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買寮屋風險低?分析與牌照屋之別|寮屋豪宅發展史

  • By
  • 千居 Spacious
  • January 20, 2021

鄉郊地區除了多村屋、丁屋,更有「寮屋」。寮屋是 1940 年代遺留下來的房屋形態,本為違法,卻有寮屋被私下放租放售,發展成有花園泳池的豪宅。寮屋合法化的現象是如何造成,買賣寮屋有甚麼風險、寮屋清拆,居民可得到怎樣的賠償?千居由寮屋的由來、轉變和發展說起。



立即跳往:寮屋的由來、轉變和發展非法變合法 寮屋變豪宅寮屋VS牌照屋寮屋出租 / 買賣風險寮屋可換公屋?


寮屋的由來、轉變和發展

筲箕灣寮屋
以木板和鐵皮搭建的寮屋,位於筲箕灣,攝於 1962 年(芝加哥大學文物庭院及展示中心)

「寮屋」字意解「簡陋的屋舍」,即未經政府許可非法搭建的臨時建築物。寮屋源於 1940 年代,當時中國內地正經歷國共內戰,大量難民偷渡湧入香港,需要尋覓棲身之所。

當時香港政府並未提供任何公營房屋,抵港的難民只好在山坡路旁非法搭建鐵皮屋和木屋居住,「寮屋」便應運而生。寮屋雖結構簡陋,衛生情況惡劣,卻一度容納了四分一的人口。

1953 年聖誕夜,石硤尾寮屋區發生一場奪命大火,促成了寮屋這種住屋模式的轉捩點。石硤尾白田村因燃點火水燈燒着棉胎,火勢一發不可收拾,蔓延至周邊多個木屋區,最終燒毀了逾 2,500 間木屋,令 5 萬多名居民痛失家園,一夜之間無家可歸,流離失所。

石硤尾 7 層高的徙置大廈,攝於 1957 年 10 月(政府網站)

石硤尾大火後續,政府為了安置災民,先後興起了平房和徙置大廈,自此造就了後期廉租屋及公共屋邨等公營房屋的出現。

公營房屋的誕生,卻未完全解決寮屋問題。有寮屋居民因不符合入息上限未獲安置;有人眼見當時公屋環境擠迫,不願遷出;也有市區人為求「住大啲」,反遷入寮屋區居住,寮屋數目不跌反升。

1980 年代起,香港政府開始實施寮屋管制,登記寮屋的建築狀況和佔用人,務求抑止寮屋增長。不過,除非收到舉報,或因配合土地發展計劃而收地,否則政府保持「隻眼開隻眼閉」、「不變應萬變」的取態,不太會主動調查寮屋擴建的情況。


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非法變合法 寮屋變豪宅

大埔元州仔寮屋區
大埔元州仔寮屋區,攝於 1977 年(芝加哥大學文物庭院及展示中心)

雖說寮屋是在未得政府許可下搭建,但政府向來未嘗以進取的手法主動取締寮屋。除非建築物屹立於政府銳意收回再作發展的土地,否則的話,沒有違規擅自擴建的寮屋,是可以安然無恙地存在的。

政府如何定斷建築物是否有「違規擴建」呢?就視乎佔用人是否曾於 1982 年起為寮屋進行登記地政總署的「寮管處」會派員到單位記錄房屋的基本資料,如面積、高度、居住人口等,如登記後因接獲舉報,或被地政總署的無人航機攝錄發現房屋狀況有更改,即屬違法,地政總署會要求佔用人將寮屋回復原狀,否則或進行清拆,甚至收地。

大潭東丫背村寮屋改建成豪宅
大潭東丫背村寮屋改建成豪宅
2016 年,有前高官及商人被揭發於大潭東丫背村擅自將 3 幢寮屋改建成豪宅,加設了渡頭、涼亭、草地及石牆等建築,甚為誇張(傳真社)

不過,要被發現有僭建物亦非易事。第一,寮屋區的居民甚少會「篤灰」,以免自己的居所亦受波及;第二,政府幾乎不會主動派員巡查政府土地發展計劃以外的寮屋區;第三,無人航機於高空拍攝,除非房屋有大面積的僭建,如擴建大型花園、泳池等,否則難以考究,而非法轉租的情況亦不會被揭發。

亦因如此,政府雖無明確地賦予或承認寮屋的佔用權、管有權和業權,但寬鬆的執法可謂「默許」了寮屋的存在。非法搭建的寮屋被當作合法物業般轉租出售,從中圖利的個案絕非少數,也有為數不少的房屋由幾百呎擴建成幾千呎,更配置露台、天台、前後花園等豪宅級設施。

清拆寮屋原因:

  • ▸ 政府收回土地再發展
  • ▸ 擅自擴建寮屋,被舉報/土地總署航機發現後,不願還原,最終收清拆令

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寮屋VS牌照屋

香港曾出現各種由佔用人自行搭建的臨時房屋,而「寮屋」和「牌照屋」便是較常見的兩類。

寮屋和牌照屋外觀或無異,甚至看似一般村屋。但當準租客或買家自行查冊時,便能發現該房屋的土地業權或非由私人擁有,而是屬於官地,兩者皆為「三無」,無業權、無法轉讓、無法加建,不可出租放售。

牌照屋
有警員曾被揭發非法接手牌照屋,並作旅館出租(新城廣播)

寮屋和牌照屋的最大分別,在於前者無牌,後者有政府批出的牌照。

登記寮屋的好處,在於沒有屋主,政府只承認佔用人,即使佔用人非當初登記人,政府亦不會有行動。

而有牌的好處,在於可將牌照轉名至直系親屬,換言之即可將佔用權「過戶」至子女及兄弟姊妹,但就不可由其他人佔用。

部分寮屋同時擁有牌照,則當牌照屋處理。

臨時房屋類別定義土地業權
獲容許寮屋登記後暫准存在,不可轉名
不可出租放售
多建於官地
牌照屋領牌照後合法佔用,可將牌照轉名至直系親屬(父母、子女、兄弟姊妹)
不可出租放售
或建於私人土地(如私人農地)

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寮屋出租 / 買賣風險

寮屋佔用人並不擁有該房屋及土地的業權,出租及放售皆屬違法,但香港炒樓成風,有寮屋居民甚至區外人士選擇鋌而走險,以「暗盤」的形式買賣寮屋 / 出租寮屋。

「暗盤」即枱底交易,雙方不就該建築物的交易作任何官方登記,如放租不為租約打釐印、不交 CR109、放售不到土地註冊處登記轉讓契(即「無契頂讓」)、或轉讓契上的資料不盡不實。

租入 / 買入這類寮屋,萬一被地政總署揭發,或政府因政策發展而收回土地,需要清拆寮屋,接手人有機會不獲賠償,缺乏保障。

既然寮屋交易涉及風險,何以仍然有人對寮屋有興趣?也許是因為買家和租客眼見寮管處的辦事能力,認為因違規而被收地的機會微乎其微;或因大部分受清拆影響的寮屋戶,不管是否為登記人,最終皆可得現津貼;又或者有信心可在政府收地前「甩手」再轉售出去圖利;種種原因,令買家覺得真實的風險有限,近年違規頂讓的情況更加猖獗。


寮屋清拆賠償:寮屋可換公屋?

寮屋區或遭收地清拆,以配合政府的政策發展,改劃土地作其他用途。政府一般會向受影響登記寮屋戶提供「特惠補償」,以及公屋上樓的安置安排。

不獲公屋安置的受影響戶,可獲「特惠補償」現金津貼(須居滿 2 年):

寮屋戶特惠津貼下限寮屋戶特惠津貼上限
$60,480$120.96萬不等

寮屋登記人如符合公屋入息審查限制,可獲安排優先編配公屋,亦可以綠表資格申請綠置居

如非寮屋登記人(即未在 1984 至 85 年度進行的寮屋居民登記中記錄在案的住戶),則須提交證明,顯示於政府公布清拆行動日時,已居住於受影響寮屋滿 2 年,並符合其他的公屋申請資格,便可被視為已輪候公屋 2 年,加快公屋編配上樓的速度。

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