香港買樓投資門檻高，單單樓價貴已是一大問題，還未算上按揭等其他開支及注意事項；不少人退而求其次，選擇入場門檻較低的車位，享有不需要翻新、豪裝、維修等優點，又不怕遇上租霸，或處理收樓問題，投資車位基本上是淨賺月租和轉售差價。 買車位所繳納的印花稅與買樓有何不同？車位印花稅如何計算？敘造按揭及揀選車位有何注意事項？下文告訴你。 立即跳往：買樓印花稅 v.s. 車位印花稅｜車位印花稅計算｜車位按揭｜住宅連車位買賣 ｜常見問題 近期更新 買樓印花稅 v.s. 車位印花稅 2010年代炒樓風氣盛行，為打擊炒賣，政府推出多重「辣招」以限制投資者將樓價愈炒愈貴，令真正有住屋需求的人士反而買不起樓。及至2024年2月，《財政預算案》才宣佈全面撤銷買樓辣招稅，無論買樓或買車位，都只須繳付按物業價值百分比計算的「從價印花稅」；惟在此之前，投資者買樓出租或轉售，都需要繳付高昂的辣稅。 於樓市需求管理措施生效期間（2010 年 11 月 至 2024 年 2 月），在香港購買住宅物業，視乎買家身份及物業持有期，涉及以下3種稅項： 簡單而言，除獲豁免外，任何人購買住宅或非住宅物業，都要付從價印花稅。現時業主買樓仍要繳付從價印花稅，但最多只須付相等於物業價值4.25%的稅款（第1標準稅率已修訂至與第2標準稅率相同）。 至於在撤辣前，從價印花稅的稅率分為 2 種，香港永久性居民首置買家可付較低稅率（即首置印花稅）；非首置買家或非永久居民，則要付 7.5% 新住宅印花稅。 此外，額外印花稅適用於買入住宅物業後短期內出售的短炒客；買家印花稅則適用於非香港永久性居民或公司名義買入住宅物業。要留意，額外印花稅及買家印花稅只針對住宅物業買家。 相比之下，在辣稅生效時期，買車位只須繳付從價印花稅。換言之，買入車位後就算即時拋售，亦不用繳付其他稅項。很多準業主買入新盤時會同時認購抽車位，寄望住戶租泊車位的需求穩定，將來便多一份被動收入。 車位印花稅計算 車位屬於非住宅物業，原先為首置印花稅的雙倍稅率，但自2020年11月26日起，為助企業渡難關，非住宅物業印花稅階，由雙倍從價印花稅，恢復為首置印花稅稅率， 亦即第2標準稅率。2025年《財政預算案》出台，400萬元或以下物業只須繳付100元印花稅。以下為2025年2月26日起適用的第2標準最新稅率： 物業價值超過 不超過 首置印花稅稅率（樓價之百分比） – HK4,000,000 HK$100 HK$4,000,000 HK$4,323,780 HK$100＋超出HK$4,000,000款額的20% HK$4,323,780 HK$4,500,000 1.5% HK$4,500,000 HK$4,935,480 HK$67,500 + 超出HK$4,500,000款額的10% HK$4,935,480 HK$6,000,000 2.25% HK$6,000,000 HK$6,642,860 HK$135,000＋超出HK$6,000,000的款額的10% HK$6,642,860 … Continue reading "【租務糾紛】常見案例、處理方法、專責部門、常見問題"

舊樓除了留存歷史及回憶，也是不少投資者垂青的物業。有投資者認為買舊樓價錢相對親民，收租易有較高的回報率，亦有人投資舊樓「博收購」。如你也有興趣買舊樓，不妨先了解以下投資舊樓注意事項，衡量優劣。 立即跳往：訂立目標回報｜收租選地區｜舊區潛力大｜舊樓回報高｜舊樓設施舊｜常見問題 訂立目標回報 房地產投資有很多不同類型，每種類型有各自的回報計算方法，因此要先訂立回報目標。簡單而言，買樓收租要先計好租金回報率，即計算買樓的總投資成本（包括樓價、按揭供、佣金、印花稅、雜費等等），以及扣除雜費後的全年租金收入。 計算公式如下： 一年租金收入／買樓總開支 X 100% 收租選地區 想提高回報率，可以直接提高租金，亦可以選擇方便上班的地區投資。選取處於核心地段如銅鑼灣、灣仔、尖沙咀、旺角等的高樓齡住宅，更能收取高租金。 舊區潛力大 近年政府積極發展舊區，如觀塘、深水埗、九龍城的重建發展計劃，不少投資者看好地區更新，能帶動樓價向上，亦有被收購的機會，持有舊區物業，身價隨時倍增。 於樓市需求管理措施生效期間（2010 年 11 月 至 2024 年 2 月），無論是以公司或個人名義收購舊樓，都會被徵收買家印花稅或雙倍印花稅，發展商收購舊樓的成本因此被大大提升，想買舊樓等收購的話，買家最好重新評估購入的價值。 然而，財政司司長陳茂波在《2024-25年財政預算案》宣布全面撒辣，變相減輕發展商收購舊樓成本。 舊樓回報高 新盤的管理費一般都比舊樓貴，加上其他相關開支，拖垮租金回報；相對而言，同區舊樓有更低的呎價，管理費開支又較低，租金回報率更加可觀，普遍有3厘以上。 有投資者表示，兩個單位的售價就算有一倍之差，但兩者的租金往往沒有一倍的差距，可見舊樓回報率很多時候比新樓要高。 舊樓設施舊，新樓配套多 舊樓管理費雖低，但有人認為樓齡高及設施方面不吃香。不少租客垂青剛入伙的新樓，屋苑設施較佳，室內配備齊全，而業主亦可省下維修及裝修費用。投資者收樓後，可隨即到市場放租，過程簡單快捷。 另一方面，有投資者建議選擇30至40年樓齡以下物業，否則樓齡太高，會影響按揭年期，較難轉手。 買舊樓收租，除了考慮置業成本，揀選地區亦是關鍵，即上千居搜尋各區優質盤。 常見問題

預算有限又想買樓出租？不妨考慮開價吸引、折讓較大的半契樓。半契樓有何利弊？與碎契樓有何分別？可於甚麼途徑購入？等千居為你逐一講解。 立即跳往：甚麼是半契樓 | 甚麼是碎契樓 | 半契樓利弊 | 買賣途徑 | 常見問題 甚麼是半契樓 半契樓，可理解為一個二人聯名物業中，佔有其中一半樓契業權，每名業主各佔樓契權一半，各人共享該物業的使用權。 聯名物業可分為「聯權共有」及「分權共有」，但當中只有後者，容許其中一位業主，自行出售或轉售其業權，毋須另一方同意，亦因此衍生半契樓買賣。但亦有部份半契樓，是由銀行或財務公司拍賣。 甚麼是碎契樓  不論是半契樓或碎契樓，聯名業主以「分權共有」方式共同持有物業，各人業權份額互不重疊，可自由轉讓自己佔有的部分。 然而，相比起半契樓，碎契樓業權更加分散，業權份額不限於二分之一，可多於兩名以上業主共同持有。例如一個聯名物業，擁有人可以涉及三名業主，各持有45%、30%及25%業權，任何一人可獨立轉讓自己佔有的部分，故市場上會出現四分之一業權等碎契樓放售。 半契樓利弊 優點 投資成本低 由於半契樓業權不完整，叫價偏向保守，一般較市價低四至五成。購入前，買家應先查詢整個物業的購入價及現時估值，了解叫價會否有下調空間。 租金回報 半契樓的新買家，可聯同持有該物業的另一名業主，商議把單位出租，攤分租金收益，藉以低投資成本賺取回報。 缺點 難上會或轉讓 由於賣家無法提供完整樓契，銀行一般不接受半契樓的按揭申請，增加日後轉售困難。市面上部份財務公司會提供按揭，但息率一般顯著高於較銀行按揭，建議買家準備充足資金，一筆過支付樓價。 須達成共識 新買家購入半契樓後，不能全權處置物業，須與另一位業主協調，如果雙方未能達成共識，最終或要經法律途徑處理。曾有買家購入半契樓後，想放租整個單位，但舊業權人不同意，結果告上高院，舊業權人最終獲判該單位的永久居住權。 買賣途徑 半契樓較少在樓盤廣告出現，一般會透過拍賣行出售，或經由相熟地產經紀介紹，亦曾有賣家透過報章刊登廣告等方式，出售其一半業權。若有意購買，須多加留意。 雖然半契樓售價較低，惟市場供應不多，銀行亦較大機會不批出按揭。如果手上資金有限，不妨以細單位為目標，即到千居搜尋樓盤。  常見問題