 雖然單邊樓景觀開揚，但也要視乎對住什麼景觀。低層山景單位有機會受蚊蟲滋擾，海景單位又可能面對大霧、濕氣等問題。另外單邊樓擁兩邊景觀，可能需留意會否包含一些厭惡性景觀，例如墳場景。 主力牆 主力牆的面積亦計算在實用面積內，所以越少主力牆，呎價就越划算。單邊單位獨立承擔一幅主力牆，而一般單位則由左右兩個單位分擔同一幅牆的面積，因此單邊樓的呎價或較不划算。 單邊樓固然有好亦有壞處，視乎你對住屋的要求，亦可以參考不同屋苑的不同選擇。如果想知道更多樓盤資訊，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題