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納米樓怎樣煉成?十年翻百倍成因、納米樓投資前景

地產資訊 | 2022 年 6 月 23 日

「納米」(nano)字解「毫微米」(nanometer),是一個長度單位,也常被用作形容微細的事物,「納米樓」便是例子之一,意解面積非常細小的住宅單位。

納米樓近年成了本地住屋大趨勢,單位愈起愈細,連最新落成的公營房屋,也出現實用面積不超過 200 呎的「龍床盤」。納米樓是否真確是有效紓解年輕人置業需求的「necessary evil」?回顧這去的交投,香港人買納米樓,是自住、抑或是投資?按揭保險調高了按揭成數後,納米樓前景又是如何?了解納米樓,由此文開始。



立即跳往:納米樓定義納米樓獨特設計納米樓成因納米樓前景:投資VS自住常見問題



納米樓定義

面積細小的單位常被謔稱為「納米樓」(nano-flats),劏盤、納米樓之詞不絕於耳,但單位到底要有幾細,才稱得上是納米樓呢?

環觀世界各地,不少國家及地區政府都有實施「最低居住空間標準」,該面積下限,大概可視作為當地對「納米樓」的定義。

最低居住空間標準

台灣內政部設基本居住水準,一人居住單位最低坪數為 4 坪,大概即是 147 方呎。

英國政府亦於 2015 年落實全國最低居住空間標準,一房單位最小須為 37 平方米以上,亦即約 398 方呎。

新加坡最細的住宅單位稱為「鞋盒屋」,適合一人居住,面積最低為 500 方呎。

日本政府亦有落實居住面積下限,一人單位面積最少須達 25 平方米,亦即 269 方呎。

地區最低居住面積標準
台灣147 方呎
英國398 方呎
新加坡500 方呎
日本269 方呎

以上這些地方,對納米樓都訂立了明確界線。然而,香港政府對居住面積,並沒有設任何規管限制,那麼在香港,幾細的單位才算得上納米樓呢?

單位幾細才為之納米樓?

如果根據差餉物業估價署在《香港物業報告》當中的分類,最細的住宅單位類別為 215 方呎以下。

坊間雖多用 215 方呎為納米樓指標,有民間土地研究組織卻發現,過往十年落成的開放式單位,面積多介乎 220 至 260 方呎之間。香港納米樓的大小,大概就在「200 餘方呎」這個範圍游走。

不過,上述各地的納米樓是一人戶;而在香港,開放式單位的目標住戶卻包括了情侶、夫妻等二人家庭,可歸類為二人戶。

回顧近年,私樓最細的「龍床盤」,面積只得 120 餘方呎;而公營房屋住戶的人均居住面積中位數亦只得 124 方呎。

以上種種,都指向一個現象:香港的納米樓雖本已細絕全球,可惜低處未算低,人均居住面積實際可能只及納米盤的一半,即是 100 餘方呎,大概就是一個車位的大小。



納米樓獨特設計

ava55納米樓
九龍城 AVA 55最細單位僅得 166 呎,採用開放式廚房設計(明報)

香港納米樓的特別之處,除了在於「奇細」,更在於有「奇則」,絕大部分均採用了海外罕見的奇趣設計:無房的開放式單位,多採用無窗「黑廁」,以及開放式廚房,室內空間不足的同時,單位卻備有露台、工作平台、特大空中花園、落地玻幕等傳統「豪宅」級室外配置,奇則百出。


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納米樓成因

2010-19年納米樓落成數量

香港住屋愈建愈細,納米樓數量近 10 年翻逾百倍,各界對這個現象的成因,有不同的說法:

發展商:樓價問題

發展商多將納米樓歸咎為樓價問題,由於香港樓價飛升,年輕人再也吃不消中大碼單位的價錢,難以置業。

有見及此,發展商為了向這班上車族提供價錢合適、而質素相當的新盤,只好「將貨就價」,縮細入場單位的面積,自然降低入場樓價,令更多年輕人可以擁有自己的物業,但也造成納米樓叢生。

現時不少新盤都設面積僅 100 多 200 餘呎的開放式單位,目標買家往往被發展商及合作代理說成是「新世代」、「年輕專業人士」等,彷彿認定了納米樓是樓市向旺下的「necessary evil」,住屋面積只有往下走,才能令更多人成功置業。

亦因如此,發展商和代理大多支持政府放寬按揭保險成數來解決納米樓問題,不少發展商均同聲同氣地指納米樓將成往事。

政府:增加建屋量行先

香港房屋供求失衡,納米樓數量於過去十年間暴增,政府對此的解說,是強調「當前的優次是增加建屋量」,並指只有當土地緊絀情況有所改善時,才較有條件探討應否訂立人均居住面積標準的議題。

細心一讀,不難發現政府其實暗示了納米樓和建屋量有不可分割的關係,在目前的環境下,解決納米樓,就會削減了房屋供應,換言之,納米樓是提升房屋落成數量的「副產品」 ,政府亦無意插手介入發展商如何「開則」開到納米樓處處。

政府不抗拒納米樓的取態,實際也不令人意外。回顧過去幾期的綠置居和居屋,1 – 2 人單面積最細僅得 270 餘呎,引來民間評論,直指政府帶頭起納米樓。

條例放寬,開則更自由

納米樓的共通特徵有三:黑廁、特大露台/工作平台/平台,以及開放式廚房,三者均可說是拜政府三次放寬條例,增加開則自由度所賜。

1997 年,屋宇署放寬《建築物條例》,容許新落成住宅單位的洗手間不設窗戶,無窗「黑廁」頓成主流,是開放式單位的常備配置。

2001 年,發展局為鼓勵環保建築,實施各項樓宇總樓面面積寬免措施,露台、環保平台(工作平台)、玻璃幕牆、特大窗台等「環保設計」,可獲豁免計算在發展總樓面面積,卻又可當建築面積發售,結果變相鼓吹了用該等非其型配置將單位「有咁大整咁大」,在有限的地皮上,興建一個又一個「廟細燈籠大」、建築面積高,但室內空間狹小的納米樓,提高了賣價,成為發展商的生財工具。

納米樓棺材式露台
新盤設計僅可容納一人站立的超迷你露台,被謔稱為「棺材式露台」(HK01)

直至 2011 年,政府才立法規管,限制發水面積不超過 10%,兩年後再實施《一手住宅物業銷售條例》,新盤須以「實用面積」而非「建築面積」發售。時至今日,發展商仍然把握該 10% 餘地,花盡心思,將「棺材式露台」等超創意環保設計包裝成單位豪宅級數的賣點。

2011 年,屋宇署又頒布《2011 年建築物消防安全守則》,詳細訂下了開放式廚房的標準設計要求,發展商只要「照單執藥」,跟足守則,便不必再就個別設計提交消防安全評估報告,開放式廚房的批則變得方便簡易得多。

黑廁和開放式廚房雙劍合壁,加上發水樓的問題,簡化了納米樓批則的程序,也增加了納米盤的利潤空間,促使納米樓遍地開花。

限呎限量地政策

2010 年起,政府於個別地皮的賣地條款中,加入了「限呎地」及「限量地」條款,此舉被定為政府積極推動納米樓興建的重要一著。

限呎限量條款下,個別地皮的住宅單位面積不可超出一定呎數,或不可超出一定數量,變相鼓勵發展商興建中小型單位甚至納米盤,大單位數量減少。可惜,限呎限量樓無限制售價,增建納米樓,不見得能協助市民上車。

本土研究社研究發現,6 成透過賣地而建的納米樓(面積 260 呎內),均有限量限呎條款,近年的例子有:

菁雋納米樓
屯門菁雋入場單位僅得 128 呎,放下一張雙人床後便沒有行走空間,被謔稱為「龍床盤」(頭條日報)
項目地區發展商最細單位實用面積
御半山II期屯門新鴻基250 方呎
城‧點屯門尚家生活217 方呎
海傲灣油塘九龍建業179 方呎
菁雋屯門俊和
益兆興業
128 方呎
䨇寓屯門香港興業
住友林業
253 方呎
薈晴馬鞍山宏安地產
錦華地產
219 方呎

封殺納米樓?

鑑於納米樓越建越多,2021 年底,政府公布部份官地,加入最低單位面積要求(最低實用面積約280 方呎);其後到 2022 年 2 月,進一步把有關要求推展至所有政府賣地、鐵路項目、市建局項目,以及其他私人住宅發展的換地及修訂地契的申請。


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納米樓前景:投資VS自住

發展商認定納米樓是樓價問題下的 necessary evil、將納米盤包裝成窮人上車恩物,那麼納米樓到底惠及了多少自住用家呢?

上述研究顯示,不少納米單位買家在 3 年額外印花稅的轉售限期過後,便立即出售單位,10 年樓齡內的累積轉手率達 8 成,已轉手的單位平均持貨期只得 3.48 年,可見納米樓的市場,充斥大量投資用家。

發展商常常強調,年輕人預算有限,要靠納米樓才能上車,事實是否如此?上車族多需靠按揭保險下的高成數按揭買樓,但研究發現,於 2013 年至 2018 年間,靠首置高成數按揭上車買 200 呎以下一手納米盤的買家只佔整體的 29.4%。

如果有足足 7 成多買家有能力付大筆首期置業,發展商「將貨就價」,單位必然要愈建愈細,才能迎合年輕置業用家的論調,似乎就很難說得過去。

以上只計算了樓換樓投資客,尚未計買納米樓作出租用途的業主,相信兩者相加後,佔據了納米樓市場需求的主要部分,顯示香港買家多視納米樓為投資工具,而非自己的居所。

2019 年,政府放寬了按揭保險成數上限,首置人士買 $800 萬內的單位,可免壓力測試承造最高 9 成按揭,落實該措拖前後已有不少發展商和代理「放口風」,指納米樓將成為過去式。


納米樓熱潮是否過去,仍是未知之數,但呎價高卻無用置疑,相比起來,二手屋苑「性價比」更勝一籌,即上千居物色各區放盤


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常見問題

哪個發展商興建最多的納米樓?

根據本土研究社報告,在 2010 至 2019 年間,恒基地產興建了 2,858 個納米單位(面積於 260 呎內),佔整體數量 3 成多,是興建最多納米樓的發展商。

香港有哪些實用面積「1字頭」的納米盤?

當中包括屯門菁雋、深水涉 AVA228AVA61旺角千望佐敦AVA62大埔嵐山鴨脷洲逸南田灣南津.迎岸西營盤 AVA128 、跑馬地 The Unit 等等。


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