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單位漏水 / 滲水?即驗你是源頭定苦主+滲水辦處理手法

  • By
  • 千居 Spacious
  • September 11, 2020

步入打風季節,水患問題又來纏擾各位住客,若不及時解決,不但引來蚊蟲,影響起居,終更或損壞單位結構,令受害單位反要付上昂貴的維修費用。如發現天花、牆身出現水漬,你應如何簡單測試,定奪漏水和滲水源頭,究竟是因為大廈結構失修(管理處問題)、還是自己屋企的硬件配置需要更換(自己問題)、抑或是毗鄰單位的來去水出事(鄰居問題)?

漏水問題可大可小,及早利用自行檢驗方法,查清自己是源頭還是苦主,防範於未然。受鄰居滲水問題所困,對方卻不合作,你可怎樣向「滲水辦」投訴?甚麼情況下,相關部門會決定終止調查?千居教你幾個快速、方便而有效的檢驗方法,找出滲水源頭,讓你能及早處理漏水 / 滲水情況,提出投訴時更有憑有據。


第1步:先撇除單位內滲漏的可能

發現天花、牆身、地板有水漬時,第一步不是懷疑鄰居,而是檢查自己單位內外是否有破損,導致滲水、漏水問題。你可跟著以下幾點驗證一下:

單位內:窗邊門邊及玻璃是否存有罅隙,窗門關上時是否緊合,廚廁地台斜水及去水是否正常(使用時不會濺水出廳,使用後門外地板 / 地腳線是否保持乾爽),來去水喉外露部分是否完整,鹹淡供水水壓是否正常(水壓不足或因供水喉漏水)

單位外:用鏡查看外牆瓦磚有沒有裂縫,如單位連天台,應上天台檢查地台有沒有裂縫

假使仔細檢查過,單位看似密不透風,滴水不入,你可以進行下一步,在單位內做一做實驗。


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第2步:閂水喉睇水錶 檢查隱藏食水管是否完好

為維持良好的鄰舍關係,避免輕率指控鄰居造成你的財產損失,而最終若向滲水辦投訴亦更有理據,如大廈採用隱藏式食水管,你應保險一點,在自己的居所內進行簡易測試,看看食水管是否有滲漏情況。

驗食水管的方法有二:

  1. 閂全屋水喉30分鐘,記錄閂前和閂後的水錶讀數,如讀數有升,證明水喉漏水。
  2. 記錄滲水位於30分鐘內的滴水頻率,再閂自來水總掣加開水龍頭30分鐘,期間觀察滴水頻率有否減慢,甚至停止。然後重新水掣,閂回水龍頭,一小時後再記錄滲水位在30分鐘內的滴水頻率有否增加。

如果肉眼檢查過單位,似乎沒有問題,而簡易測試亦查不出滲水或漏水情況,你可合理懷疑源頭為鄰居。


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第3步:向管理處申報 直接與鄰居洽談

如懷疑鄰居為滲水源頭,政府主張住戶先向管業處求助,由管業處從中協調,安排苦主上門到鄰居單位做色水測試。

色水測試即是將約莫10公升已添加食用色素的「色水」一次過灌於去水位,如浴缸、企缸、洗手盤等去水口。如鄰居單位確實有滲漏問題,苦主大概會在一小時至兩星期後,在自己單位見到色水的顏色。

見到有顏色後,苦主可與管業處及源頭鄰居三方商討解決方案,以及賠償事宜。屋宇署資料顯示,滲水一般成因為供水管損毀、衞生設備或排水渠管破損所造成,維修工程並不複雜,可託管業處介紹可信的水喉匠修理。

如不幸為地板與天花之間的防水層未做好或年久失修,重做防水乃一大工程,源頭單位最好先向負責單位家居保險的保險從業員查詢如何處理,並了解第三者責任條款保障下所須承擔的責任。


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第4步:打1823投訴 由滲水辦處理

很多時住客都未必想自己處理滲水、漏水問題,第一怕尷尬,第二怕存證有錯漏,最終自損利益。此時,住客可致電1823,或到1823網站提出投訴,向食物環境衞生署和屋宇署成立的聯合辦事處(俗稱「滲水辦」)尋求協助,由滲水辦派員上門進行勘測。

滲水辦的處理程序如下:

  1. 收到投訴後6個工作天內聯絡投訴人
  2. 進入懷疑源頭單位,進行色水或紅外線測試
  3. 到受影響單位,進行勘測
  4. 90個工作天內完成調查,並將結果通知投訴人

如懷疑源頭單位不肯合作,拒絕讓滲水辦職員內進,滲水辦是有權向法庭申請手令,強制進入該單位的。

一旦確認源頭,源頭單位必須在指定期限內解決滲漏水問題,否則或受檢控,最高可被罰款$25,000。


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第5步:聘請公證行 入稟追討賠償

既然有政府滲水辦的免費協助,滲水辦更承諾90日內完成調查,何以年中仍有不少住客深受滲水、漏水問題所困,久未得以解決?

翻查數據,原來滲水辦接獲個案中,僅約 17% 能確定滲水源頭。水有流動性,滲漏情況可能是重重因素,日積月累下造成。苦主和源頭單位雙方,甚至管理處都可能要負上責任。看似一刀切的問題,其實不是非黑即白。

其次,如滲漏情況不算嚴重,對住客不會造成滋擾,滲水辦會終止調查,而不作出任何判斷。當然,水患問題可大可小,到水漬愈變愈大,可能一發不可收拾,短時間內引致石屎剝落,鋼筋外露等嚴重問題。

滲水辦的儀器亦未必夠先進,近年才陸續採用於業界已趨普及的紅外線熱像分析及微波斷層掃描技術。如果擔心滲水辦不能查出原因,住客亦可同時自行聘請第三方公證行(即測量行),由公證行收集證據,作出調查,並向法庭舉證,提供報告,以入稟追討賠償。


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裝修後特別注意有否滲漏

裝修涉及水喉工程,一旦疏忽,可能為單位造成前所未見的滲水、漏水問題。一般信譽良好的工程公司,完工後會自發做一次驗收,故裝修後出現滲漏的情況應該較罕見。但為求自保,如自己的單位剛完成裝修,最好跟第1步至第3步自行驗檢一次(色水或殘留痕跡,落色素前須尋求鄰居同意)。假使鄰居單位剛好竣工,你也應該在鄰居入伙起計的一個月留意一下自己屋企會不會慢慢出現水漬。