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【屋苑式村屋】利弊分析、常見設施、管理費、潛在收費、常見問題

租買攻略 | 2022 年 6 月 20 日

厭倦了市區的喧鬧,想住村屋又擔心治安差?其實可選擇屋苑式村屋。這一類村屋享有寧靜環境,同時設有物業管理服務 ,配套設施亦比一般村屋好。想知屋苑式村屋有何優缺?等千居馬上為你介紹。


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甚麼是屋苑式村屋

屋苑式村屋主要分佈於新界東、西一帶,而相比村屋,管理式村屋比較像市區屋苑,由多幢低密度村屋組成,入口通常設有大閘,委託物業管理公司管理。部分村屋屋苑更具備完善的設施,例如會所、大花園、兒童遊樂場等。



屋苑式村屋利弊 

優點


(一) 呎價較市區私樓便宜

相比同區的私人樓宇,屋苑式村屋呎價較低。例如大埔俊亨豪苑,一個面積約600多呎的單位,2022年初,銀行估價為每呎$9000元,但同期相約面積的市區樓,每呎約$13,000元或以上。

(二) 治安較舊式村屋好

物管公司一般會為村屋屋苑設置保安員,而主要出入通道亦安裝閉路電視。相比起傳統村屋,屋苑式村屋的治安及私隱度較好。另外,管理公司亦會替住戶處理家居廢物、打理附近環境,周遭環境和衛生質素亦比較高。

(三) 估價較舊式村屋高

發展商在發展屋苑式村屋時,一般會處理路權及業權樓等複雜問題,銀行對屋苑式村屋的估價較高,亦容易批出較高的村屋按揭成數

缺點


(一) 管理費較高

屋苑式村屋的戶數較少,在共同分擔管理費用的情況下,每戶所須支付的管理費就較高。

(二) 潛在套丁風險

雖然屋苑式村屋較具規模,但亦有可能透過套丁形式興建,買家須小心查證,免墮買村屋陷阱,否則可能存有違例問題,甚至有「釘契」風險。

(三) 交通不便

部份屋苑式村屋設有接駁巴士到市中心,但班次相對疏落。錯過一班車,可能要等半個小時以上。而一些較偏僻的屋苑式村屋,遠離巴士及港鐵站。對於沒有私家車的住戶,出入不方便。


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常見設施

車位

普遍的屋苑式村屋已設有住戶專用的泊車位,住戶可向管理公司查詢。車主亦可通過地產代理或律師代為查冊,或自行到土地註冊處查冊。如果地段是私人擁有,可與相關業主接洽。如果是政府擁有,使用前就需要向政府申請短期租約。但通常村屋車位數量有限,新買家可能需要等到有住戶不續租才可使用。

會所

並不是所有屋苑式村屋設有會所,設施亦不像市區樓般多元化,但一般會提供健身室、等會所設施,部分更設有兒童遊樂場及私人游泳池。

穿梭巴士

交通不便是大多數村屋的扣分位,為彌補這個缺點,部分新式村屋提供穿梭巴士服務,接載村民到附近市中心,轉乘公共交通工具。至於服務時間,以及是否收費,則視乎個別屋苑而定。



管理費

由於各物業管理公司所提供的保安服務、會所服務及設施未必相同,所以沒有統一的收費水平,業主須自行查明。一般而言,會所服務及設施的數量亦與管理費成正比,而單位伙數愈多,須支付的管理費愈少。

另一方面,管理費有機會不包括排污費及清理化糞池費用,購入或承租時記得要問清楚。亦要留意,管理費有機會按年調整。


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其他潛在收費

石油氣費

如果村屋沒有接駁煤氣,而住戶想明火煮食,就需要自行與供應商聯絡,安裝及更換罐裝石油氣。要留意,石油氣罐(包括空罐)的存放數量,必須符合規例。總容量不可多於130升,重量則約50公斤以下。一般而言,一個4人家庭,每月石油氣費支出約$500元。

上網費

對於一些位於遍遠地區的村屋,上網訊號會不太穩定,網速可能較慢,甚至沒有網絡覆蓋。部份住戶會使用手機在家中上網,這可能會增加手機費。近年有電訊商於村屋範圍提供光纖入屋服務,買入村屋前宜作查詢。

排污及清理化糞池費

就算是管理式村屋,亦有機會出現數戶共用化糞池的情況。業主可能要自付清理化糞池,以及處理污水廢物排放的費用。


市區樓價穩居高不下,呎價較低的村屋自然受到追捧,尤其是屋苑式管理的村屋,治安好自然住得更安心,即上千居找尋不同地區的村屋盤


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常見問題

村屋為何容易估價不足?

村屋成交宗數參差,銀行在缺乏數據參考下,為求減低風險,採用保守估價。買家可多找幾間銀行估價,或申請預先批核。

如何避免買入僭建村屋?

購入村屋單位前,應先在田土廳查冊,了解村屋是否有建築物頒令,如果有,是否已被解除。如對查冊不了解,應委託地產代理及律師代為查證。


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