父母將樓宇轉名至下一代，原本一番好意，最終竟招致破財，慳稅不成，業權不完整，令子女無法轉售物業？何以眾多地產代理均籲市民做樓宇轉名時，要小心「送贈契」？千居帶你認識近親之間的樓宇轉名大法，以及「送契樓」的隱藏問題。 立即跳往：近親轉讓 2 大方式｜送契樓 3 大問題｜常見問題 近親轉讓 2 大方式 想將物業轉讓給另一半、兄弟姊妹或子女等直系親屬，做法一般有二。 一種是用「轉讓契」轉讓單位，形式與平時一般物業買賣的操作無異。另一種是用「送讓契」饋贈單位，成交價將為 $0。 準買家如想知道心儀物業到底屬轉讓契還是送贈契，可透過網上查冊，查看物業資料，看看過去 5 年的紀錄，是否有「送讓契」（Deed of gift）字眼。 即使契約屬轉讓契（Assignment），亦要留心「代價」（Consideration）一欄是否有填上款額，如沒有寫明金額，或屬「無償轉讓契」 （Assignment at nil consideration），與送讓契同屬「送契樓」。假使款額遠低於當時樓價，亦有機會被視作送契樓。 送契樓 3 大問題 準買家要查清物業是否為送契樓，全因送契樓隱藏問題多多，對日後按揭、稅務及業權均有影響，風險包括： 1 . 慳稅不成，反繳更多 不少人作近親轉讓的原因是想以低成本、最慳稅的方法暫時讓出原有物業，回復首置身份，購入新物業時便可享首置低稅率，毋須繳雙倍印花稅；至於撤辣後，無論是否首置人士都繳付同一稅率，但首置客更容易承造高成數按揭。 送契樓的確能達成目的，讓原業主回復首置身份，但仍要付出一定成本。送契樓成交價為 $0，照印花稅按樓價徵收的道理，原理上似乎不用繳稅。不過，其實稅局仍然會按律師樓或稅局的估價徵稅，故用送贈契來避稅是不可行的。 2. 物業或被收回 用送讓契或無償轉讓契送出物業後 5 年內，假若原業主不幸出現財務問題，終致破產，根據《破產法》，破產管理官或債主有權向法庭要求索回該物業。這種做法是為了避免欠債人在申請破產之前，刻意把自己的資產轉移，從而逃避還債責任。 相反，假若當初按照市價以轉讓契的方式進行近親轉讓，因該項交易乃屬正常物業買賣，交易被視為無效而物業被討回的機會較低。 3. 按揭遭拒　難以轉售 送契樓的送贈法律程序一般需時 3 年才完成，過程中業權並不穩固。 受贈人如想於這段時間內轉售物業，根據執業通告指引，代理有責任告知準買家該物業為送契樓，並提醒對方送契樓的業權問題易影響按揭批核，多數買家聽到都走避不及。 大部分銀行考慮到送契樓法律程序需時，加上送贈人破產的話又引起一場業權風波，故拒絕為5年內曾簽送讓契或無償轉讓契的物業批出按揭。安全起見，有些大銀行更不會為 8 至 10 年前送出的物業承造按揭，影響受贈人將來放售物業的市場。 送讓契既不能慳稅，又易引起業權問題，一般近親轉讓都是以「轉讓契」的方式操作，受贈人可穩陣收禮，無後顧之憂。 樓價高企下，不少市場成交來自父母客源，為子女支付首期，由子女負責供款。即上千居搜尋全港各區筍盤。 常見問題

大廈管理要做得好，物業管理公司（物管公司）與業主立案法團（法團）之間需要有良好協調。一直以來，兩者之間在處理大廈事件上存在不少爭拗，未成立法團的大廈，所牽涉的利益更加複雜。 作為業主，必先了解清楚物管公司的發牌制度、法定責任，以及監察途徑，才可促進溝通，達致雙贏局面。即看以下千居文章，加深對物管的認識，以及快速瀏覽全港主要物管公司名單。 立即跳往：發牌制度｜ 物管公司職責｜物管公司權力｜監查物管公司｜物管公司名單｜ 常見問題 發牌制度 根據物業管理業監管局，為促進物業管理行業專業化、規管及推動業界發展，本港於 2020 年 8 月引入發牌制度，劃分為兩類，分別為「物業管理公司牌照」及「物業管理人牌照」。 物業管理公司牌照 在香港，為有公契的物業提供多於一個服務類別的物管服務，須持有牌照。 持牌合適人選 物業管理人牌照 細分為「物業管理人（第1級）牌照」及「物業管理人（第2級）牌照」。只有在須持牌的物業管理公司中，就物管服務擔任管理或督導角色的人員，才須持牌。 物管公司職責 物管公司工作是管理大廈環境，包括保安、消防安全、清潔、垃圾處理及回收、水電裝置保養、維修工程、會所運作，以及緊急事故處理等，以保障住戶個人及財產安全；另外亦須管理物業財務、計劃財政預算、紀錄收支帳目；並為住戶提供起居協助，如入伙收樓、召開業主大會、舉辦節日活動，以及處理住戶投訴，促進鄰舍關係。以下歸納物管主要職責： 物管公司權力 如果大廈不設業主立案法團，物管作為該廈唯一有法人身份的管理組織，會有較大職權。 無業主立案法團的大廈業主，須尋找物管公司幫忙，解決法律、財務、維修保養等問題，物管會以公司名義進行工程招標、入稟追討管理費欠款等事宜。 除法團之外，其他的業主組織均僅為諮詢性質，只能向物管表達意見，並無訴訟權力，如對物管存有不滿甚至懷疑，亦只能作出投訴，或以個人身份入稟起訴。 因此，未成立法團的大廈業主，無法借助全體業主力量，對物管的人事、行政及財務進行監察。 如大廈設有法團，物管的角色在於聽取法團意見，改善環境管理，並與法團協力處理維修工作及日常事務。法團有權查詢並取的物管的財務報告，並了解每職級的薪酬。 監察物管公司 過去曾發生業主懷疑物管利益輸送，令大廈維修工程出現圍標及天價等問題。要有效地監查物管公司，業主首先要確保大廈設有業主立案法團。 法團作為代表全體業主的法人，能以業主的角度制衡物管濫權的情況，嚴重者更可代業主與物管對簿公堂。法團亦有權查閱物管公司的收支及財政報告，從而計劃有效的資源分配，並對任何不合理的巨額支出作出質問。 另一方面，大廈維修工程，會以法團名義招標，由物管向法團提供物業設施的檢核報告，再由法團聘請公證行、顧問或參與社會機構提供之輔導計劃，為維修工程進行估值，提供第三方專業意見，最後於業主大會商討是否需要維修，以及招標程序之細節。 業主應積極參與業主大會，踴躍發表意見，細閱核數報告，提出改善建議；必要時，可藉業主大會，議決撤換甚至解散法團管委，確保法團與物管之間的合作公平、公正、公開。另外，若認為物管公司有任何失當或違紀行為 ，亦可向物業管理業監管局作出投訴。 值得留意，業主亦應了解所住大廈公契，確保公契沒有賦予物管司過大的權力。有關投訴物管公司事宜，可向民政事務總署作出申訴。屋苑管理得宜，業主住得放心，亦給予下一手買家好印象。立即上千居放盤。 主要物管公司名單 公司名稱 地址 電話 富城物業管理有限公司 九龍九龍灣宏開道8號其士商業中心16樓 2626-7333 佳定物業管理有限公司 香港太古城英皇道1111號7樓 2508-6777 港基物業管理有限公司 九龍大角咀海帆道11號凱帆薈6樓1號室 2388-7786 仲量聯行物業管理有限公司 鰂魚涌英皇道979號太古坊多盛大廈17樓 2846-5000 第 一太平戴維斯物業管理有限公司 香港太古城英皇道1111號8樓 2534-1688 信和物業管理有限 公司 九龍灣宏光道39號宏天廣場19樓1901B-1902室 2138-1000 信德物業管理有限公司 … Continue reading "【對付租霸】租客欠租點算好？追租收樓 Dos & Don’ts"

常有人問起「業主立案法團」、「業主委員會」及「管理委員會」三者差異，其中一個主要分別，在於業主立案法團（法團，Owners’ Corporations）是擁有 「 法人身份 」 （Legal entity）的組織。業主立案法團由業主組成，作為業主的你，當然要知清楚法團可行使的法定權利和義務。下文為你詳細講解。 立即跳往：法團的角色｜法團與業主委員會分別｜成立法團的好處｜法團的職務與權力｜成立法團步驟 | 常見問題 法團的角色 業主立案法團是根據大廈公契及《建築物管理條例》規定而成立的獨立法人組織，具訴訟權力。 法團在法律上代表所有業主就大廈公共地方進行管理，照顧他們的利益和承擔責任， 行使和執行有關的權利、權力、 特權和職責，並有權任免物業管理公司職員及監督其工作。 法團與業主委員會之別 有市民會將業主立案法團與業主委員會混淆。業委會根據大廈公契成立，僅屬諮詢性質，作用是代表全體業主與物業公司溝通，其意見不具法律效力，亦無權監查物管職員之職能和薪酬。 部分大廈只有業委會，沒有法團，如對物管運作起疑，業委會亦不能代表業主入稟起訴物管。 相反，成立業主立案法團的其中一項程序是委任管理委員會， 管委會除了擁有業委會的一切職能、權力及職責，更代表業主與法團溝通，並負責召開法團業主大會。如大廈已成立法團和委出管委會，管委會則作為業委會。 成立法團對業主的好處 一個屋苑、一棟大廈內業主眾多，各持不同意見，難以全體對大廈管理的繁瑣事情作出一致決定。成立法團能有效地管理大廈，由法團代表業主決定和監察大廈的維修、清潔、保安、消防安全、人員僱用、投購保險等事宜，以減低意見分歧。 萬一業主有感物業管理公司管理不善，認為有需要問責、睇數簿，甚至索償，法團可代表全體業主，強制要求物管披露適用之內部資料，甚至入稟起訴物管。 另外，如有住戶拖欠管理費或違反公契，法團亦可代為追討欠款及損失。相反，如大廈只得業委會，業委會只能轉達意見，如業主決定提告物管，則須以個人身份行事。 法團的職務與權力 法團主席本身並無法定權力，任何議決都要經過管理委員會。管委會成員由業主大會投票選出，負責決策恆常大廈管理事務，於重要事項如聘用物業管理公司、核數師、大廈維修工程招標等提供建議方案，再於法團業主大會中投票表決。 若法團主席繞過管委會作決定，即違反建築物管理條例，或須承擔法律責任。 法團主席 法團副主席 管委會秘書 管委會司庫 若公契指明，法團亦可設立其他職位。 成立業主立案法團步驟 有了業主立案法團監察大廈管理及物管公司運作，意味著屋苑管理更完善，出租單位自然更有優勢。立即上千居放盤。 常見問題