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工業大廈租務陷阱!租工廈必讀10大注意事項

  • By
  • 千居 Spacious
  • October 6, 2020

本土品牌、香港製造,是不少港人堅守的信念,也是一眾手作人的動力來源。本地製造的品牌,融入本土文化,容易引起本地消費者的共鳴,更具稜角,容易打入市場。毅然辭去工作,在香港生產自家製商品或創業,首先要花時間租用一個合適的場地。有人租舊式工廈來開工場,也有人租外貌似足商廈的新式工廈作 studio 用。租工廈有甚麼注意事項?千居為你整理工業大廈租務 10 大重點,讓你更安心創業,免墮常見陷阱。


1. 工廈劏房問題嚴重 租前必查冊睇圖則

香港住宅樓價年年蟬聯全球最貴,不少港人為求一處棲身之地,只好鋌而走險,違例租住工廈,令到工廈劏房的非法問題日益嚴重。

租用工廈劏盤,如果不被發現固然是相安無事。可是,違規一事一旦被揭發,輕則被迫停止業務生產,重則不獲發製造牌照,租到場地也得身無所用。

一些精甩尾的代理為求促成交易,只會將問題輕描淡寫,甚至封嘴不提。租戶為自保,最好自行查冊,了解單位是否被「釘契」,有地政總署或屋宇署發出的清拆令,意味單位有僭建或非法改建的問題。

無釘契不等於單位無違規改建,有可能只是未被地政總署或屋宇署發現而已。最穩陣的做法,還是自己或搵律師幫手翻查屋宇署圖則,比對單位間隔是否與入了則的平面圖有分別。


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2. 認清工廈地契用途 切勿以身試法

現有工廈地契,一般指明單位只限用作涉及製造工序的工業用途。 如租戶有意租工廈作非工業用途,如改為作寫字樓、零售、健身室、party room 等,須經業主先向地政總署申請短期「地契豁免書」。

如業主放盤時已寫明單位可作非工業用途,租戶就應該問對方出示有效證明。另外亦有部分新型工廈,發展商或已向土地註冊處入紙申請「特別豁免書個案」,准許土地作商店及服務業等非工業用途,葵涌 iPLACE 就是其中一個例子。

政府有關部門會定期視察工業大廈,一被發現違契,地政總署會向單位發出函,要求於28 天內把單位用途還原,重置作地契限制下的指定用途。

政府於 2019 年推出活化及善用工廈政策,容許部分工廈單位在無須向地政總署申請短期地契豁免書和繳付任何費用下,改為作 5 項常見的非工業用途,租來作拍攝 studio 就是其中之一。


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3. 樓下有車位 方便上落貨

工廈不一定設停車場,有停車場又不一定就腳,如果業務需要經常上落貨,租工業大廈睇樓時,就要留意樓下是否有設泊車位,方便搬貨。

如果你習慣駕車上班,更要詢問一下工廈是否有車位出租,或者租盤本身份約是否已連車位。


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4. 升降機數量多 客貨𨋢要分開

搬貨要快,租工廈時除了要留意泊車位置,也要數一數升降機數量是否充足。貨𨋢如果得兩部,繁忙時間多個單位一齊上落貨,一部被 hold 住佔用,或長期處於維修狀態,就認真濕滯。

假使你的工作時間是傳統朝 9 晚 6,就更加要睇清楚客貨𨋢是否分明,貨𨋢好多時可以自己按鍵 hold 起,客𨋢則不能,上下班想準時,就要留意客𨋢運作是否足正常,繁忙時間也不至於大排長龍。


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5. 裝修光鮮 見客更體面

舊式工業大廈和新型工廈,裝潢配套可差天共地。經過活化重建的新型工廈,外觀似足商廈,有接待大堂、智能拍卡系統、穿梭巴士等酒店式管理。想租工廈作零售、賣小手作、開繪畫班等用途的話,單位大廈新淨企理,能吸引客戶前來光顧。


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6. 工廈多財物 保安設備省不得

工業大廈單位貨物和工業器材多,每車每板都值錢,保安系統妥善會較有保障。租舊式工廈尤是,最好升降機內和所屬樓層都設有閉路電視,而保安亦盡責,長期在岡位駐守,且有定時定刻巡樓。


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7. 有獨立廁所更舒適

如果業務需要長期有員工駐守所租的工業大廈,最好租個連獨立廁所的單位,人有三急時不用老遠走到公廁或商場找廁所,一來一回也要時間。

如有獨廁,租戶記得要翻查圖則,查清獨廁是否有入則。如業主選擇不為廁所入則,有機會是因為廁所的通風及採光等不合乎屋宇署規定,使用一段日子後或出現問題。


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8. 水錶電錶要檢查 兩戶共用衍麻煩

一如平時租屋,租工廈注意要記得檢查是否每戶獨立設水電錶,一來怕一直替別人交水電費也不自知,二來怕用其他人水電,對方搬走時會停水停電。

無入則的獨廁,有機會駁錯水電錶。如有懷疑,可致電予水務處代為核實。


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9. 工廈冷氣自理

一般商廈是用中央冷氣,而工業大廈租盤的冷氣,則要業主或租戶自行安裝。如果單位本身已附冷氣機,租約上就要寫明設備,並指出冷氣費由誰負責。情況如同租屋一樣。


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10. 檢查防火逃生設備是否合規

不少舊式工廈日久失修,欠缺妥善的基本防火及逃生設備,如無動灑水系統、緊急照明系統、霧感應器、滅火桶等。工業大廈業務雜亂無章,舊式工廈管理寬鬆,租戶必須重視消防安全。