離婚是重大決定，當中須處理的手續相當複雜，離婚業權就是其中一項。若二人同時或個別持有物業，法庭會如何分配擁有權？新買家又如何辨别婚姻訴訟物業？千居在下文逐一解說。 立即跳往：離婚業權分配｜法庭處理方法 ｜辨識離婚物業｜注意事項｜常見問題 離婚業權分配 夫婦申請離婚，如果兩人未能就業權達成共識，就須透過法庭解決。而法庭會根據《婚姻法律程序與財產條例》才作出判決。 持有方式 物業持有方式會影響法庭判決，但不要以為由個人單獨持有的物業，離婚後不會被瓜分。 法庭會視夫妻二人的所有資產，包括銀行存款、物業、股票及基金等，為家庭資產，並由法庭以公平原則作出分配。就算只有一人名的樓，另一方可能會因法庭判決，獲分部分權益。反之，如果二人聯名持有物業，離婚以後，最終裁決亦未必各人擁有一半業權。 考慮因素 離婚的資產分配，須顧及雙方的不同利益，法庭一般會考慮以下情況： 法庭處理方法 在平衡各方因素後，法庭會就離婚業權發出財產分配命令，一般可分為三種情況，分別為要求出售物業、把物業轉讓至另一方或由兩人繼續聯名持有。 出售 其中一種命令為法庭要求雙方賣樓，由兩人自行協議，再分配售樓得益。若未能達成共識，則由法庭參考雙方的經濟狀況及貢獻，作出分配。 轉讓 法庭亦有權要求其中一方，將業權轉讓予另一方。不少案例中，若女方獲得子女撫養權，即使男方獨自持有原物業，法庭亦有機會判給妻子，以保障子女未來的生活水平， 但如果物業價值超出女方應獲權益，法庭可能要求其繳付款項予丈夫。由於是法庭判決，雙方毋須支付繳交印花稅。 值得留意，當把未還清按揭的單位轉讓予另一方，按揭契亦須轉名，並須獲按揭公司同意。金管局已於2024年2月28日起暫停壓力測試要求，而在此日期前，物業轉讓後，若新業主未能通過壓力測試，銀行或要求另加擔保人。 聯名持有 另一種命令是法庭裁定雙方維持以聯名持有物業，雙方須在指明情況才獲准售樓，例如其中一方去世或再婚、子女畢業等，得益則按雙方協議或法庭判決而均分。 辨識離婚物業 離婚物業涉及訴訟，更可能受法庭禁制令限制轉售，新買家若有意購入婚姻訴訟物業，即使簽訂買賣協議，也未必能順利交吉。故買家須透過查冊，辨識婚姻訴訟物業，衡量風險。 一般而言，當物業涉及婚姻訴訟，土地登記冊上的「物業涉及的轇轕」一欄會顯示： “Certified True Copy of Notice of Intention to Proceed with An Application for Ancillary Relief”。 除此之外，以下字眼亦可能與離婚物業有關： 注意事項 除了透過查冊，了解離婚物業是否處於訴訟期，準買家如有意購入婚姻訴訟物業，亦須注意涉及的風險。 未必獲批按揭 由法庭裁決須轉讓的物業屬無償轉讓，可被視為「送契樓」的其中一種，例如業主以送契方式轉讓予另一半，故與一般送契樓相同，物業可能因其破產而被收回，而銀行有可能拒絕其按揭申請。 轉讓難度高 婚姻訴訟物業有可能被當作送契樓，物業價值因而下跌，加上新買家擔憂未能獲批高成數按揭，故增加新業主日後轉售難度。 離婚業權處理較複雜， 當事人須清晰表達意願，確保權益。另一邊廂，準買家亦要了解清楚婚姻訴訟物業的風險，以免得不償失。想了解更多樓盤資訊，即上千居尋找各區樓盤。 常見問題

「自置居所貸款計劃」是政府於 1988 年推出的置業資助政策，目的是鼓勵市民自置物業，希望藉此促進社會穩定，並且增加大眾對香港的歸屬感，幫助市民完成上車的願望。雖然政策當時獲得不少市民認可，但是其後亦被其他計劃取代，最後甚至終止計劃。千居以下的文章，整合了自置居所貸款計劃的演變，以及相關的爭議。 立即跳往：自置居所貸款計劃｜資助金額｜合併取代｜終止計劃｜計劃相關爭議｜常見問題 自置居所貸款計劃 房屋委員會在 1988 年推出「自置居所貸款計劃」，一來希望可以協助市民買樓上車，二來也可以促使公屋單位騰空，以便分配給更有需要的人士。 申請資格 符合計劃申請資格的申請人，分為綠表申請人和白表申請人，下列人士獲得房屋署的綠表資格認可後，可透過綠表申請計劃： 符合以上的綠表申請條件後，申請人亦要符合以下要求： 綠表申請人在資產方面沒有審核條件，至於其餘以白表申請的人士，則需要接受資產審查，並符合以下要求： 資助金額 成功申請的綠表家庭最多可獲66萬元的免息貸款，或者可選擇每月領取最多4,200元的按揭補助金，如為個人申請者，貸款金額或補助金則為上述金額的一半。 而成功申請的白表家庭則最多可獲410,000元的免息貸款，或者選擇每月領取最多2,800元的按揭補助金，個人申請者可獲得的貸款金額或補助金亦是上述金額的一半。 合併取代 合併計劃 直至1998年，政府為了將市民的置業比率推高，推出「首次置業貸款計劃」，經資產審查後通過的家庭及個人申請者，分別可獲得最高60萬元及30萬元的低息貸款，用以資助市民的首次置業。 2003年，政府決定將房屋政策重新定位，提出將「自置居所貸款計劃」與「首次置業貸款計劃」合併，成為「置業資助貸款計劃」。 「置業資助貸款計劃」同樣旨在為能力不足人士，提供置業援助，房委會也可以藉此收回公屋單位，用以重新分發給更有需要人士。 資助金額 「置業資助貸款計劃」的資助方式分為一筆過的免息貸款，以及每月按揭還款的補助金，成功申請人只可以選擇其中一項。 獲批申請的兩人或以上家庭可獲53萬元的免息貸款，個人申請人則可獲得26.5萬元的免息貸款，兩者均可分13年每月等額還款。 另外，如果選擇每月領取補助金形式，兩人或以上家庭每月可領取3,800元補助金，個人申請人則可以領取1,900元補助金，補助金發放期為48個月，毋須償還。 終止計劃 雖然「置業資助貸款計劃」與原先的「自置居所貸款計劃」大同小異，最終目的都是為了推動市民置業意欲，但是計劃最終還是在2004年終止。 政府當時表示，該項決定是基於計劃已經干預業內市場運作，而且房委會的整體定位目標，已經不再是協助低收入家庭置業，所以需要撤銷政策，以維持物業市場的和平和穩定發展。房委會終止計劃可以集中有限的資源，投放於出租公屋之上，而非以公帑為置業人士提供貸款，而市民能否成功買樓，應該建基於市場情況，而非政策干預。 計劃相關爭議 「自置居所貸款計劃」及至後來的「置業資助貸款計劃」，都引發不少爭議，在多方考量之後，政府才決定中斷此項資助政策。 干預市場 由於政府當時推出置業貸款後，大大增加了渴望置業的市民的買樓意欲，業界認為這屬於干預市場行為，貸款計劃影響了部分市民置業的決定，扭曲市場正常運作。原本市民的買樓意欲未必那麼大，或者無法在該段時間內成功購入，甚至需要從其他途徑獲得貸款，但業界認為這才是真正的市場需求。 樓市崩盤 自1997年亞洲爆發金融風暴後，香港樓市收到重挫，於2002年樓市崩盤，樓價急跌，及後更受沙士雙重打擊，導致許多物業變成負資產。許多市民受到政府的置業貸款計劃吸引，紛紛買樓成為業主，但是因經濟環境因素，最後手上持有的物業價值大滑，不少市民拖欠政府的貸款還款，甚至成為破產人。 此外，值得關注的爭議點還有一個，根據房屋條例的規定，曾經接受自置居所貸款計劃的市民，日後將無法重新獲編公屋單位，即是受樓市崩盤而破產人士，之後亦無法獲派公屋單位。 重推可能性 政府並非無計劃過重推置業貸款，只是考慮到置業貸款會推高樓市，而且日後如果樓價下跌，因置業貸款幫助而衝動入市、未曾衡量清楚風險的市民，可能會變成負資產。就好像當年受沙士及金融風暴影響的業主，最後怪責政府推出的首次置業貸款計劃，是促成樓市崩盤的原因之一。因此，每當有聲音提出重推置業貸款計劃，不同持份者都會提出反對，政府亦暫時無公布任何相關計劃。 買樓上車固然是香港人的心願，但是準買家應該要衡量清楚自己的能力，不能衝動魯莽。如果有興趣查詢更多樓盤資訊，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

許多人以為賣樓只需要坐等收錢，不知道其實賣家背後也需要支付一筆賣樓費用，賣樓並非零成本。即使你是賣家，也需要計算準確自己的成本，以免失了預算，本來賣樓打算穩賺，最後變成倒賠。如果你作為新手業主，對賣樓支出未有深入研究，以下文章將會為你列出賣樓的每項支出，並且提醒你作為賣家的注意事項。 立即跳往：地產代理佣金｜額外印花稅｜罰息期手續費｜律師費｜單位維修清潔費｜常見問題 近期更新 地產代理佣金 放售物業過程繁複，業主一般都會委託地產代理代為辦理，而買賣雙方通常都要各自支付物業成交價的 1% 予地產代理，即是地產代理總共會收到 2% 的代理佣金。當然這並不是規定的佣金金額，只是一般最普遍的情況，亦有賣家主動向代理議價，要求降低佣金。 假設你賣出的物業成交價為 $4,000,000，通常你需要支付 $40,000 予地產代理，而買家同樣也是。 罰息期手續費 不少業主都會遺忘住宅本身的銀行按揭，可能仍然處於罰息期，因而漏算這部分支出。一般而言，銀行的按揭貸款期可能長達 10 年以上至 30 年，銀行為了保障自己的按揭利息收入，於是設定「罰息期」。 如果按揭借貸人在罰息期期間，提早清還貸款，銀行就要收取手續費。每間銀行收取的金額都不一樣，通常是 1-3 年的罰息期，並收取按揭金額的某個百分比。所以賣家要留意，出售樓宇時，亦要將罰息手續費計算入賣樓費用。 律師費 物業買賣合同必須由律師處理，所以賣家需要支付律師費用，而律師費主要涵蓋合約草擬、樓契登記及按揭契，亦有可能需要支付一些雜項，包括查冊費、補契費、車馬費等等。 市面上的律師收費一般由數千元到過萬元不等，賣家可以嘗試比較不同律師行費用。 單位維修清潔費 大部分買家都一定會上樓睇盤，所以業主在買家睇樓前處理好必要的維修工程，可以增加單位的吸引力，留下良好的觀感。地產經紀在帶客人睇樓時，難免會遇上有議價或諸多要求的客人，如果業主提早將單位打理乾淨整潔，修補好必要損毀，經紀便可以新裝修為由，婉拒客戶的議價請求，甚至可以提高單位身價。 作為買家，一定會考慮到購入單位後的裝修費用，並將其計算入買樓開支中，如果單位本身已經企理，無需大翻新，在樓價支出方面就會比較鬆動，對於業主而言也是一件好事。至於維修清潔費用的數目，視乎單位本身的樓齡和使用程度而不定，介乎數千元至數萬元不等。 額外印花稅（已撤銷） 政府於2024年2月28日出台的《財政預算案》公佈全面撤銷樓市辣招，任何住宅物業交易，均不用再繳付額外印花稅、買家印花稅及新住宅印花稅，現時買樓賣樓，即使在買入後即時轉售，也無「禁售期」、毋須繳交額外印花稅。以下資料僅供參考： 在撤辣之前，額外印花稅由 2012 年 10 月 27 日起實施，用以遏制短炒情況。除非屬於豁免情況，任何在買入後 24 個月內出售的住宅物業，都需要徵收額外印花稅，詳情如下： 於以下期限內出售或轉讓物業 額外印花稅稅率（樓價的百分比） 6個月或以內 20% 6個月至12個月或以內 15% 12個月至24個月或以內 10% 辣招稅仍實行時，假如業主持有物業的年期多於半年、少於一年，而又即將出售物業，以物業成交價3,700,000元為例，是需要繳交 555,000 元的額外印花稅。 買樓賣樓都要經過一系列程序，業主切勿掉以輕心，以為放售樓盤穩坐收錢就可以。如果對更多樓盤資訊有興趣，即上千句搜尋各區筍盤。 常見問題