如果你以為購買物業後，便可在單位內為所欲為，那就大錯特錯！皆因業主的權力、責任和義務均受大廈公契所約束。 大廈公契條款可達一百多頁，買樓前已埋頭苦幹看售樓書，買樓後又要讀一份冗長文件，怎麼辦？等千居為你重點整理大廈公契的注意事項，讓你閱覽時更得心應手。 立即跳往：大廈公契是甚麼｜公契主要內容｜公契常見事項｜違反公契後果｜查閱公契方法｜常見問題 大廈公契是甚麼 簡單而言，大廈公契（Deed of Mutual Covenant，DMC）即居住規則，公契由發展商草擬，是一份具法律效力的文件，當中涵蓋屋苑守則，對物業的管理、居住和使用制定限制，是整個樓宇的 「House Rules」。 買家於簽樓契時，有列明業主須繼續承諾遵守大廈公契。換言之，發展商與首名業主簽署公契後，其後的新業主只能默認同意，即使單位日後轉手，下一手業主亦受大廈公契約束。 公契主要內容 如之前所說，大廈公契有過百多頁，想從中抽絲剝繭，可集中看以下重點： 公契常見事項 公契條文繁多，以下幾項較直接影響住客起居，亦常引起紛論。 分租 分租限制就是其中之一。有業主為爭取更高租金回報，會將單位房間分別租出予不同租客。有些公契會列明禁止分租，以免影響公共範圍的使用權。不過這種條款不易執行，始終大廈管理公司及業主立案法團難以得知個別單位住戶之間的關係，追究前必先取得合理的實際證據，如所涉之分租租約。 飼養寵物 時下現代人多有毛孩或小動物作伴，如果公契內沒有列明飼養寵物事宜，一般都可視為可飼養寵物。但公契或對可飼養動物類別設有限制，以公屋為例，住戶全面可飼養小型家居寵物，包括已閹割的貓，但就全面禁止養狗。 即使公契默許飼養寵物，亦不代表主人有「免死金牌」，可任意放養。如果寵物對鄰居構成嚴重滋擾，住戶仍須就此負上責任，業主立案法團有權向有關住戶客採取法律行動。 大廈公契的約束力凌駕於業主組織草擬的守則和協定，如公契未有禁止動物入住，但業主委員會事後要求立約禁制，亦不足以迫令大廈全面執行。 窗花 新樓公契多寫明不可改變樓宇外觀，普通的更換或添置窗花有可能已違反公契。例子如近年臨海新盤流行採用落地大玻璃及玻璃露台設計，有住戶嫌不夠穩陣，想自行裝置窗花；或住戶想善用工作平台空間，安網晾衫軌曬衫，這等改裝均須先向管理公司申請，由管理公司評估是否違反公契。 如果改裝未得管理公司許可，住戶仍執意進行改動，管理公司或向屋宇署通報，由屋宇署向住戶發信要求清拆或還原。 違反公契後果 如住戶是大廈公契慣犯，屢勸不改，管理公司及業主立案法團有權入稟提告業主，向其追討賠償。例子如業主長期拖欠管理費、私自飼養寵物、對鄰居構成嚴重滋擾、影響他人使用公共範團的權利等等。千萬不要以為買了單位，有權使用物業就可以任意妄為。 查閱公契方法 如想查閱大廈公契，可根據以下步驟： 屋苑可否飼養寵物，有時候是搵樓客所重視的因素之一，放盤時記得要列明，立即上千居放盤。 常見問題

香港的土地地契主要分為75年期、99年期和999年期，當中，999年地契名單上的地契，又被成為千年地契。這些不同年期地契背後牽涉的，是土地業權的界限，將會影響市民購買物業的意欲，也是買家需要注意的風險。千居今日就決定講解一下，土地業權和土地年期之間的關係，還有列出本港的千年地契名單。 立即跳往：土地業權 ｜ 土地年期 ｜土地續期 ｜999年地契名單 | 地契年期影響按揭｜常見問題 土地業權 土地業權可分為「永久業權」或「土地租借權」兩類。顧名思義，「永久業權」指的是土地由地主擁有，地主擁有在土地進行任何發展的權利。 而「土地租借權」所指的是土地由政府擁有，政府只是把土地租出，承租人也可以在土地上進行土地發展，但是只是屬於租用者的身分，而且還是一份有期限的租約。因此，土地契約的年期，就是界定土地租用者租用土地的期限，亦是土地業權的期限。 在鴉片戰爭結束後，香港被割讓予英國，香港、九龍的土地均由英女皇所擁有，因此發展商只是以土地租借形式租用土地發展。而新界的土地原本屬於原居民的永久業權，但是後來也被英政府改為土地租借形式。 時至今日，全港的土地，除了中環聖約翰教堂所在的土地屬永久業權以外，都屬於「土地租借權」。 土地年期 土地契約年期早於前港英政府年代已經訂下，主要分為以下三種： 殖民地年代，政府批出大量999年期地契，主要集中在港島地區，但後期殖民地政府覺得會失去長期控制權，於是停止批出999年地契，此後批出的土地年期都變為75年期或99年期。甚至有一段時間，批出75年期地契，並允許續期75年。因此，香港的土地契約年期，便大致分為以上三種。 土地續期 土地契約到期後，可能會出現的續期情況為： 由於現時香港土地的契約最快將於2047年到期，屆時政府會採取哪一種行動仍是未知之數。不過第三種情況應屬最低機會發生，因為必定會掀起社會各界的極大不滿。 999年地契名單 說到999年地契，以下屋苑便是全港僅剩的999年地契物業，物業持有人暫時都不需要擔心，土地會被收走，或者什麼時候要補地價。 於2023至2024年期間入伙的紅磡必嘉坊為近年推出最新的999年地契（千年地契）項目，現時距離其業權到期時限，還剩超過800年。 地區 屋苑名稱 樓齡 到期年份 港島 太古城 34-45年 2899 港島 愛都大廈 38年 2896 港島 賽西湖大廈 43年 2892 港島 帝景園 30年 2886 港島 曉峰閣 28年 2884 港島 殷樺花園 26年 2860 港島 碧瑤灣 42-46年 2859 港島 … Continue reading "【業主保險】常見風險、保險種類、注意事項、常見問題"

離婚是重大決定，當中須處理的手續相當複雜，離婚業權就是其中一項。若二人同時或個別持有物業，法庭會如何分配擁有權？新買家又如何辨别婚姻訴訟物業？千居在下文逐一解說。 立即跳往：離婚業權分配｜法庭處理方法 ｜辨識離婚物業｜注意事項｜常見問題 離婚業權分配 夫婦申請離婚，如果兩人未能就業權達成共識，就須透過法庭解決。而法庭會根據《婚姻法律程序與財產條例》才作出判決。 持有方式 物業持有方式會影響法庭判決，但不要以為由個人單獨持有的物業，離婚後不會被瓜分。 法庭會視夫妻二人的所有資產，包括銀行存款、物業、股票及基金等，為家庭資產，並由法庭以公平原則作出分配。就算只有一人名的樓，另一方可能會因法庭判決，獲分部分權益。反之，如果二人聯名持有物業，離婚以後，最終裁決亦未必各人擁有一半業權。 考慮因素 離婚的資產分配，須顧及雙方的不同利益，法庭一般會考慮以下情況： 法庭處理方法 在平衡各方因素後，法庭會就離婚業權發出財產分配命令，一般可分為三種情況，分別為要求出售物業、把物業轉讓至另一方或由兩人繼續聯名持有。 出售 其中一種命令為法庭要求雙方賣樓，由兩人自行協議，再分配售樓得益。若未能達成共識，則由法庭參考雙方的經濟狀況及貢獻，作出分配。 轉讓 法庭亦有權要求其中一方，將業權轉讓予另一方。不少案例中，若女方獲得子女撫養權，即使男方獨自持有原物業，法庭亦有機會判給妻子，以保障子女未來的生活水平， 但如果物業價值超出女方應獲權益，法庭可能要求其繳付款項予丈夫。由於是法庭判決，雙方毋須支付繳交印花稅。 值得留意，當把未還清按揭的單位轉讓予另一方，按揭契亦須轉名，並須獲按揭公司同意。金管局已於2024年2月28日起暫停壓力測試要求，而在此日期前，物業轉讓後，若新業主未能通過壓力測試，銀行或要求另加擔保人。 聯名持有 另一種命令是法庭裁定雙方維持以聯名持有物業，雙方須在指明情況才獲准售樓，例如其中一方去世或再婚、子女畢業等，得益則按雙方協議或法庭判決而均分。 辨識離婚物業 離婚物業涉及訴訟，更可能受法庭禁制令限制轉售，新買家若有意購入婚姻訴訟物業，即使簽訂買賣協議，也未必能順利交吉。故買家須透過查冊，辨識婚姻訴訟物業，衡量風險。 一般而言，當物業涉及婚姻訴訟，土地登記冊上的「物業涉及的轇轕」一欄會顯示： “Certified True Copy of Notice of Intention to Proceed with An Application for Ancillary Relief”。 除此之外，以下字眼亦可能與離婚物業有關： 注意事項 除了透過查冊，了解離婚物業是否處於訴訟期，準買家如有意購入婚姻訴訟物業，亦須注意涉及的風險。 未必獲批按揭 由法庭裁決須轉讓的物業屬無償轉讓，可被視為「送契樓」的其中一種，例如業主以送契方式轉讓予另一半，故與一般送契樓相同，物業可能因其破產而被收回，而銀行有可能拒絕其按揭申請。 轉讓難度高 婚姻訴訟物業有可能被當作送契樓，物業價值因而下跌，加上新買家擔憂未能獲批高成數按揭，故增加新業主日後轉售難度。 離婚業權處理較複雜， 當事人須清晰表達意願，確保權益。另一邊廂，準買家亦要了解清楚婚姻訴訟物業的風險，以免得不償失。想了解更多樓盤資訊，即上千居尋找各區樓盤。 常見問題