村屋買賣的程序不外乎是揀地段、位置、面積、座向，然後簽約、申請按揭、收樓和供樓，交易流程明明與私樓相似，為何這麼多人怕買村屋會中伏？有甚麼需要注意? 事實上，村屋的建築管制與市區樓宇不同，交易過程常會涉及丁權及批地文件，加上業權、路權欠清晰，僭建問題多，成交量參差，種種因素令銀行經常對村屋估價不足。連銀行也怕承擔風險，何況是沒有買賣村屋經驗的買家？ 為此，千居整合了買賣村屋常見的5大陷阱，助讀者購買前做足準備，同時建議買家入市前先諮詢律師測量師及代理的意見，保障自己的權益。 立即跳往：陷阱１：村屋涉及僭建  | 陷阱２：村屋的花園或天台未入契  |  陷阱３：銀行不為丁屋樓花提供按揭  |  陷阱４：村屋涉及道路使用權  |  陷阱 5：轉售或須補地價   | 常見問題 陷阱１：村屋涉及僭建 村屋僭建問題一向嚴重，最常見的僭建物有天台建玻璃屋和密封露台，但其實門外築鐵網、有蓋車位，甚至室內樓梯，也有可能是違例建築。 若村屋涉及僭建命令 (釘契的一種)，則要先處理好清拆事宜，例如在指定期限內還原建築物，為物業解除釘契，才可繼續交易。 自保方法： 為避免買入釘契樓，可透過田土廳查冊查看村屋是否有建築物頒令，及是否已被解除。受委託的地產代理及律師，亦有責任查證並告知準買家，物業是否有任何產權負擔。 如村屋涉及僭建令，但雙方仍想進行交易，便要在臨時買賣合約中列明誰來處理清拆及復原工程及承擔費用。 陷阱２：村屋的花園或天台未入契 村屋主要分為舊屋地及新屋地，舊屋地樓齡高，沒有特定建築標準；新屋地統稱丁屋，是受歡迎的村屋類別，有指定的建築標準，如限定三層高，每層面積700方呎等，購買時可選地下層、中層或頂樓層。 然而，連地下層出售的花園，或連頂樓出售的天台，不一定納入地契範圍，沒入契會衍生業權問題，買了未必能使用，甚至有可能變成非法佔用政府土地，被追收地租或被收回土地使用權。 自保方法： 建議由專業人土例如由律師及認可土地測量師查核批地文件，評定花園或天台是否入契，可否連同物業一起出售。由於同一土地或有多份註冊文件，單憑查冊未必足夠釐清業權，所以最好委託專業人土處理。 【最新樓盤】搜尋所有村屋盤 → 陷阱３：銀行不為丁屋樓花提供按揭 丁屋樓花即興建中的丁屋，因未取得滿意紙 (亦稱完工證)，所以未能透過補地價轉讓。未補地價的丁屋沒有業權，買了也不受法律保障，遇上工程爛尾或貨不對辦投拆無門。從銀行角度，丁屋樓花存在風險，因此不提供按揭，亦不能申請按保。 自保方法： 除非你不用申請按揭並願意承擔買樓花風險，否則最好是購買現成村屋，例如已取得滿意紙及已補地價的丁屋，可從查冊看到有關的註冊摘要紀錄。 買現成丁屋，另一好處是可申請村屋按揭，銀行對村屋的按揭審批標準與私樓相近，買家亦可申請按揭保險，$1,000 萬元以下樓價的按揭成數上限為 85%，較私樓的 9 成按揭上限低一些。一般而言，較新、管理較完善 (例如屋苑式) 的丁屋現樓項目，可取得較貼近私樓的高按揭成數。 陷阱４：村屋涉及道路使用權 買村屋除了要了解村屋本身，還要兼顧周邊道路的使用權，道路由私人或官方擁有並不罕見。如屬官地，有可能被限制使用；如屬私人道路，則有可能需要付過路費。  自保方法： 因涉及批地文件及樓契內容，建議委託律師及認可土地測量師查核。 陷阱 5：轉售或須補地價 有別於舊屋地並無限制買賣條款，丁屋在轉售時或須補回地價。在政府認可官地興建的丁屋，無論任何時候轉售均須補地價；在私人農地上興建的丁屋，落成5年內轉售須補地價，5年後可自由轉讓而毋須補地價。 自保方法： 認清所屬的村屋類型，丁屋有既定的建築標準 (3層高、每層700方呎、高度不超過 8.23米等)，轉售時要申請滿意紙，需要補地價，但不等於不可取。相對於舊屋地，丁屋樓齡新，規劃完善，銀行估價較高，因此較多人選擇。 丁屋類別 新批地 (NEW GRANT … Continue reading "【退租須知】3分鐘看懂退租通知書用途 + 內容 + 退租注意事項"

網上有不少文章講述如何在田土廳查冊，卻甚少提供土地查冊教學，教大家如何理解土地登記冊上的內容。 事實上，為物業查冊，是持牌地產代理工作之一，通常交由地產經紀代勞。但作為準買家或租客，總希望了解更多心儀單位的背景；有見及此，千居綜合了查冊 5 大常用資訊，無論買樓也好，租樓也好，都值得花些時間看看。 立即跳往：租契年期 | 物業持有人及業權形式 | 買賣記錄 | 按揭記錄 | 違例建築物命令 | 常見問題 每一個物業的土地登記冊，可從土地註冊處取得，主要有 4 個部分，分別為「物業資料」、「業主資料」、「物業涉及的轇轕」及「等待註冊的契約」，下文將會深入淺出，講解如何從土地查冊上掌握 5 大常用資訊。 近期更新 1. 租契年期 香港所有土地 (中環聖約翰教堂所屬地除外) 均由政府擁有，但不同地區的住宅物業，也有不同的批租年期，想知單位需不需要面對「2047大限」，可從土地登記冊上的「物業資料」部分看出來。 該部分顯示物業的地契資料，找尋「批約 HELD UNDER」、「年期 LEASE TERM」及「開始日期 COMMENCEMENT OF LEASE TERM」等字眼。 從下方查冊樣本可見，年期是 999 年，開始日期是 1892年，假設查冊當日是 2021年，從批約開始日到查冊日，過了 129 年（2021 減去 1892），但批出的年期有 999 年，由查冊當日計尚餘 870 年，因此即使到了 2047年，租契仍然有效，只要如期繳交地稅便可。 值得留意，在 1997 年 6 月 30 … Continue reading "【退租須知】3分鐘看懂退租通知書用途 + 內容 + 退租注意事項"

準買家因各種樓宇問題而「踢契」，時有所聞，到底踢契有甚麼意思、踢契原因為何，業主如何避免？踢契與「屋仔」有甚麼關係？文末加映：千居教你地產術語「掛臘鴨」、「麵粉價」兩詞點解！ 立即跳往：「踢契」意思｜踢契後果｜常見踢契原因｜屋仔業權問題｜常見問題 近期更新 「踢契」意思 「踢契」正式為「業權質詢」，意思指買賣雙方在簽妥臨時買賣合約或正式協議後，賣方必須提交樓契等文件，證明物業業權良好，並為市場所接納（Good and Marketable）。 賣方提交文件後，買方可在合理期間內（一般為收到樓契文件後 7 個工作天），就樓契內容或物業之狀況，藉律師行向賣方提出合理的業權質詢（即踢契）。 如賣方律師未能在合理期限前（一般為成交前最少一個工作天），就業權提問作出完滿解答，以及提供令人信納的證據，即或被視作違反了簽訂協議，買方「踢契」成功。 踢契後果 如買方踢契成功，則有權終止買賣，向賣方取回訂金，並向稅務局申請退回印花稅。買方更有權根據合約條款，向賣方提出進一步法律訴訟。 亦因如此，有買方會借用「踢契」的手段，設法在不用撻訂的情況下終止交易。 常見踢契原因 以下情況，賣方或被視作未能證明「業權良好」，即不能證明擁有出售該物業的權力： 以上情況，常見於舊樓和村屋，亦即「屋仔」。 屋仔業權問題 丁屋、村屋等屋仔的地權、業權追溯年份久遠，不免有業權文件遺失、沒有紀錄的問題，而遺產物業又常有業權糾紛的問題，令「屋仔」和「踢契」劃上關係。 要避免踢契，買賣雙方最好找熟悉驗契的律師，及早揭發業權問題，修補漏洞，訂立與情況相乎的合約，避免交易落入訴訟程序。 買樓除了要學會避開陷阱，更要掌握樓盤資訊，才可買得心頭好，即上千居物色各區放盤。 常見問題