客戶特約內容：本文由勝道集團 The Central 撰寫 美國已進入熊市，自年初以來，主要金融指數下跌了20％以上。投資者對最近的市場信息普遍存有不確定性或認為全球正處於不明朗局面，包括新型冠狀病毒COVID-19在全球每天的傳播數據，全球旅行禁令以及對各國央行的經濟舉措。 與此同時，The Wall Street Journal提供的新聞報導和早期數據表明，中國房地產交易量雖然幾乎停滯，但對房地產價格的影響尚不明顯。債券持有人對市場前景反而絲毫沒有動搖。 這一事件說明了一種特別強烈的「等待觀望」模式，類似於SARS爆發期間發生的情況，買家迴避及避免了與其他人不必要的互動，而一直等到疫情結束後才進行交易。 另一方面，隨著世界經濟與中國的融合程度大大提高，疫情爆發也無一例外地破壞了全球供應鏈，並對其他行業產生了連鎖反應。短期內，COVID-19將對各國經濟活動造成壓力，並對經濟前景構成風險。以應對疫情所引發的流動性恐慌等混亂局面，各國關注的美國聯邦儲備委員會在三月多次公佈刺激經濟舉措。 而最近一次更在3月23日宣布： 不限量按需買入美債和機構住房抵押貸款支持證券（MBS），每天將購買750億美元的國債和500億美元的機構住房抵押貸款支持證券； 每日和定期回購利率報價利率更將重設為0%。 同時，3月以來多個大國央行繼美國聯儲行動後也紛紛掀起降息潮，包括英國央行、澳大利亞央行、沙特央行、阿聯酋央行、巴林央行、中國香港金管局、中國澳門金管局、加拿大央行、阿根廷央行、冰島央行、塞爾維亞央行、挪威央行。東南亞新興經濟市場也不例外，包括緬甸央行，決定把存款利率和貸款利息率年息均下調0.5%。 在此降息潮 環境下，加上各國貨幣供應量及增長率超過其GDP增長率及通貨膨脹率總和，長期持有現金等價物及定期存款作為投資產品將使其資產價值貶值。 以美國為參考，其貨幣供應M2從2010年約85,000億美元水平上升至2020年2月的155,357億美元，上升接近一倍多，同時年同比增長達7.4%。美國預測2020年GDP增​​長會放緩至2.0%，而2020年2月CPI年同比達2.3%，證明其經濟環境正處於通貨膨脹期間當中。 這說明「等待觀望」模式未必是最理想的投資方向。在此環境下適當地分配投資產品以確保資產價值，經過SARS一疫，房地產可能被投資者視為最佳的現金「避風港」。 案例一 新加坡上個月的新房銷售年同比猛增近114％以上，此私人住宅項目開發商錄得八年來第二高的2月銷售業績，共售出975套私人住宅- 比上月售出的620套房屋增長57.3％。 至於公私合營房屋類別，上個月的銷售量，比一月份的640個銷售量增長了105.3％，並大幅度超過了去年2月售出的457單位，增長了187.5％。 高力國際新加坡研究主管表示：就目前而言，持續低利率正在幫助支撐住房需求。美國聯儲已將利率下調至接近零，並重啟量化寬鬆政策計劃為刺激市場的部分原因。 Orange Tee＆Tie 的研究和諮詢主管認為，銷售強勁歸因於最近股市大跌之後更多的投資者分散了他們的投資組合。 由於房地產被視為避險資產，金融市場動盪不斷，可能繼續將投資者推向房地產。 案例二 香港的購房者儘管持續的冠狀病毒爆發繼續壓低商業和零售氣氛下，但在折扣和低利率預期的吸引下，本月搶購了一個新房項目。首批單位只有208個，但註冊買家超過3800名，超額認購 18倍。 會德豐地產表示，開售第一天截至晚上9點，共售出208套公寓中的187套，佔將軍澳Ocean Marini項目首批的90％，銷售額為15.9億港幣（2.04億美元）。同一天內，開發商也分別在區其他兩個項目內售出了11套和13套公寓。 會德豐地產董事總經理黃瑞基說：「下一批公寓將會以更高的價格出售。」 在售樓處內只透露姓氏的黃先生，戴著口罩說：「房地產市場突然升溫了嗎？有什麼利好消息嗎？」 2月份爆發時，儘管COVID-19持續壓低商業和零售氣氛下，交易量達到三個月高點。 2003年，SARS從3月到7月的平均價格均往下調整，但在10月之前恢復到SARS之前的水平。現在的房價已經是SARS時的五倍以上。 總結 一般而言，經濟衰退是由於人們購買的商品和服務減少而導致。隨著全球各地暫時性的業務關閉，對衰退的擔憂日益浮出水面，並且投資者正在為他們的血汗錢尋找最安全的地方。 由於房地產被視為避險資產，金融市場動盪不斷，可能繼續將投資者推向房地產。因此必須選擇具有表現出韌性的地產項目。 在亞洲地區，東南亞前沿市場表現一支獨秀，外資相較關切的投資城市，包括印尼雅加達、馬來西亞吉隆坡、菲律賓馬尼拉、泰國曼谷等，以及越南胡志明市、緬甸仰光也是目前外資投資的重點城市。 賓夕法尼亞州立大學傳染病動態中心的主任麥格勞說：「在特定條件下，病毒可經由液滴擴散，我們知道的是，它們在空氣乾燥或寒冷時能更好地保持漂浮。當空氣潮濕而溫暖時，液滴會更快地掉落到地面上，從而使傳輸更加困難。」 東南亞坐擁得天獨厚的濕熱氣候，其中東盟經濟增長速度最快的國家 – 緬甸，政府部門對環球局勢的迅速應變，帶領緬甸截至3月23日為止依然只錄得零星個案。 其中最發達城市 – 仰光，現時人口持續增加，房屋需求殷切，且單位入場門檻低，已建成住宅平均每年租金回報率由6厘起，冠絕整個亞太區。穩健的實體資產和較高的入住率證明，已經進入潛在經濟放緩的有利位置。 仰光綜合發展項目The Central 的開發商勝道集團(Marga Group) 表示，近月市道較差，不少行業傾向收縮業務，但優質房地產項目卻依然受本地及外地投資者支持，集團本年度會伺機擴充，積極增聘人手，在仰光籌劃新項目以滿足需求。 市場普遍預期美聯儲將再次大幅下調利率，或許一直回落至0％，房地產投資產生的租金收入將對吸引到避險天堂的國際投資者更加誘人。 在過去最嚴重的金融危機中，具遠見的實力投資者繼續在不利的經濟條件下尋找投資機會。上文提及的多個案例引證此事實，再加上謹慎的管理，一缐地段房地產在經濟衰退期間的表現要優於市場。 … Continue reading "【最平移民國家】歐亞最抵移民之選+福利一覽"

英國是移民熱門國家，近年英國樓價利好，要在當地定居，少不免會在英國買樓。2024年全年，英國樓市銷售數量及樓價皆按年錄升幅；及至2025年，當地樓市正處於穩定上行，究竟英國物業有何吸引之處？如果決心購入英國物業，又有沒有任何建議呢？千居將會在下文為你介紹英國樓價的吸引之處，探討當地的物業買賣市場。 立即跳往：市場利好因素｜英國樓價比較｜英國買樓程序｜英國買樓理由｜常見問題 【英國買樓】搜尋最新英國物業 → 英國物業市場利好因素 縱然新簽證提供的入籍途徑直接清晰，英國移民仍需周詳的計劃。移民本為人生大事，事前必須作出一連串的關鍵抉擇，譬如挑選居住地點，也要考慮到英國樓價分佈、各區的就業機會、教育質素以及生活方式。移民英國如此繁複，何以眾多港人仍熱切於英國買樓？ 英國樓價利好 市場的基本因素和政策變化直接影響物業投資決定。英國政府近年不斷推出樓市利好政策，例如印花稅優惠，導致英鎊貶值，吸引不少買家趁機入手。目前英國物業市場正享不少利好條件，投資當地物業可謂物有所值。隨著2024至2025年英國樓市回穩，市場看好未來走勢穩中向好，部分因素造就的良機稍縱即逝，買家應趁早行事，趁低吸納。 【英國買樓】搜尋里茲最新物業 → 居留簽證申請更簡單* 無論是個人移民或是舉家移民，在新 BNO 簽證下都變得簡單。海外人士能夠在當地開展新生活是推動當地物業需求的原因之一。 *詳情請瀏覽英國政府網頁；英國政府近年有意收緊移民政策，請留意官方最新資訊 【英國買樓】搜尋利物浦最新物業 → 英國樓價比較：推薦地段 新一批投資英國物業的香港買家以移民為目的，入市前的考慮自然與一般投資用家有出入。打算移民當地的買家比較重視英國樓價、起居模式、當地物價和就業機會，挑選物業地區是切身問題，而非純粹的投資取態。換言之，這些買家也許會考慮傳統地段以外的地區，發掘在英國二三線城市定居的可能。 【英國買樓】搜尋曼徹斯特最新物業 → 倫敦和通勤帶 普遍大眾對於投資英國物業的第一個想法，就是在倫敦買樓。倫敦是舉世聞名的國際首都，市內生產總值佔了全國的 4 分 1，充滿就業機會。樓價方面，現時倫敦平均樓價約699,200英鎊，即約732萬港幣，雖然是有了名的昂貴，但當中不乏一些設計獨特、景觀開揚的新盤，因此仍吸引不少買家。 對於經濟狀況一般的人士而言，通勤帶地區如布倫特伍德（Brentwood）和斯勞（Slough）的樓價普遍較為相宜，往來倫敦市中心也相當便捷。通勤帶地段既具備國際大都會的優勢，又不似市中心般接近天價，屬於較易負擔的範圍內。假使買家希望在忙碌的都市生活和悠閒的家庭時光之間取得平衡，可考慮倫敦通勤帶。 北部城市 曼徹斯特（Manchester）、里茲（Leeds）和利物浦（Liverpool）等北部城市均具備穩健的發展友好因素，例如人口持續增長，吸引知名國際企業於當地設立總部，是快速增長的金融中心，也是當地製造業基地，市內知名學府林立，透過私人企業和政府的加持，當地的經濟發展迅速。 英國北部城市的樓價雖比香港的親民得多，但租金回報絕不輸蝕。不少二線城市如巴拉福特（Bradford）、赫爾（Hull）、巴恩斯利（Barnsley）和德比（Derby）等最優越的市中心地段，樓價水平比核心市區便宜之餘，租金回報亦相當可觀。雖然北部城市未必如倫敦般絢麗，但就勝在性價比一流，因此近年的樓價上升速度甚至超越倫敦，買家應密切留意市場走勢，勿錯過入手最佳水位。 【英國買樓】搜尋倫敦最新物業 → 英國買樓程序 買一手樓和二手樓的流程不同，買家一定要提前做好功課。 一手樓 二手樓 在英國買樓的考慮因素 英國政府推出香港 BN(O) 簽證，提供全新的入籍途徑，吸引一眾港人移居英國。英國物業發展商和代理聞之，馬上於本地大力宣傳英國物業。英府宣佈新增簽證方案前，英國樓價的高昂，使在英國買樓一向被視為中上階層人士的玩意；新簽證出台後，容許大持有 BNO 資格的港人赴英就業和居住，未必不可為英國物業市場帶來新一批的潛在買家。 不過要留意，近年英府銳意收緊移民政策，如2025年推出的《移民白皮書》擬將居留5年可轉永居的年期增加至10年、提高簽證門檻、語言能力要求等，再加上英府調整免稅門檻，印花稅階亦稍為上調，有意置業自住或投資的人士，緊記留意官方最新公佈資訊，入市前作出多方面考量。 常見問題

想到北歐，除了港人熱愛的瑞典、冰島、丹麥和挪威，更不要數漏了芬蘭。芬蘭於2018 至 2021 年連續四年在聯合國公布的《世界幸福感報告》中芬蘭取得「世上最幸福國家」的名譽。為了吸引外地勞力和鼓勵當地人生育，當地政府對長期居留的政策十分寬鬆，甚至有前所未見的「90 天移民計劃」，在當地生兒育女更可領取津貼。立即了解芬蘭移民有多容易！ 立即跳往：芬蘭3類居留權｜芬蘭長期居留條件｜技術移民薪金要求｜芬蘭90日移民計劃（90 Day Finn）｜芬蘭入籍要求｜常見問題 移居芬蘭第一步：辨別居留權 在歐洲國家申請長期居留，除了與當地人結婚之外，大致分兩條路：一種是以投資換長期居留，例子有批發「黃金簽證」的國家，如希臘、葡萄牙、馬爾他等等；另一種是在當地就業，以爭取長期居留。移民芬蘭就屬於後者。 芬蘭的居留簽證（Residence Permit）分為 3 款： A類：長期居留證（Continuous residence permit） 持A類長居證最長可居留4年，連續居滿4年後，可晉級至P類永居證。如不符合資格換證，可以續簽最多4年。 B類：臨時居留證（Temporary residence permit） 持B類臨居證最長可居留2年，連續居滿2年後，可晉級至A類長居證（學生除外）。如不符合資格換證，可以續簽最多2年，即總共最多可居4年。 P類：永久居留證（Permanent residence permit） 持A類長居證滿4年，期間離境時間不超逾2年，可晉級至P類永居證，永久有效，無須續證。 順帶一提，持A證 / P證居滿 5 年，可申領歐盟居留證（EU residence permit），到任何歐盟成員國都有永久居留權。 【移民芬蘭】搜尋芬蘭最新物業 → 如何取得長期居留證？ 入籍成為芬蘭公民必須先於當地居滿5年，即是必須合資格取得A類長期居留證。 申請長期居留的條件包括（只須符合其中一項）： 【移民芬蘭】搜尋芬蘭最新物業 → 技術移民：工作薪金要求 對於一般港人來說，於芬蘭當地找到工作似乎是比較可行的做法。不同工種有不同的薪金下限要求，款額每年調整。最新的薪金要求為： 芬蘭的平均月薪約為 €2,000 歐元，可見以上要求並不為過。在部分國家，即使有公司願意聘請，如不擁有高等教育，在處理簽證上仍然要過五關斬六將，公司有機會需要聲明不僱用當地人擔任職位的原因。在芬蘭就免除了這種煩惱，基本上，不論技能、學歷，只要有當地公司願意聘請你，你便可以申請長期居留。 也就是說，假使你有親朋戚友在當地開設公司，如餐廳、旅館，而對方肯合法地聘請你並就此提交表格，你便可以取得長期居留。做滿 5 年，可申請入籍。 如為創業人士，公司有於當地註冊，並錄得盈利，或於當地設立初創企業，亦合乎條件申請長期居留。 【移民芬蘭】搜尋芬蘭最新物業 → 芬蘭90日移民計劃（90 Day Finn） 如果你是科技專才，你便有福了。芬蘭政府於 … Continue reading "【最平移民國家】歐亞最抵移民之選+福利一覽"