新手業主把單位放租，第一步要做的，是掌握最基本的放租知識，以免誤墮法網，或被別有用心的租客乘虛而入。千居為新手業主盤點 ７ 大放租注意事項，教你跟足程序放租。 立即跳往：不能借高成數按揭｜打釐印｜通知差估署｜繳交物業稅｜短租不可少於28日｜計清免租期｜支付管理費 | 常見問題 1. 不能借高成數按揭 一心打算買樓收租的必須注意，透過按揭保險承造高成數按揭（首置 9 成，非首置 8 成），僅限於買樓自住人士，若申請按保，業只能在特定情況下有條件出租單位；不申請按保的話，所有物業一律最高只可借 7 成。 銀行會不定時抽查按揭單位是否自住，方法如要求借款人提交水、電、煤等單據，並要求業主續簽自住證明。當然，如果業主沒有將水電過戶予租客，所有單據仍然在自己名下，銀行是難以查證單位是否切實自住的。 過去自住與放租的最高按揭成數只差 10%，只要業主準時供款，銀行有息收，一般沒太大因由深入調查，業主是否擅自放租。事實上，坊間「偷雞出租」的情況極之普及，有申請人會謊稱自住，實質用來出租，或者自住一段日子轉為出租，不通知銀行。 不過，自從按揭保險計劃將自住按揭成數上限調升至 8 至 9 成，再加上政府暫停壓力測試，不排除銀行因風險增加，有更高機會抽查單位。 如被銀行揭發單位並非自住，銀行一般慣常做法是收回貸款（call loan），追回不同成數之間的差價。雖然貸款從來不屬於業主，說不上是金錢損失，但要臨時填錢補貸款額，難免打亂陣腳，令業主頓失預算。另外，按證公司亦會抽查單位自住情況，如有違反，或須補繳保費。 2. 打釐印 放租前要注意，租約要打釐印，方獲政府認受其法律效力。 如草擬租約時草草了事，條款有互相抵觸之嫌，又不將租約送往打釐印，一旦遇上欠租，有關租約可能不被法庭接納為證據，更可能需面對稅務局提出的索償訴訟。補打釐印須繳罰款，重則為 10 倍。 3. 通知差估署 簽署租約後，除了要打釐印，業主更須於一個月內向差餉物業估價署呈交一份 《新租出或重訂協議通知書》 （表格 CR109），否則即使租客拖租欠租，業主亦無權採取法律行動追討租金，不幸遇上租霸便求助無門。 依時交表的話，這項程序費用全免；逾時則須繳 $310。加簽後，差餉物業估價署會寄出表格予業主租客雙方。如業主因想避稅等種種原因，不向差估署呈交通知書，租客得知後，或要求減租，甚至遷出。 4. 繳交物業稅 業主放租後，要注意記得為放租物業繳交物業稅。詳細計法、如何報稅可以更慳等問題，可讀千居有關物業稅的文章。 5. 短租不可少於 28 日 租約一般為期一至兩年，為覓得租期更靈活的好租盤，不少租客均願意繳付比市價略高的租金。有見及此，有業主為求推高租金回報，情願短租單位，甚至將單位刊登在不同的民宿網。 事實上，一般民居的租期不得短過 28 日，否則單位即被視作為商業用途（即經營旅館），既違反大廈公契，亦屬違法。 始終香港多分層大廈，保安嚴密，常有陌生臉孔出入的話，很容易被發現。如果管理公司或業主立案法團懷疑有人將單位短租，或會入稟提告業主。 6. 計清免租期 很多業主會為租客提供免租期，方便租客搬屋。免租期幾時開始、幾時完結、為期幾多日等等，其實是會影響釐印費的計算。免租期和釐印費的問題，千居另有文章闡釋。 7. … Continue reading "差餉反映租金市價？差餉地租收費你要知"

有民眾並不了解業主委員會 (業委會) 的能力，誤以為事無大小的起居問題均可尋求該會協助，亦有人混淆了業委會與業主立案法團的職責。到底業委會是怎樣的一個組織，對住戶有甚麼幫助？千居帶你揭開神秘面紗。 立即跳往：業委會VS業主立案法團｜成立業委會原因｜如何成立業主委員會｜常見問題 業委會 VS 業主立案法團 業委會根據大廈公契成立，由業主組成，僅為諮詢性質，主要協助加強各業主與物業管理公司之間的溝通，代表一眾業主向物管反映意見。 業委會並無法人身份（Legal entity），該會只能代表全體業主就大廈管理提供意見，卻不具法律效力，是一隻「紙老虎」。 如遇有重大問題，譬如有住戶拖欠管理費、作出違反大廈公契的行為，甚至對管理公司的行政管理存疑，業委會亦無權要求「睇數簿」或插手物管的營運，不能代表業主入稟進行訴訟，業主們只能以個人身份提告。 假使鄰居之間出現摩擦，業委會亦只能以中間人的角色作出口頭勸喻，要採取進一步行動如向政府部門投訴，還是要物管的協助。 相反，業主立案法團則具法人地位，是真正的「有牙老虎」。業主可透過參與法團業主大會，向業主立案法團提出建議，如獲投票支持，法團代表的行動具有法律效力，能有效監察物管的運作，需要時可要求查數，甚至辭退管理公司。 成立業主立案法團時，必須同時委任管理委員會 (管委會)。管委會涵蓋業委會所有職權，更代表業主與法團溝通，並負責召開法團業主大會。如大廈已成立法團和委出管委會，管委會則作為業委會。 換句話說，有業委會的大廈不一定有法團，但有法團的大廈必有業委會。 成立業委會原因 既然業主立案法團權力較大，何以依然有大廈屋苑僅得業委會，而不成立法團呢？原因普遍有三。 1. 無業主願意出任法團 法團位高權重，卻是無支薪工作，經常要為住戶處理起居瑣事，吃力不討好，易困身於紛議之中，招惹住戶不滿。倘若大型屋苑，或總有人願意肩負責任；但若是單幢樓，住戶人數不多，便難以覓得人選。 2. 舊業主認知不足 業主立案法團的概念於 80 年代由民政事務處推行，當時的資訊不似今日發達，業主對法團的認識較淺薄。 時移世易，今天只要上網搜尋便可找到相關資料，政府亦定期於各區舉辦講座，教育業主法團的重要性，故普遍較新屋苑有法團。 3. 易牽涉利益衝突 法團手握重權，對大廈財務上的決定有相當的影響力，容易陷入利益輸送之疑。時有聽聞法團涉及圍標醜聞，與維修工程的投標者互相串通，出賣業主的利益，要業主硬食天價維修。因此，有業主寧願信任物管公司，由物管處理一切事務，都不願賦權於法團。 如何成立業主委員會 業主委員會的成立、運作細則、職責和權力均須根據及按照公契指引。 有別於法團，因業委會純粹是諮詢性質，成立業委會不必到民政事務處作法定聲明，亦毋須到土地註冊處申請註冊為法團。 業委會能加強業主與物管公司之間溝通，提升屋苑管理成效，提供更有利的條件吸引租客。即上千居放盤。 常見問題

買樓時要交印花稅，買樓後又要交物業稅？你沒有看錯，部分業主買樓後，的確要每個課稅年度繳納「物業稅」。究竟誰要支付？如何計算？報稅方面有何注意？等千居與您講清楚。 立即跳往：物業稅適用對象｜物業稅計算方式｜報稅貼士｜常見問題 物業稅適用對象 物業稅只針對買樓收租業主，如果物業於課稅年度有租金收益，業主就要報稅。自住業主大可鬆一口氣，不用提心吊膽怕報漏稅。 物業稅計算方式 物業稅的稅率是全年淨租金收入的 15%。所謂全年淨租金收入，是指每年課稅年度（即 4 月 1 日至翌年 3 月 31 日）的淨出租收入，扣除了差餉、不能追回的租金及修葺費等事項。 修葺費因物業樓齡而異，稅局為簡化計算手續，會自動在業主的淨租金收入中劃一扣減 20%，作為修葺和支出的標準免稅額。該 20% 包括了所有因放租而衍生的雜費支出，業主無須向稅局提供相關實際支出證明。 假如租客拖欠租金，業主在報稅時要計算被拖欠的租金收入，差餉由業主支付，已確認無法追討租金時，可申請扣減。 物業稅計算例子 假設單位月租為 $10,000，業主須繳之物業稅如下： 年租＝$10,000 x 12 個月 ＝ $120,000 $120,000 減 5% 差餉 ＝ $114,000 $114,000 減不能追回的租金（假設無 ）＝ $114,000 $114,000 扣減劃一 20% 修葺費 ＝ $91,200 $91,200 x 稅率 15% ＝ $13,680（應繳物業稅） 報稅貼士 有樓收租的人士，填報稅單時，宜選「個人入息課稅」方法報稅，而非直接繳交物業稅。雖然兩者的計算基準一樣，但以「個人入息課稅」方法，報稅能享扣減供樓利息支出。 業主不用擔心申報個人入息課稅，反而要納更多的稅，因稅局會用對納稅人較有利的方式評稅，並向納稅人發出轉換評稅方法的通知書。只要納稅人正確申報所有收支，就大可以放心。 20 … Continue reading "差餉反映租金市價？差餉地租收費你要知"