市面上的銀行按揭計劃眾多，要選出最抵的計劃，主要比較兩點：按揭利率和按揭回贈。有銀行以較低按揭利率作招徠，但按揭回贈卻比其他銀行少，計落或者比高息按揭遜色。為此，千居為你盤點 18 間銀行的最新按揭利率，了解按揭回贈重點，一表看清各銀行的 H 按和 P 按利率！ 立即跳往：18間銀行最新按揭利率｜按揭回贈規限｜常見問題 一表看清18間銀行最新按揭利率（2022 年 9 月更新） 銀行按揭計劃主要分為 H 按和 P 按，兩者利率不同之處大致如下： H 按 = 以銀行同業拆息利率（HIBOR）為計算基礎→ H 按利率上限一般等於 P 按→ 下表以最新 1 個月拆息利率 HIBOR = 0.23% 計算 P 按 = 以最優惠利率（Prime Rate）為計算基礎 銀行 最優惠利率（P） H 按年利率 P 按年利率 現金回贈（佔貸款額） 匯豐銀行 5.125% H + 1.6% P – 2.75% 1% 恒生銀行 5.125% … Continue reading "銀行按揭利率＋按揭回贈大比拼 2022（不斷更新）"

自 2019 年推出新按保 (林鄭Plan)後，政府於 2022年財政預算案中，再度放寬住宅物業的按揭成數上限。這到底是甚麼意思？按揭保險計劃又是甚麼？對計劃上車的你有甚麼實際影響？千居和你一一拆解。 立即跳往：甚麼是「按揭保險計劃」｜新舊按保一覽｜「按揭保險計劃」由誰提供｜按保申請程序｜按保是否要壓力測試｜繳付保費｜常見問題 甚麼是「按揭保險計劃」 根據金管局規定，按揭借款人如想申請 6 成以上的按揭貸款，就要購買按揭保險（俗稱「按保」)，超出 6 成以上的按揭，稱為高成數按揭。 按揭保險能穩定銀行體系，按揭保險公司（按保公司）為超出 6 成的貸款部分提供保障，銀行就毋須因批出高成數按揭而承擔額外風險。 然而，按揭保險計劃對首置人士和非首置人士設有不同成數上限，最高分別為 9 成和 8 成。 新舊按保一覽 舊按保 物業價格 $400 萬以下 $400 萬 – $450 萬 $600 萬或以下 最高按揭成數 90% 80 – 90%；貸款上限 $360萬 80% 物業類別 現樓及樓花 現樓及樓花 現樓及樓花 首次置業 需要 需要 不需要 固定收入 需要 需要 不需要 供款比率上限 50% 50% 50% … Continue reading "銀行按揭利率＋按揭回贈大比拼 2022（不斷更新）"

夫妻二人打算共築愛巢，買樓時難免會遇上世紀難題：物業應全歸其中一人，抑或是聯名擁有？此前，你要先知道：聯名物業有甚麼好壞？將來會否影響原有按揭或新買物業的印花稅？等千居為你拆解。 立即跳往：聯名物業3大好處｜聯名物業3大壞處｜常見問題 聯名物業 3 大好處 二人收入相加，更易過壓力測試 銀行批核按揭時，會計算申請人的供款與入息比率，以評定申請是否通過壓力測試。如果二人共同聯名擁有物業，一同作為按揭的借款人，兩人的入息可以相加計算。如果二人均有工作收入，聯名應能使壓力測試更易通過。 物業相關決策，須由二人共同作出 如果要放售、轉讓、出租聯名物業，所有文件必須有二人的簽署作實。如果二人對物業均有付出，如首期兩份分、一同供按揭，聯名購買對二人都有保障，即使日後感情有變化，亦不怕其中一人擅自對物業作出改動。 透過近親轉讓，爭取更高按揭成數 如果本身已聯名買入物業，在按揭成數放寬之後，想透過轉按或加按，爭取借入更高成數，可以經由近親轉讓，讓其中一人擁有全部業權後，再重做按揭，新按揭就可以使用放寬後的按揭成數。相反，如果物業本身只由一人持有，就不能夠藉轉按或加按作套現。 聯名物業 3 大壞處 影響二人信貸 雖然聯名能令壓力測試更易通過，但按揭貸款額會分別顯示於二人的信貸報告上，同時影響兩人的信貸評級。 假設貸款額為 $200 萬，聯名人的兩份信貸報告均會各自顯示未供貸款為 $200 萬，並不會將貸款拆半，變相兩人都要承受同樣的信貸負擔。 業權轉讓要收費 轉讓業權會產生不同洗費，如印花稅、律師費及行政費等。 如果是為了符合壓力測試，而決定聯名買入物業，其實更可取的方法，是讓其中一方成為按揭擔保人，擔保人的收入亦會計算在壓測內，日後只須透過轉按即可除名，比業權轉讓簡單得多。 二人同失首置身份 如物業為聯名持有，所有物業持有人均會失去「首次置業」身份，在買入新物業時，既要繳付更高的從價印花稅（用「雙倍印花稅」稅率，統一為樓價 15%），能夠借入的非首置按揭成數亦會減少。 不過，其實即使是聯名物業，透過近親轉讓，一樣可避過雙倍印花稅。而按揭成數方面，亦可經由近親轉讓，令其中一人重回首置身份，便可受惠於協助首置人士上車的政策，如較高按揭成數及免壓力測試等。 是否聯名購買物業是重要的考慮，同樣重要是在搜尋物業時，比較樓盤優劣，確保滿足雙方需要，即上千居搜尋全港各區筍盤。 常見問題

有別於一般私樓轉按，未補價居屋轉按設限制，並不是過了罰息期，便可隨意轉變按揭安排，若涉及轉按套現或加按情況，須注意的事情更多。想做好居屋轉按準備，了解轉按審批程序、手續、費用及一些特殊情況，即看以下千居文章。 快速跳往：申請原因｜獲取同意書｜注意位｜常見問題 申請原因 如同居屋轉名，未補價居屋業主，若想為居屋轉按，必先取得房屋署署長批准。至於已補價居屋，轉按的做法與私樓相同，在此不贅。針對未補價居屋，房署會考慮以下的申請原因： 因業權轉變而轉按； 因較優惠的按揭利率而轉按； 因轉職不能享用僱主的買樓貸款計劃 轉按必有著數？ 不少居屋業主，見減息周期將至，於是以慳息為由申請轉按。然而，房委會旗下的居屋，承造按揭只能選 P 按計劃，雖然 H 按與 P 按同為浮息按揭，但 H 按（銀行同業拆息利率）下跌，不等於 P 按息率跟隨向下。 另一方面，轉按涉及律師費及行政費用，轉按能否減低供樓開支，還要考慮轉按所獲得的現金回贈，能否抵銷其他額外費用。 舉例，居屋貸款餘額為＄100萬，若轉按現金回贈 0.8 %, 現金回贈金額＄8,000，扣除約＄6,000 – $ 7,000 的律師費，以及約＄2,000 的申請費，很可能明賺暗蝕。 獲取同意書 一般而言，符合以上其中一項申請理由，房署很大機會批准轉按。接下來要提交申請表格及繳付費用： 填寫表格 整份申請書《轉變按揭安排申請須知》其實很簡單，首部分列出一些注意事項，你需要確認知悉，其餘部分需填寫資料並不多，只需提供居屋現時地址、轉按理由、交代是否涉及房署其他按揭申請，最後填寫個人及通訊資料，便大功告成。 繳付費用 連同申請表，附上 1 張已書明支付「香港房屋委員會」的劃線支票，面額為港幣 $1,950，寄回或送交所屬的租約事務管理處。要注意，每個居屋屋苑，有其指定的分區租約事務管理處，記得看清楚。 若申請成功，房署將會以掛號形式，將批出的「轉變按揭安排同意書」寄給申請人；若申請不獲批，有關申請費用亦不會發還。 注意位 別以為房署批出轉按，便無後顧之憂，事關轉按的還款年期也有限制；另一方面，若想為居屋加按，可獲接受的申請理由又有不同，詳述如下： 還款年期 大部分居屋轉按個案，是為了轉用較低利率及賺取回贈，但也不要忽略還款年期，因房署規定，第 19 期甲或以後購買之居屋，即自 1997 年起可供申請的居屋期數，新造的按揭還款期，連同已供款的還款期，不可超逾 300 個月（ 25 年），居屋轉按亦須符合這個條件。 加按套現 除了轉按，申請人還可為居屋加按，套出更多資金。然而，只有當業主出現經濟困難，同時能證明急需金錢應付突發情況，房署才會獲批出申請，可獲考慮批出加按原因包括籌集醫藥費、殮葬費等。 另一方面，加按金額是根據需求審批，意思是，假如業主需籌集 $20 … Continue reading "銀行按揭利率＋按揭回贈大比拼 2022（不斷更新）"

市面上按揭服務眾多，競爭激烈，為招攬客戶，除了提供最抵的按揭利率，按揭服務大多連帶一些優惠，也就是所謂的「按揭回贈」。按揭回贈是甚麼、銀行和按揭中介提供的轉按回贈有何不同？即讀千居按揭回贈指南，了解更多！ 立即跳往：銀行、轉介均提供回贈｜回贈可為現金、里數等形式｜處理高於 1% 現金回贈｜轉按回贈優惠或有出入｜常見問題 銀行、轉介均提供回贈 銀行通常會為業主提供按揭回贈。除了銀行本身提供的按揭回贈外，如果業主是透過按揭中介申請銀行按揭，更可額外取得按揭中介回贈。 回贈可為現金、里數等形式 銀行回贈一般以現金發放，金額約相當於貸款額的 0.5% – 1.5%。亦有銀行會提供其他形式的回贈，例如渣打銀行就提供 現金回贈 + 里數 回贈的優惠組合。 按揭中介回贈更多樣化，由購物券到現金回贈不等。 處理高於 1% 現金回贈 如現金回贈總共超過貸款額 1%，而業主又借足成數上限，回贈金額須包括在貸款額內計算。 舉例，如果業主是首置，透過 9 成按揭買 600 萬元的單位，貸款額原本為 540 萬元。假設回贈是 1.5%，即是 8.1 萬元，從供款額中扣除現金回贈後，業主需供 （$5,400,000 – $81,000）= 531.9 萬元。 業主須向銀行申報所得之按揭中介回贈，如果總現金回贈高過貸款額 1%，銀行會按照上述做法扣減貸款額。 轉按回贈優惠或有出入 銀行及按揭中介為轉按提供的優惠或不同於新造按揭，業主應向銀行及中介了解清楚。 轉按套現，可作為購買新一層樓的首期開支。揀選物業時，記得要就心儀屋苑單位進行多方面比較，即上千居尋找各區樓盤。 常見問題

銀行和財務公司為賺取利息，經常都會向客戶推銷貸款計劃，聲稱「月平息」低至 0.1 至 0.3%，驟聽似乎非常划算，但細看文件時又見到寫著高達 4% 至 20% 的「實際年利率」，到底真正的借貸成本應如何計算？千居即為你剖析「月平息」和「實際年利率」的分別。 立即跳往：月平息｜實際年利率｜不同貸款利息比較｜常見問題 月平息 顧名思義，月平息（Monthly Flat Rate）是貸款每月所收取的平均息率。 要搞清月平息的概念，首先要明白銀行計還款時，利息跟本金的比例並不是一致，而是「先息後本」。即是說，還款初期，大部分還款金額用來填利息支出，到供款一段時間後，本金餘額慢慢降低，再到後期，利息佔比才會遞減。 月平息就是將這種複雜計法簡化，將整筆利息支出除開供款月數，每月平均須繳之息率。 月平息計算例子 假設貸款 $100,000，月平息 0.12%，分 24 個月還款。 本金 x 月平息 = 每月利息開支 $100,000 x 0.12% = $120 每月利息開支 x 還款期數 = 全期利息開支 $120 x 24 = $2,880 全期利息開支 + 本金 = 總還款額 $2,880 + $100,000 = $102,880 總還款額 / 還款期數 = … Continue reading "銀行按揭利率＋按揭回贈大比拼 2022（不斷更新）"

許多人都想買樓收租，作為自己的被動收入來源，但是卻不知道放租按揭又是一件麻煩事。業主的確能夠獲得穩定租金回報，但出租物業申請按揭，比起自住物業申請按揭，絕不是一件易事。今日千居就準備了各種買樓放租的按揭注意事項，和你一一分享，避免誤踩地雷！ 立即跳往：按揭成數分別 ｜ 高成數按揭 ｜ 租金計入壓力測試 ｜ 第二間物業申請出租按揭 ｜申報自住VS出租用途？｜ 常見問題 1. 按揭成數分別 其中一樣最值得關注的事項，就是放租按揭的成數，與自住單位申請按揭的成數有所不同。根據金管局現時規定，樓價1,000萬以下的單位，如果將單位申報為自住用途，按揭成數可高達6成，而如果單位申報為出租用途，按揭成數最高只有5成。另外，如果單位樓價為1,000萬以上，無論自住還是出租用途，按揭最高都只有5成。 2. 高成數按揭 業主要小心，若果購買物業為出租用途，是無法申請高成數按揭的。按揭保險公司列明申請高成數按揭，即是6成以上至9成，必需要以自住為目的。 3. 租金計入壓力測試 業主可以將物業租金，計算入申請按揭時的壓力測試。如果單位已經出租有租客，銀行會將租金打7折作為申請人收入，當然申請人需要提供租約等文件證明。如果單位尚未出租、未有租客，銀行將會根據物業租金估價作為基準，再打6折，計算出一個「擬租金收入」，作為申請人壓力測試的擬定收入。 4. 第二間物業申請出租按揭 許多人都會入手第一個單位，用來自住，再入手第二層樓作出租用途，算是一種比較穩定的投資。但是業主必需留意，如果你本身第一層物業尚未供滿，你入手第二層物業作為出租用途，無論是任何價位，最高的按揭成數亦只有4成。 為了方便你計算自己的借貸能力，可以參考以下表格，分析自己能夠借貸的按揭成數： 自住單位 有租客出租單位 未有租客出租單位 第二間物業出租 最高按揭成數(1,000萬以下) 6成(金額少於500萬元) 5成 5成 4成 最高按揭成數(1,000萬以上) 5成 5成 5成 4成 供款與入息比例 5成 4成 4成 4成 可計入壓力測試收入 個人入息 租金7成+個人入息 擬租金6成+個人收入 租金7成+個人入息/擬租金6成+個人收入 參考上表，申請人可以參照供款與入息比例要求，考慮清楚自己的借還能力，不要做任何讓自己後悔的決定，買樓後才發現供得吃力。 5. 申報自住VS出租用途？ 看完以上的幾項注意事項，可能大家會有疑問，如果現在新入手物業，究竟申請按揭時應該申報自住還是出租用途呢？ 如果你買入物業時已連同租約一併買入，就一定要申報為放租用途。由於申報為自住，可申請最高6成按揭，如果加上按揭保險，更可以申請高達9成按揭。申報為放租，就只有最高5成，所以決定應取決於首期。如果業主有足夠首期，可以報放租用途，如果沒有足夠首期，可以先申報為自住，日後有錢可以補回按揭差價，降低按揭成數至5成，到時再將單位改成出租用途。 先自住後出租做法 如果本身物業申請了高成數按揭，按保公司已列明，單位必須作自住用途。因此，若想改為出租用途，業主首先要甩走按揭保險，到銀行辦理調低按揭到5成或以下，並且補回差價。如果物業大幅升值，按揭餘額已經跌至低於5成或以下，銀行可直接幫申請人甩保，並無需補差價。 物業出租沒有通報後果 … Continue reading "銀行按揭利率＋按揭回贈大比拼 2022（不斷更新）"

浮息按揭中，有分「H按」與「P按」兩種不同的按揭利率，首次置業的你，是否了解兩者分別呢？相對浮息按揭，另一種是定息按揭。「定息按揭」是鎖定按揭利率的計劃，「浮息按揭」則取決於可升可跌的市場利率，而H按和P按，分別參考 2 種不同利率基準，等千居為你講解。 立即跳往：H按是甚麼｜P按是甚麼｜常見問題 「H 按」是甚麼？ 「H 按」即以銀行同業拆息利率為計算基礎的按揭計劃（銀行同業拆息按揭），銀行同業拆息為利率英文為 Hong Kong Interbank Offered Rate，簡稱 HIBOR。 銀行同業拆息，意思是本地銀行互相借貸時所使用的利率，升跌視乎本地銀行體系資金之多寡；資金充足時，利率會下跌；相反，資金不足時，利率便會上升。舉例，當有大型新股上市，市民爭相借錢認購，引發龐大集資活動，最終導致大量資金凍結，令拆息上升。 而這個拆息利率，每日均有波動，置業人士可在香港銀行公會的網站上見到當日最新利率。香港銀行公會網站上列出了隔夜至 12 個月的拆息利率，一般可選用 1 個月或 3 個月拆息為供款息率。 以拆息利率（H）為基礎，按揭銀行會加上指定的百分點，計算方式即： H + 銀行訂立之百分點（%） 這就是「H 按」計劃的利率。舉例：銀行所用的拆息利率（H）為 0.19%， 銀行訂立之百分點為 1.5%，置業人士需繳利率便是：0.19% + 1.5% = 1.69%。 由於銀行拆息較波動，為免按揭供款急升，銀行普遍都會有「鎖定按息上限」，俗稱「封頂位」或「CAP RATE」。 一般來說，H 按鎖息上限等於 P 按息率。雖然現時主流仍是以 P 按利率作 H 按利率上限，但 2018 年時，匯豐、恒生、渣打等大行試過將 H 按利率上限調至高於 P 按利率，以致 H 按際利率較 P 按高。 … Continue reading "銀行按揭利率＋按揭回贈大比拼 2022（不斷更新）"

買樓申請銀行按揭，一般可揀用定息按揭，抑或是浮息按揭。2020年度《財政預算案》推出了「定息按揭試驗計劃」，這個試驗計劃到底如何運作？千居帶你認識定息按揭，分析財爺新推計劃的優缺。 立即跳往：定息按揭好處｜定息按揭息率｜HKMC 定息按揭試驗計劃｜常見問題 定息按揭好處 銀行按揭大致分3種計劃，當中的按揭利率各不同： 1. 定息按揭 2. 浮息按揭：H按 3. 浮息按揭：P按 浮息按揭的利率跟隨銀行同業拆息率（HIBOR，即H按）或港元最優惠利率（Prime Rate，即P按）而波動，可升可跌，波幅較大。 相反，定息按揭鎖定供款息率，在指定期限內息口保持不變，減低面對利率波動的風險，讓業主更容易規劃開支。期滿後，業主可再選擇用H按還是P按。 定息按揭息率 定息按揭不一定是全期固定用同一個息率，有機會每年所定之息率都不同。而定息期越長，利率也越高。定息期內不能輕易轉按，否則會被罰息，有欠靈活。 相比之下，浮息H按設有利率上限，加息時會封頂，能夠為業主提供一定穩定性；步入減息周期，又會隨之調低息率，可謂兩全其美，令定息按揭相形失色。事實上，香港近9成業主都選用浮息，而定息計劃亦日漸式微。 HKMC 定息按揭試驗計劃 有見銀行逐漸停推定息按揭，2020年度的《財政預算案》便透過按揭證券公司（HKMC）推出全新的「定息按揭試驗計劃」，由 HKMC 試行免壓力測試的定息按揭計劃，為置業人士提供多一個貸款選擇。 定息按揭免壓力測試 金管局表示，定息期達10年以上的按揭計劃，因為供款穩定，只要每月供款不超出月入的50% ，申請人便無須通過壓力測試。換言之，申請人或可透過定息按揭，爭取到更高的按揭成數，獲得更大筆貸款，減輕首期開支。 定息按揭試驗計劃按揭利率  定息期 年利率    10年 2.10%    15年 2.25%    20年 2.40% 資料來源：香港按揭證券有限公司 定息期滿後，借款人可選擇繼續用定息按揭，或轉為用浮息續期，利率為 P-2.35厘，P=5.25厘。 轉為性常計劃 定息按揭試驗計劃於 2020 年 5 月 7 日起接受申請，至同年 10 月 31 日截止，及後已轉為恒常計劃，提供定按的銀行包括中國銀行、創興銀行、大新銀行、中國工商銀行、上海商業銀行、渣打銀行和東亞銀行等等。 在環球經濟不明朗下，選用定息按揭，對有需要置業人士，始終是一件好事，尤其未來或進入加息周期，加上不少二手屋苑有更大議價空間，即上千居尋找各區樓盤。 常見問題

樓價持續高企，唐樓可能是其中一個入場門檻較低選項。唐樓按揭最高成數多少？還款期如何計算？為什麼有人說唐樓常被拒批按揭？申請時有甚麼要注意? 讓千居說明唐樓按揭四大注意點。 立即跳往：唐樓特色｜按揭成數｜還款期計法｜批核時間｜拒批原因｜常見問題 唐樓特色  唐樓演化 自香港開埠後人口增加，因當時唐樓可分拆出租，故成為不少華人的居所。早期的唐樓普遍有三至四層，不少華人會在唐樓地下作店舖、樓上用作居住，商住並用。 最早期的唐樓，因沒有規管，樓內設施簡陋，窗戸較細、空氣流通差。自1894年發生鼠疫後，港英政府規定唐樓建築設計，例如毎間房要有門及窗。 隨著建築技術進步，20至30年代的唐樓，不但改用石屎及鋼筋興建，更加入不同建築風格，例如位於荔枝角道的雷生春堂，便融合了現代主義及中式美學。現時的唐樓，泛指沒有升降機及間隔的舊式樓。 唐樓魅力 近年不少新落成單位實用率愈來愈低，如果預算有限，又想入手實用率較高的樓，唐樓是不錯的選擇。再者，普遍唐樓樓底較高，住戶可透過裝修設計，例如加建假天花或增設閣樓，增加收納空間。 另一方面，近年政府為增加供應，市建局或發展商相繼收購唐樓重建，唐樓不時錄得可觀的收購價，受到投資者青睞。 按揭成數 唐樓屬於私樓的一種，在敘造按揭上，基本上與私樓無異。2022年，政府宣佈再度放寬按揭成數，首置客為$1000萬以下唐樓購買按揭保險，理論上可借足九成；$1,000萬至$1,125萬，則最多獲批$900萬按揭貸款。如果不申請按揭保險，最多可借六成，貸款額不可超過$500萬。 但要留意，申請人的身份，例如是否首置客或海外賣家，以至唐樓本身質素，均會影響按揭成數。特別是唐樓普遍樓齡高，常有僭建，銀行會衡量風險，很大機會不批出最高按揭成數。 另一方面，唐樓成交量疏落，估值未必貼近過往成交價。業主最好準備充足資金，以防估價不足，在申請按揭前，亦可先向銀行或專業按揭顧問查詢。 還款期計法 減樓齡 大多數銀行會以「75減樓齡」，計算最長按揭年期。例如唐樓樓齡為50年，最長還款期為25年(75-50)。故樓齡超過45年的唐樓，不可以申請最長30年還款期。當然部份銀行為了吸納唐樓買家，會以「80減樓齡」計算最高年期，但利率可能會較高。 減人齡 如果申請六成以上的高成數按揭，除了「減樓齡」，部份銀行亦會以「減人齡」計算最長還款期，以較低者為準。 例如樓齡45年的唐樓，按「減樓齡」計法，最長還款期是30年 (75-45)；但若申請人為50歲，最長年期是25年 (75-50)，銀行最終會批出25年還款期。如果想延長還款期，準買家可能要找親朋戚友作擔保人。 批核時間 銀行對於唐樓按揭申請，持謹慎態度，亦大機會派員驗樓，了解業權情況及會否有違規情況，例如僭建、劏房、結構改動等。銀行亦會查詢有關單位會否涉及法庭命令，例如釘契。因此唐樓批核按揭時間較長，一般建議預留兩個月以上審批。 拒批原因 銀行可能會因以下情況拒絕批出按揭： 違例的結構改動 樓齡過高 凶宅 違反地契 涉及法庭命令 其他法定命令 想銀行批足唐樓按揭，應避免購入出現以上情況的單位。另外，買家最好在簽署臨時買賣合約前親自驗樓，或找專業人士協助檢驗，保障權益。  唐樓的呎價低，亦可能因重建而升值，故吸引不少置業客及投資者入手。但在入手前，須注意業權及單位狀況等，以防銀行拒批按揭，甚至面臨法律訴訟。想找心水唐樓，即到千居查看樓盤。 常見問題

購買資助房屋人士要留意，政府正研究引入「漸進式按揭」，令上車、供樓更容易。新計劃擬以樓價一半，計算首期及首十年按揭供款，至於按揭年期，或考慮由 25 年增至 30 年。究竟漸進式按揭對比現行計劃有何分別？綠白表人士是否一同受惠？實際計法如何？新計劃有何利弊？下文逐點告訴您！ 立即跳往：漸進式按揭由來  |  甚麼是漸進式按揭  | 按揭供款計法  |  漸進式按揭利弊 |  常見問題 漸進式按揭由來 「漸進式按揭」是特首林鄭月娥提出的房策理念，藉由分階段承造按揭，降低首期及初期供樓成本，令有意購買公營房屋的市民「買得起，供得起」。該計劃參考自新世界早前提出的「私人居屋」建議計劃，目前仍在研究階段，預計日後的新居屋或綠置居買家，包括綠表、白表申請人，可受惠此政策。留意，新計劃不適用於私樓按揭。 甚麼是漸進式按揭 漸進式按揭，讓買家分階段承造全期按揭，剛於物業成交時（即首階段），買家會以樓價一半，承造首十年按揭，首期同樣以樓價一半計算。 過了首 10 年後（即第二階段），買家要承造餘下一半樓價按揭，並連同首十年尚欠供款，在往後年期一次過或漸進式分階段供款。 因此在新計劃下，綠表、白表人士的置業首期、供款以至利息支出等方面，將會與現行計劃有差異，下文有例子具體說明。 按揭供款計法 以下提供兩個計算例子，分別以白表及綠表身份，使用漸進式按揭 (1) 購買新居屋 及 (2) 購買綠置居： (1a) 購買新居屋單位 – 白表人士 模擬例子：2022年居屋樓王｜北角驥華苑 457 方呎單位，售價 $531 萬 漸進式按揭：首 10 年 V.S. 10 年後供款 首 10 年每月供款 10 年後每月供款 樓價 $265.5萬 （一半價格） $443.5萬（$265.5萬 + $178.1萬*） … Continue reading "銀行按揭利率＋按揭回贈大比拼 2022（不斷更新）"

政府於 2022 年 2 月再放寬按揭保險計劃新例 ，首置人士買 $1,000 萬私樓最高借 9 成，非首置最高借 8 成按揭。到底首置又是否一定借足 9 成？哪幾類人士合資格借 8 成？可否轉按套現？加按又如何做法？等千居告訴您。 立即跳往：8成按揭適用對象｜轉按套現條件｜常見問題 8 成按揭適用對象 以下幾類人士購買私樓，經新按保敍造按揭，最高可借 8 成： 1）非首次置業 按揭保險公司對於首置按揭的定義，不只是第一次買樓，即使曾經持有住宅物業，賣出後亦可回復首置身份。如果購買私樓時已持有住宅物業，最多借 8 成按揭。值得留意，如首置人士擁有非住宅物業的按揭供款（如汽車貸款），仍可借 9 成按揭，但須通過壓力測試。 2）自僱或收入不固定 自僱人士以及非固定受薪人士，即使為首次置業，最高可儲按揭成數亦只得 8 成。非固定受薪的意思是收入主要為佣金或花紅，例子如地產代理、推銷業員等。 3）買樓予未持有住宅物業的家人居住 9 成按揭必須為首置及自住，即使買家是首置，如果物業不是用作自住，而是供給直繫親屬居住，而該親屬名下無住宅物業，買家最高可借 8 成。 如欲申請 9 成按揭，可嘗試另一做法，就是由父母擔保子女首次置業自住，即使父母已有按揭在身，仍有機會經新按保借足 9 成，但要支付較高保費。 【上車之選】搜尋 600 萬內最新樓盤 → 8成轉按套現條件 如果物業本身已有按揭，想將貸款轉移至另一間銀行，即屬轉按。轉按可分為 2 種做法： 1. 平手轉按：即只將未供完貸款額轉至另一銀行 2. 轉按套現：即將物業抵押予另一銀行，利用新借按揭贖回原有按揭，兼可套取多出的款項 如果業主希望利用物業轉按套現，轉至另一銀行重新申請高成數按揭，能否成功套現，視乎物業本身價值： … Continue reading "銀行按揭利率＋按揭回贈大比拼 2022（不斷更新）"

現時新樓大多數以樓花形式發售，付款計劃選擇多，可敘造的樓花按揭亦不只一種，物業成交期、按揭成數與上限亦不同。甚麼是即供樓花? 甚麼是建期樓花? 能否與按揭保險一併使用?  發展商提供的一按、二按又有何利弊? 立即為你拆解！ 立即跳往：甚麼是樓花按揭 | 甚麼是即供樓花  |  甚麼是建期樓花 | 發展商第一按揭利弊  | 發展商第二按揭利弊 | 樓花按揭與按揭保險  |  常見問題 甚麼是樓花按揭 樓花是指未落成物業，發展商通常會提供多種付款方法及優惠計劃給樓花買家，大致分為即供樓花及建期樓花，發展商亦通常會與財務公司合作提供按揭計劃，目的是吸引買家入市。 買樓花，除了可付首期後找銀行敘造按揭，也可因應情況使用發展商按揭 (如有一按、二按)，但記得要先了解清楚可借按揭成數上限、供款年期及利率變化、轉按及罰息期、以及可否使用按揭保險。 甚麼是即供樓花 一般來說，選用即供樓花的買家可享最高折扣優惠，因成交期是所有付款計劃中最短，亦即要在發展商指定日期前 (樓花期內) 申請按揭並支付餘下尾數。即供樓花適合資金較充裕買家。 即供樓花會設定一個成交天數，舉例，180天即供付款計劃 (照售價減20%)，即要在簽署臨時買賣合約後180天內付清樓價，便可享20%樓價折扣優惠，買家要按照發展商指定日期分階段支付：例如簽臨約付5%；臨約後30天內付5%；臨約後90天內付5%；臨約後180天內付清85%。 成交期越短，折扣優惠越多，180天即供付款計劃的優惠比210天即供計劃多，因發展商可早些從買家手中取得資金。 甚麼是建期樓花 建期樓花，即建築期付款計劃，買家可享的折扣優惠比即供樓花少，原因是買家有較長的成交期，可等到發出入伙通知知書14天內才付清尾數，屆時物業經已落成，可入住。對於換樓客，使用建期樓花，有較充裕的時間賣樓。 舉例，建築期付款計劃 (照售價減10%)，即在發出入伙通知書14天內付清樓價，便可享10%樓價折扣優惠，買家要按照發展商指定日期分階段支付：例如簽臨約付5%；臨約後90天內付5%；臨約後360天內付5%；發出入伙通知知書14天內付清85%。 值得留意，成交期變長會加大估價變動的風險，日後市況轉差或會導致估價下跌，最終影響銀行按揭申請批核。 發展商第一按揭利弊 發展商賣樓花，都希望盡早出貨套現，增加現金流，所以當遇到一些手頭上資金不足的準買家，無法從銀行借足錢，發展商很樂意提供按揭「幫他一把」。 利：審批寬鬆 銀行批按揭要跟隨金管局指引，審視借貸人的按揭供款佔其每月收入比率及做要求壓力測試，但發展商一按通常由財務公司提供，不受金管局限制，可借出更高成數 (當然也較高風險)，變相令買家以較少資金入市。 坊間所指的「呼吸PLAN」，就是戲稱發展商一按毋須壓力測試及入息審查，上會如呼吸般輕而易舉。但現時發展商都要求買家提供入息證明，即所謂「半呼吸PLAN」。 弊：利息先低後高 發展商一按，同時設有低息期及高息期，首2至3年利息通常與傳統銀行P按差不多，有些甚至首年免息免供，但其後利息會大幅攀升。所以買家一般會於低息期過後轉按至傳統銀行，能否成功轉按，取決於當時物業估價、借貸人的供款與還款能力。 發展商第二按揭利弊 利：額外按揭成數 發展商第二按揭又稱「備用二按」，當借貸人想從銀行 (一按提供者) 以外借來更多的按揭成數，便可考慮選用發展商二按。舉例，購買1,000萬以上的樓花，最多可從傳統銀行借5成，再於發展商二按借額外成數，通常1按+2按設按揭成數上限 (例如加起來不超過樓價8成)。 弊：用貴息做壓測 借二按需要先得到一按(銀行)同意，而銀行會要求借貸人的一按及二按供款同時通過壓力測試，二按會用還款期中最高息口再加上3%* 做壓測 (可高達8厘以上)，因此要求買家有很高的供款能力。 最新消息*：金管局於 2022 年 … Continue reading "銀行按揭利率＋按揭回贈大比拼 2022（不斷更新）"

香港買樓投資門檻高，不單樓價貴，更要負擔高昂的買樓印花稅。不少港人退而求其次，選擇入場門檻較低的車位。印花稅低，加上不需要翻新、豪裝、維修，又不怕遇上租霸，或處理收樓問題，投資車位基本上是淨賺月租和轉售差價。 買車位所繳納的印花稅與買樓有何不同？車位印花稅如何計算？敘造按揭及揀選車位有何注意事項？下文告訴你。 立即跳往：買樓印花稅 v.s. 車位印花稅｜車位印花稅計算｜車位按揭｜住宅連車位買賣 ｜常見問題 買樓印花稅 v.s. 車位印花稅 視乎買家身份及物業持有期，在香港購買住宅物業，涉及以下3種稅項： 從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty, AVD） 額外印花稅（Special Stamp Duty，SSD） 買家印花稅（Buyer’s Stamp Duty, BSD） 簡單而言，除獲豁免外，任何人購買住宅或非住宅物業，都要付從價印花稅，稅率分為 2 種，香港永久性居民首置買家可付較低稅率 (即首置印花稅)。 額外印花稅適用於買入住宅物業後 36 個月內出售的短炒客；買家印花稅則適用於非香港永久性居民或公司名義買入住宅物業。要留意，額外印花稅及買家印花稅只針對住宅物業買家。 相比之下，買車位只須繳付從價印花稅，換言之，買入車位後就算即時拋售，亦不用繳付其他稅項。很多準業主買入新盤時會同時認購抽車位，寄望住戶租泊車位的需求穩定，將來便多一份被動收入。 車位印花稅計算 車位屬於非住宅物業，原先為首置印花稅的雙倍稅率，但自2020年11月26日起，為助企業渡難關，非住宅物業印花稅階，由雙倍從價印花稅，恢復為首置印花稅稅率， 亦即第2標準稅率。值得一提，而在《2023-24財政預算案》中，政府調整第二標準稅階，最新稅率如下： 物業價值超過 不超過 首置印花稅稅率（樓價之百分比） – HK3,000,000 HK$100 HK$3,000,001 HK$3,528,240 HK$100＋超出HK$3,000,000款額的10% HK$3,528,241 HK$4,500,000 1.5% HK$4,500,001 HK$4,935,480 HK$67,500 + 超出HK$4,500,000款額的10% HK$4,935,481 HK$6,000,000 2.25% HK$6,000,001 HK$6,642,860 … Continue reading "銀行按揭利率＋按揭回贈大比拼 2022（不斷更新）"

每個香港人都有一個上車夢，然而香港樓價持續高企，要儲夠錢供首期，已是相當吃力。選對樓盤可算是人生大事，買樓之前需考慮各方因素！但事實上，儲夠首期只是邁向成功上車的第一步，大家別小覷申請按揭這個步驟，處理不當有機會增加供樓開支，嚴重者甚至輸清身家！千居今次就聯同環聯，為大家解答關於買樓及按揭的疑問！ 買樓考慮基準篇 Q1：如何界定一個地區是否黄金地段？ 千居： 要知道如何界定黃金地段，首先要考慮附近的基礎設施，譬如是否靠近地鐵站、巴士站、學校、商場、公園或體育設施？此外，社區未來發展項目亦是影響單位價值的重要因素，例如新建的鐵路站、或即將落成的文化項目等。另外，個別地區以名氣造就優越感，亦是界定黃金地段的因素之一。香港最有名的黃金地段如山頂、南區、九龍塘都是普遍市民眼中的高尚地段。 Q2：如何決定在那些地區置業？ 千居： 首先考慮的當然是個人經濟狀況和生活方式，公司、子女學校地點等亦應在考慮之列。若果買家預算有限，又想確保一定的家居面積，可以考慮新界、離島等地區；若果你更重視靠近某些基礎設施、商業區、交通樞紐、機場、體育或娛樂設施，在市中心置業就會更適合。 Q3：那些地區較容易上車？ 千居： 郊區樓盤尺價一般較市區為低，比較容易負擔，適合作為上車盤。但儘管市中心尺價整體較高，大家亦可以向唐樓、樓齡稍高、或細單位著手，比較價錢及你的個人選樓因素，例如交通、家居面積、舊樓維修成本等。你可以使用千居的上車盤專頁找到較易負擔的樓盤。 Q4：香港那一區的升值潛力較大？ 千居: 升值潛力通常跟基礎設施發展有關，千居的中立數據研究顯示以下的地區有較大的升值潛力： •           壽臣山、黃竹坑、香港仔（港島南線） •           何文田、紅磡（觀塘地鐵支線） •           尖沙咀附近地區：佐敦、油麻地、深水埗 （港深連接線）  Q5：甚麼因素對物業的升值潛力有莫大影響？ 千居： 附近的未來發展項目，例如在新的鐵路/交通設施、商務中心區、城市發展（例如擬議在東大嶼山的發展項目）、或類似的城市化項目、土地供應、可開發土地有限的地區都會增加其升值潛力。外來投資者，尤其是來自內地的投資者，亦會增加物業的需求，推高地產價格。 Q6：細價樓還是大單位的升值潛力較高？ 千居： 細價樓升值潛力一般比較高。由於香港平均入息水平並未跟上上漲的樓價，一般大眾普遍負擔不起較大的單位，物業需求因此而流向細價樓市場。豪宅市場雖然有較強勁的回報潛力，但因為需求量較小，銷售時間可能較長。此外，你亦有可能面臨額外的宏觀經濟和地緣政治風險，例如中國內地政府收緊投資政策、香港人轉向海外投資、或外國人減少居住在香港 –– 這些因素都可能降低豪宅市場的回報潛力。 Q7：我應該從那些基準去考慮樓盤的保值力？ 千居： 應先研究附近地區的未來發展項目，一般來說，較完善的設施配套會提高投資價值。樓齡亦對保值力有重要影響，你可以輕鬆地在千居找到每幢大廈的樓齡再加以比較。 為避免不愉快的驚喜，我們推薦買家聘請專業人士檢查和評估樓盤，同時選擇一個熟識該區的地產代理，深入了解該區的樓盤消息再作決定。 Q8：市區樓更有保值力嗎？ 千居： 價格上漲其中一個關鍵因素是人口密度，因為這會影響租金與租金回報率。 市中心的人口密度較高，導致租金與樓價較高。市中心樓盤的需求和定價在經濟衰退下通常會比較穩定。  Q9：屋苑盤還是單幢樓較有保值力？ 千居： 買屋苑樓盤可享用屋苑內的設施以及服務，但是買家需留意的是發展商和管理公司的聲譽和管理費。購買單幢樓的市民更需要留意業主立案法團的責任與開支費用誰屬，以及大廈是否將進行維修等。 樓宇按揭篇 Q1：按揭批核有什麼條件？ TransUnion： 根據金管局指引，若申請人目前沒有按揭在身，主要收入來自香港及有固定收入，而置業為求自住，樓價又不多於450萬元，最高按揭成數可達九成（貸款上限為360萬元，以較低者為準）。還有一點需要留意，金管局有一個收入與入息比率規定，每月供樓開支最多只可佔申請人每月收入的五成；而且申請人需通過壓力測試，為免加息周期來臨時，會有業主因不能負擔高息而斷供。 Q2：於香港申請按揭有那幾種？ TransUnion： 香港現有按揭主要分為兩種，分別是「定息按揭」和「浮息按揭」。「定息按揭」是指在供款期內，息率都不會改變。定息按揭產品一般不是全期定息，可能是首年、三年、五年或八年定息，期內利率不變。定息期後，則變回浮息按揭。而「浮息按揭」，每個月的利率是浮動的，也是市面上主流的按揭計劃。浮息按揭主要是根據兩個不同的利率去制定每月息率，分別是「本港銀行同業拆息（Hibor – H按）」和「最優惠利率（Prime Rate – P按）。 Q3：應該如何選擇合適的按揭計劃？ TransUnion： 浮息按揭息率一般會較定息按揭為低，因為浮息按揭利率成本可以轉嫁借款人。但需注意的是，選擇浮息按揭需要承受利率浮動的風險，而息口會浮動的原因與銀行可隨時提升利率、成本增加將風險轉嫁借款人等有關。不過，銀行普遍會在息口和借貸成本回落時，同時將息率相應調低。 … Continue reading "銀行按揭利率＋按揭回贈大比拼 2022（不斷更新）"