物業投資是港人必修學問之一，不少業主轉向買樓收租，以租養貸，找租客代為供樓。買樓收租有甚麼要訣? 租金回報率如何計算？千居為你盤點 4 大買樓收租須知。 立即跳往：挑選地區｜決定佈置及裝修｜計算租金回報｜按揭保險不能出租｜常見問題 1 . 挑選地區 放租物業所在地區，決定了日後的租戶對象，間接影響租金回報。放租單位愈接近商業區，如中環、上環、西營盤、銅鑼灣、跑馬地、西九龍、尖沙咀、奧運站等等，能吸引經濟能力較高的二人家庭，或居港的海外員工。 雖然區內物業價錢或高於其他地區，但租務穩定，買入房間數目多的單位如 3 房，更可分租，進一步增加租金回報。 然而，雙職情侶和居港外籍人士，一般需要較彈性租期，業主或需每隔幾個月、半年或一年，就要尋覓新租戶，而每次放租，會衍生佣金及雜費。 至於分租，則要同時管理多個租戶的起居問題，被拖租的風險較大，通常業主會委託其中一位租戶作「二房東」，幫忙向所有住戶收取每月租金、處理水電煤問題等等，如果找不到可靠的二房東，分租就相當頭痛。 放租物業如在偏離商業核心區的新界，如元朗、屯門、馬鞍山等，較吸引有子女家庭入住，他們通常尋找戶型較大單位，租期亦相對穩定。 2. 決定佈置及裝修 選定地區，及對租務需求有一定了解後，便要決定如何佈置單位。 假如單位在新商業區，如九龍站、奧運站附近，因區內新盤供應較多，物業樓齡新，愈新裝修的樓，愈受歡迎。 但若在傳統商業區，如中環、銅鑼灣、灣仔等，區內新盤數量極少，租戶一般接受到樓齡較高的洋樓甚至唐樓，業主可嘗試改善間隔或採光度，提升吸引力。 至於不同的租戶對象，需求亦有分別，假如是情侶和在港工作外籍人士，一般對設計要求較高，偏好靚裝修單位。 若為家庭客，一般可接受交吉單位，只是無結構問題便可；但若家庭成員有長者或小朋友，對大廈配套如升降機、所屬校網等條件，會有較高要求。 3. 計算租金回報 想知買樓收租是否有利可圖，便要事先計算實際租金回報。第一步是計算買樓總開支，亦即物業投資成本，當中包括： 然後，你要計算一年租金回報預期，以租金收入扣除出租雜費，如代理佣金、租約釐印費、管理費、差餉地租： 一年租金回報 = 年租 – 一年管理費 – 釐印費 – 經紀佣金等雜費 坊間常見租約有效期為 2 年，故釐印費和經紀佣金不一定是每年須繳之費用。 出租物業亦有其他間歇開支，如裝修費、維修費等，而物業亦有可能出現空窗期，未有人承租，減少全年租金回報。 最後，可得出淨租金回報率： 淨租金回報率 = 一年租金回報／買樓總開支 x 100% 淨租金回報率要幾高，視乎業主個人財政需求。有些業主可能接受較低回報，因為物業升值機會大，有租金抵銷供樓開支，已經有賺；亦有業主認為須高於按揭利率。 【業主自讓】即上千居放盤 → 4. 按揭保險不能出租 最後一點，如果業主當初使用按揭保險，借高成數買入物業，就要記得物業只可作自住用途，若想即時將其出租，首先要甩按保，退出按揭保險計劃。 值得留意，按證保險公司由2024年8月起放寬按保政策，容許3類人士有條件申請豁免自住要求，其中包括︰ 這意味著，即使是有申請按保的住宅，亦可在有條件的情況下將物業出租。不過，業主仍須簽署其他條款，未必一定獲批。 如果不想在按保計劃下將單位出租，現時任何物業的銀行按揭，最高可做7成。 睇完這篇章，應對買樓收租了解不少，下一步可上千居搜尋全港各區筍盤，加快放盤步伐，盡早實現收租目標。 … Continue reading "【對付租霸】租客欠租點算好？追租收樓 Dos & Don’ts"

2016年，沙田翠湖花園的2.6億天價維修工作圍標案，涉及賄賂行為，引來全城關注。圍標經常令維修工程的中標價，遠超市場合理範圍，大大增加開支，令業主蒙受損失。 作為小業主，應該如何防範懷疑業主立案法團和物業管理公司有份參與的圍標工程，以保障自己的利益呢？下文告訴您。 立即跳往：甚麼是圍標｜業主自保招式 | 舉報可疑圍標 | 常見問題 甚麼是圍標 根據《競爭條例》，當兩個或以上本應互相競爭的投標者，共同作出秘密協議，同意不會互相競爭以取得某特定項目，便屬「圍標」。例如，他們或會協定由其中一名投標者中標，競投的結果因而受到操控。 業主自保招式 要防範圍標，業主首先要了解維修工程招標的正常程序。當大廈的公用地方需要維修時，業主立案法團應先取得業主共識，決定工程安排。 小業主日常應積極參與法團會議，為自己爭取發表機會，善用投票權，同時採取以下方式： 方法一：聘請獨立顧問　評估工程預算 業主立案法團應聘請專業顧問或認可人士，進行樓宇勘察及統籌工程。顧問完成評估後，便可以開始為工程招標，尋找最適合的工程承建商。 在招標過程中，業主應聘請專業獨立的顧問，評估工程預算，做好保密工作，亦應擴大招標邀請範圍。 例如公開刊登招標廣告、盡量降低門檻、主動邀請信譽良好的承建商參加，令更多公司有機會參與招標。有需要的話，業主可向市區重建局尋求協助聘請顧問公司。 批出工程合約及展開工程後，業主立案法團亦應聘用專業顧問監察工程進度，直至工程完成及驗收合格。 方法二：揪出可疑標書 除了監察招標程序外，如何辨識可疑的標書及合謀圍標行為，以下是可疑標書的主要特徵： 方法三：偵察可疑投標行為 與此同時，亦要認清一些可疑的投標形式及行為，有助業主保障自身利益，當中包括： 舉報可疑圍標 屋苑工程的招標程序，一般由物業管理公司或業主立案法團帶領，並互相監察。如不幸地，業主立案法團和管理公司蛇鼠一窩，互相包庇，輸送利益，最終只會令小業主招致損失！ 如小業主在招標過程中，發現可疑的圍標行為，應保留及記錄所有與招標相關的文件及談話內容，並向以下部門舉報： 1. 競爭事務委員會填寫網上投訴表格、電郵至[email protected]、致電3462 2118、郵遞至香港灣仔皇后大道東213號胡忠大廈36樓3601室競爭事務委員會，或親臨競委會辦事處（必須預約） 2. 香港警務處「復安居計劃」有組織罪案及三合會熱線：2527 7887 3. 廉政公署舉報貪污熱線：2526 6366。 杜絕圍標工程，業主才不致蒙受損失；另一方面，管理妥善的優質屋苑，有更好的條件吸引租客，即上千居放盤。 常見問題

常有人問起「業主立案法團」、「業主委員會」及「管理委員會」三者差異，其中一個主要分別，在於業主立案法團（法團，Owners’ Corporations）是擁有 「 法人身份 」 （Legal entity）的組織。業主立案法團由業主組成，作為業主的你，當然要知清楚法團可行使的法定權利和義務。下文為你詳細講解。 立即跳往：法團的角色｜法團與業主委員會分別｜成立法團的好處｜法團的職務與權力｜成立法團步驟 | 常見問題 法團的角色 業主立案法團是根據大廈公契及《建築物管理條例》規定而成立的獨立法人組織，具訴訟權力。 法團在法律上代表所有業主就大廈公共地方進行管理，照顧他們的利益和承擔責任， 行使和執行有關的權利、權力、 特權和職責，並有權任免物業管理公司職員及監督其工作。 法團與業主委員會之別 有市民會將業主立案法團與業主委員會混淆。業委會根據大廈公契成立，僅屬諮詢性質，作用是代表全體業主與物業公司溝通，其意見不具法律效力，亦無權監查物管職員之職能和薪酬。 部分大廈只有業委會，沒有法團，如對物管運作起疑，業委會亦不能代表業主入稟起訴物管。 相反，成立業主立案法團的其中一項程序是委任管理委員會， 管委會除了擁有業委會的一切職能、權力及職責，更代表業主與法團溝通，並負責召開法團業主大會。如大廈已成立法團和委出管委會，管委會則作為業委會。 成立法團對業主的好處 一個屋苑、一棟大廈內業主眾多，各持不同意見，難以全體對大廈管理的繁瑣事情作出一致決定。成立法團能有效地管理大廈，由法團代表業主決定和監察大廈的維修、清潔、保安、消防安全、人員僱用、投購保險等事宜，以減低意見分歧。 萬一業主有感物業管理公司管理不善，認為有需要問責、睇數簿，甚至索償，法團可代表全體業主，強制要求物管披露適用之內部資料，甚至入稟起訴物管。 另外，如有住戶拖欠管理費或違反公契，法團亦可代為追討欠款及損失。相反，如大廈只得業委會，業委會只能轉達意見，如業主決定提告物管，則須以個人身份行事。 法團的職務與權力 法團主席本身並無法定權力，任何議決都要經過管理委員會。管委會成員由業主大會投票選出，負責決策恆常大廈管理事務，於重要事項如聘用物業管理公司、核數師、大廈維修工程招標等提供建議方案，再於法團業主大會中投票表決。 若法團主席繞過管委會作決定，即違反建築物管理條例，或須承擔法律責任。 法團主席 法團副主席 管委會秘書 管委會司庫 若公契指明，法團亦可設立其他職位。 成立業主立案法團步驟 有了業主立案法團監察大廈管理及物管公司運作，意味著屋苑管理更完善，出租單位自然更有優勢。立即上千居放盤。 常見問題