發展商為增加新盤銷情，及應對一手空置稅，紛紛推出先住後付計劃，讓買家先付小量金額入住，數年後才供樓。這種計劃貌似不錯，但會否涉及風險及額外收費？等千居為你詳細說明。 立即跳往：甚麼是先住後付｜先住後付好處｜先住後付風險｜潛藏費用｜常見問題 近期更新 甚麼是先住後付 先住後付是購買現樓的一種付款方法，發展商把成交期延長，讓買家只需在簽署臨約後，支付小部分訂金，便可入住單位，至於餘下大部分金額，會於指定年期過後繳付，好處是買家於初期不用準備大筆資金，已可入住新樓。 以 1,100 日的先住後付計劃為例，發展商要求買家簽署臨約後，先支付樓價 5%，再於指定天數後另付 5%，餘下 90% 則在臨約後 1,100 日內支付。如果購買一個 $1,000 萬單位，只需在簽約初期繳付 $500,000，便可入住。 先住後付的出現，除了讓發展商加快貨尾銷售，亦可避開政府曾建議落實的一手空置稅，惟一手樓空置稅法案最終已被撤回。 先住後付好處 籌集資金 先住後付讓置業人士只須先繳付少量首期，並享有較長的成交期，方便預算不足、但有置業需求的買家，能有充裕時間準備餘款。 即時入住 由於先住後付針對現樓，換樓客簽約新單位後，可搬入已落成的新樓，即使賣掉原有物業，換樓期亦可無縫交接，毋須額外租地方暫住。 先住後付風險 估價不足 先住後付計劃下，買家可逐步繳付樓價，但業主在支付餘額時，已住了數年或以上，若入住期間樓市轉差，申請按揭時或會面臨估價不足，出現拾錢上會情況。 支付辣稅（現已撤銷） 繳納印花稅是按簽署臨約日期而定。在辣招稅生效期間，換樓客以先住後付方式買入新樓，若買入時尚未出售原有物業，仍需繳付 7.5 %新住宅從價印花稅；但如果在 1 年內出售原有物業，則可申請退已付辣稅減去首置印花稅的差額。 然而，財政司司長陳茂波在《2024-25年財政預算案》宣布撒銷新住宅從價印花稅 (New Residential Stamp Duty, NRSD) ，意味著撒辣後，任何買家包括換樓客，只需按第 2 標準稅率為每個住宅物業，繳付從價印花稅，而7.5%的辣招也不復存在。 潛藏費用 許可佔用費 很多發展商會要求先住後付買家簽署許可協議，並須繳付許可佔用費，此費用可理解為佔用單位的按金，一般為樓價的 10% 內。以荃灣西逸璟‧龍灣於2020年推出的先住後付計劃為例，許可佔用費由樓價 2.4% 到 7.2% 不等（視乎付款計劃）。在完成交易後，發展商按照合約退還該筆費用，或用作扣減樓價餘額。 佔用物業金 部份發展商會同時徵收佔用物業金，類似月租。發展商會訂明租期及租金金額，業主則須定期繳付。以2020年入伙的西半山半山捌號為例，業主每月須支付樓價 0.25% 的佔用物業金。與許可佔用費一樣，佔用物業金會根據協議，在交易完成後，用作扣減樓價餘額。 雜項開支 入住後，買家或須自行支付管理費、差餉地租、水電煤及其它開支等。與上述兩項費用不同，這些費用不會退還，買家須考慮自身財政能力。 … Continue reading "【物業估價】估價方式、其他用途、網上估價網、常見問題"

香港的土地地契主要分為75年期、99年期和999年期，當中，999年地契名單上的地契，又被成為千年地契。這些不同年期地契背後牽涉的，是土地業權的界限，將會影響市民購買物業的意欲，也是買家需要注意的風險。千居今日就決定講解一下，土地業權和土地年期之間的關係，還有列出本港的千年地契名單。 立即跳往：土地業權 ｜ 土地年期 ｜土地續期 ｜999年地契名單 | 地契年期影響按揭｜常見問題 土地業權 土地業權可分為「永久業權」或「土地租借權」兩類。顧名思義，「永久業權」指的是土地由地主擁有，地主擁有在土地進行任何發展的權利。 而「土地租借權」所指的是土地由政府擁有，政府只是把土地租出，承租人也可以在土地上進行土地發展，但是只是屬於租用者的身分，而且還是一份有期限的租約。因此，土地契約的年期，就是界定土地租用者租用土地的期限，亦是土地業權的期限。 在鴉片戰爭結束後，香港被割讓予英國，香港、九龍的土地均由英女皇所擁有，因此發展商只是以土地租借形式租用土地發展。而新界的土地原本屬於原居民的永久業權，但是後來也被英政府改為土地租借形式。 時至今日，全港的土地，除了中環聖約翰教堂所在的土地屬永久業權以外，都屬於「土地租借權」。 土地年期 土地契約年期早於前港英政府年代已經訂下，主要分為以下三種： 殖民地年代，政府批出大量999年期地契，主要集中在港島地區，但後期殖民地政府覺得會失去長期控制權，於是停止批出999年地契，此後批出的土地年期都變為75年期或99年期。甚至有一段時間，批出75年期地契，並允許續期75年。因此，香港的土地契約年期，便大致分為以上三種。 土地續期 土地契約到期後，可能會出現的續期情況為： 由於現時香港土地的契約最快將於2047年到期，屆時政府會採取哪一種行動仍是未知之數。不過第三種情況應屬最低機會發生，因為必定會掀起社會各界的極大不滿。 999年地契名單 說到999年地契，以下屋苑便是全港僅剩的999年地契物業，物業持有人暫時都不需要擔心，土地會被收走，或者什麼時候要補地價。 於2023至2024年期間入伙的紅磡必嘉坊為近年推出最新的999年地契（千年地契）項目，現時距離其業權到期時限，還剩超過800年。 地區 屋苑名稱 樓齡 到期年份 港島 太古城 34-45年 2899 港島 愛都大廈 38年 2896 港島 賽西湖大廈 43年 2892 港島 帝景園 30年 2886 港島 曉峰閣 28年 2884 港島 殷樺花園 26年 2860 港島 碧瑤灣 42-46年 2859 港島 … Continue reading "【物業估價】估價方式、其他用途、網上估價網、常見問題"

無論是租樓還是放租物業，都容易發生租務糾紛問題。即使有租約的協定，仍然可能發生許多爭拗，有可能是租客拖租欠租，有可能是業主違法協議約定，種種情況都有機會導致租務糾紛。身為租客或者業主，當然希望能夠保持良好的租賃關係，而不是最後互相指控對方。究竟最常見的糾紛情況是什麼？如果遇上這些情況，又應該如何處理呢？千居將會在下文，教你循正確途徑解決問題。 立即跳往：常見糾紛｜專責部門｜常見問題 常見糾紛 租樓時常會發生糾紛，業主和租客之間鬧上法庭的新聞也不是新鮮事，以下千居就列出幾款最常見的糾紛類別，教你如何避免或處理相關事件。 1. 租客拖欠租金 業主最害怕的事就是遇上租霸，交租日子到期仍然遲遲未肯交租，三催四請還是無回應，業主收不到租金自然感到不滿。 處理方法 業主若果想追討欠租，或者直接收回物業，可以循以下幾個途徑追討： 財物扣押令是單方面進行的申請，租客並不知情，且無法作出抗辯，以防租客知道後立即撤走其財物。 例子 有些極端例子，就例如啟德天寰曾有一名業主，被租客拖租兩個月，獲頒土地審裁署的「收樓令」後，入屋才發現租客早已悄悄搬走，並遺留下一片廢墟，所有家具牆身遭到嚴重損毀，最後連租客都聯絡不了，承受巨大損失。 2. 違反物業用途 有時業主未摸熟租客的背景，就將物業出租，最後發現租客可能違反了物業本身用途，因而引發糾紛。例如單位本來是住宅單位，業主在不知情情況下，租給打算在單位經營生意的租戶，業主有可能要為此承擔法律責任。 如果租客違反政府租契，政府有權收回業主對該物業的擁有權，但這種情況較罕見。比較常見的是，租客被鄰居發現經營商業活動，然後被投訴甚至採取法律行動，業主需要為此而負上責任。 更嚴重的情況，例如住戶在單位內從事非法活動，例如經營非法賭場或色情場所，業主更可能要面對刑事檢控。 處理方法 如果業主發現租戶未經批准，擅自利用單位作協議用途以外的活動，應立即與租戶溝通，並要求租戶停止該行為。如果租戶不聽從，業主可以取得租戶違約的證據，再提出申索。 假如得知租戶進行的活動屬於非法行為，業主應該儘快報警處理。 例子 過往曾經有案例，警方打擊非法外圍賭博集團，警方表示通常這種情況都會拘捕業主，業主需要證明自己不知情，過程亦非常麻煩。所以業主租出單位時，應該先瞭解清楚單位有何用途。 3. 擅自分租 另一種常見租務糾紛，就是租客擅自將單位分租出去。通常租約都會列明，租客不可以將物業分租予第三者。對於業主而言，租客私下將物業分租，收取租金，損害了作為物業擁有人的權益。 處理方法 由於租戶違反租約協定，業主可以對租客採取法律追討，索取賠償。 例子 租客未經業主同意，私下將單位「租上租」，出租予第三者，可能會面對業主的賠償申索。如果租約清楚列明，租約不能擅自分租，租客很大機會違約，並需要負上法律責任。 4. 推卸維修保養責任 另外，關於維修單位的責任爭拗，經常發生在住宅單位的租務上。雖然租約通常已經訂明，維修保養的責任屬於誰，但是到實際上發生時，仍然會有很多爭論位。一般而言，業主應負責一切外部及結構性的維修，因為結構性維修可能牽涉到會否觸犯大廈公契，或者大廈整體的維修責任。而內部及非結構性部分則應由租客處理，例如單位內部油漆剝落。 處理方法 根據雙方簽訂的租約條款，界定了哪一方需要負責承擔維修單位的責任。如果雙方無簽署相關條款，可以將案件交由法庭裁定，判斷責任應落在誰身上。 例子 曾經有新手業主租出單位數個月後，發現單位被嚴重損壞，但由於租約列明業主需要負責維修，律師指出如果租客合理使用單位而損壞，業主仍要負上維修責任。 專責部門 總括而言，如果遇上租務問題，可以按個人情況向以下部門求助。 政府部門 功能 差餉物業估價署 負責執行《業主與租客（綜合）條例》，並提供有關租賃事宜的服務。 土地審裁處 負責處理租務糾紛，例如涉及收回物業的申請。 小額錢債審裁處 如果你的問題只涉及金錢追討，且金額不多於 $75,000，就可以向小額錢債審裁處申請索償。 租賃事務繁複，過程必然發生不少糾紛，要記得保障自己的權益，免受對方壓榨。如果你正在考慮租樓，或者放盤，不妨上千居搜尋更多資訊。 常見問題